ECLI:NL:GHDHA:2025:2661

• Datum uitspraak: 9 december 2025
• Publicatiedatum: 12 december 2025
• Zaaknummer: 200.340.368/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.A. Muilwijk-Schaaij; P. Glazener; B. Akdikan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot afgifte van stukken van gemeenschappelijke stookkostenadministratie door Vereniging van Eigenaars

In deze zaak vordert de Vereniging van Eigenaars (VvE 2) afgifte van stukken met betrekking tot de gemeenschappelijke stookkostenadministratie van de VvE's. De appellante, Vivere VvE Beheer en Administraties, heeft als administrateur de afrekening van de stookkosten verzorgd. De rechtbank heeft een deel van de vordering toegewezen, maar de appellante en VvE 1 zijn in hoger beroep gegaan tegen deze beslissing. Het hof bekrachtigt grotendeels de uitspraak van de rechtbank, maar voegt toe dat de appellante ook de jaarrekeningen over de jaren 2018-2020 moet afgeven. De procedure in hoger beroep laat zien dat de appellante niet is verschenen tijdens de mondelinge behandeling, ondanks dat zij correct was opgeroepen. Het hof oordeelt dat de vordering van VvE 2 tot afgifte van de stukken gegrond is, en dat de appellante moet voldoen aan de verzoeken van VvE 2. De proceskosten worden aan de zijde van VvE 2 toegewezen, en de appellante wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom voor elke dag dat zij niet aan de veroordeling voldoet.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.340.368/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/651876 / HA ZA 23-101

Arrest van 9 december 2025

in de zaak van

1.
[appellante] , handelend onder de naam Vivere VvE Beheer en Administraties,

wonend in [woonplaats],

2.
Vereniging van Eigenaars van het gebouw aan [adres 1] ,

statutair gevestigd in [vestigingsplaats],

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: voorheen mr. C.T. Klepper, kantoorhoudend in Hardinxveld-Giessendam, die zich als zodanig heeft onttrokken,

tegen

Vereniging van Eigenaars van het gebouw aan [adres 2] ,

statutair gevestigd in [vestigingsplaats],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.J. Goedhart, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellante], [VvE 1] en [VvE 2].

1. Zaak in het kort

1.1

[appellante] heeft zich als administrateur beziggehouden met de afrekening van de gemeenschappelijke stookkosten van (onder meer) [VvE 2] en [VvE 1]. In deze procedure vordert [VvE 2] afgifte van stukken die betrekking hebben op deze werkzaamheden.

1.2

De rechtbank heeft de afgifte van een aantal van de gevorderde stukken bevolen. Het hof bekrachtigt het vonnis grotendeels en bepaalt dat [appellante] eveneens de jaarrekeningen over de jaren 2018-2020 dient af te geven.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 20 maart 2024, waarmee [appellante] en [VvE 1] in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023;
• de memorie van grieven van [appellante] en [VvE 1], met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [VvE 2], met bijlagen.

2.2

Op 1 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaat van [VvE 2] heeft de zaak toegelicht. [appellante] en [VvE 1] zijn niet verschenen – hoewel zij behoorlijk zijn opgeroepen. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

[VvE 2] en [VvE 1] maken met nog twee andere VvE’s gebruik van dezelfde cv-ketel. Zij hebben daarom een gemeenschappelijke stookkostenadministratie.

3.2

Tot 1 december 2020 was [appellante] administrateur en bestuurder van [VvE 2] en [VvE 1]. [VvE 2] heeft sindsdien een nieuwe administrateur en bestuurder, namelijk 24/7 VvE Beheer B.V. (hierna: 24/7 Beheer).

3.3 24/7

24/7 Beheer heeft [appellante] meermaals verzocht om de administratie van [VvE 2] aan haar over te dragen.

3.4

Op 28 april 2023 heeft 24/7 Beheer een e-mail aan [appellante] gestuurd. In deze e-mail staat:

‘
Zoals besproken op vrijdag 21 april in bijzijn van onze advocaten stuur ik u hierbij het overzicht aan van de zaken welke wij tenminste besproken, vergeleken en uitgezocht wensen te hebben tijdens onze afspraak op 9 mei 2023:

- Tussenrekening 1510 nog te betalen bedragen 2018/2019/2020 - Tussenrekening 2600 afrekening stookkosten 2018/2019/2020 - Crediteurenoverzicht 31-12-2021 - Afrekening stookkosten 2021 + 2022

Doel van deze afspraak is tot een afronding van de jaarrekeningen 2018/2019/2020 te komen. Daarnaast kijkend naar de toekomst en de inhoud van de afrekening stookkosten 2021 + 2022 te bespreken zodat dit juist wordt afgerekend. (…) ’

3.5

Op 9 mei 2023 heeft 24/7 Beheer weer een e-mail aan [appellante] gestuurd. In deze e-mail staat:

‘
Middels deze mail bevestig ik hetgeen wij vandaag bespraken en overeenkwamen. (…)

Opstelling stookafrekening Om de jaarrekeningen door te nemen had u de afrekeningen stookkosten van Ista en de overzichten welke VvE Beheer Rijswijk t/m 2017 had opgesteld. (…)

Wij stelden vast dat de volgende zaken werden opgenomen in de jaarlijkse stookkosten afrekening:

Te verdelen kosten: Gas Joulz Water Stedin Onderhoudscontract CV Ketel

U gaf aan dat ook alle andere (reparatie)kosten aan de ketel zouden zijn opgenomen in de afrekening stookkosten 2018 t/m 2021. Deze kosten dienen, zoals VvE Beheer Rijswijk dit deed, in gelijke delen door de 4 VvE’s betaald te worden. Wij spraken af dat dit vanaf 2021 wordt gecorrigeerd.

Jaarrekening 2018/2019/2020 Aan de hand van de door ons meegebrachte stukken van de [VvE 2] 1 tm 47 stelde wij de volgende zaken vast: - Er heeft geen afrekening plaatsgevonden vanaf 2018 tussen de onderliggende VvE’s - De crediteurenlijsten per 31-12-2020 ontbreken - U hier geen stukken meer van heeft en u – op uw kosten – Twinq hiervoor gaat raadplegen

Afspraak: Wij spraken af dat u uiterlijk vrijdag 16 juni 2023 met volledige jaarrekeningen komt voor de jaren 2018/2019/2020. (…)

Afrekening stookkosten 2021 Voor de afrekening stookkosten 2021 heeft u 75% van de totale kosten toegekend aan de 3 VvE’s welke nog bij u klant zijn. Wij stelden vast dat dit niet juist is. De afrekening dient via Ista over de gehele kosten plaatst te vinden. Zij laten daar een berekening op los op basis van eenheden. Wij spraken af dat de afrekening 2021 in zijn geheel opnieuw wordt opgesteld. Dit betekend dat de 3 VvE’s bij u in beheer allen voorzien worden van een nieuwe afrekening 2021. Aanvullend zorgt u ervoor dat gemaakte kosten voor de ketel in gelijke delen voor 2021 worden doorbelast aan de betreffende VvE’s.(…) ’

3.6

Op 13 juni 2023 heeft [appellante] een e-mail aan 24/7 Beheer gestuurd. In deze e-mail staat onder meer:

‘
Ik had beloofd deze week op te leveren, maar het wordt begin volgende week. ’

3.7

[appellante] heeft op 24 augustus 2023 24/7 Beheer een mail met als bijlage een berekening toegezonden. In het onderwerp staat ‘[VvE 2] – verdeling kosten’ vermeld.

3.8

Namens 24/7 Beheer is op 30 augustus 2023 onder meer gemaild:

‘Dank voor het sturen van het Excelbestand. (…)

Het is van groot belang dat de kosten juist worden afgerekend, zoals besproken. Evenals de onderlinge afrekeningen. Of de inhoud van de berekening klopt kunnen wij pas vaststellen zodra wij alle onderliggende stukken hebben ontvangen.

Wij zien dit en de correcties met belangstelling tegemoet.’

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[VvE 2] heeft [VvE 1] en [appellante] gedagvaard en – kort samengevat – gevorderd hen hoofdelijk te veroordelen tot afgifte binnen drie weken van:
A. het toegezegde fysieke dossier;
B. de opstelling afrekening van de stookkosten over het jaar 2021;
C. de correctie afrekening van de stookkosten over het jaar 2020;
D. de opgestelde jaarrekeningen over de jaren 2018, 2019 en 2020;
E. een “schoon” overzicht van de tussenrekeningen;
F. de voorschotfacturen van [VvE 1] vanaf september 2021;
G. een kopie van het huidige actueel gascontract;
H. de bevestiging van de finale kwijting van [appellante] jegens [VvE 2],
op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 50.000,- en met hoofdelijke veroordeling van [appellante] en [VvE 1] in de proceskosten.

4.2

[appellante] en [VvE 1] hebben geen verweer gevoerd.

4.3

De rechtbank heeft de vordering van [VvE 2] gedeeltelijk toegewezen. De motivering van dit oordeel kan als volgt worden samengevat. Ten aanzien van de stukken B, C, F en G heeft [VvE 2] voldoende gemotiveerd gesteld dat aan de eisen van artikel 843a Rv is voldaan. Daarom is de vordering voor deze stukken toegewezen. Stuk D is al aan [VvE 2] ter hand gesteld. Om die reden is de vordering voor dit stuk afgewezen. Verder blijkt uit de stellingen van [VvE 2] niet (voldoende) welk ‘fysiek dossier’ is toegezegd, wat onder ‘een schoon overzicht van de tussenrekeningen’ moet worden verstaan en wat met ‘de finale kwijting’ wordt bedoeld. De vordering met betrekking tot de stukken A, E en H is daarom ook afgewezen. De afgifte van de stukken A, E, H en D kan evenmin op grond van de subsidiaire grondslagen worden toegewezen. De rechtbank heeft aan de veroordeling tot afgifte een dwangsom verbonden van € 500,- per dag met een maximum van € 10.000,-. Tot slot zijn [appellante] en [VvE 1] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellante] en [VvE 1] zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis van de rechtbank. [appellante] en [VvE 1] willen dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt, de vorderingen van [VvE 2] alsnog afwijst, [VvE 2] veroordeelt tot terugbetaling van de dwangsom met bijkomende kosten en [VvE 2] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties.

5.2

[appellante] en [VvE 1] hebben drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Kort samengevat komen hun bezwaren op het volgende neer. [appellante] heeft alle gevraagde stukken, voor zover die beschikbaar waren (waaronder de stukken F en G), al afgegeven aan (de beheerder van) [VvE 2] (grief 1). Ten onrechte is een dwangsom aan de veroordeling verbonden omdat de stukken waarvan afgifte is toegewezen niet voorhanden zijn (grief 2). De proceskosten met de wettelijke rente daarover zijn ten onrechte toegewezen omdat het vonnis moet worden vernietigd en de vorderingen van [VvE 2] moeten worden afgewezen (grief 3).

5.3

[VvE 2] eist in incidenteel hoger beroep dat de jaarrekeningen over de jaren 2018-2020 (de stukken die in het vonnis zijn aangeduid met hoofdletter D) alsnog aan haar worden afgegeven. Volgens [VvE 2] zijn de eerder ontvangen stukken niet juist, omdat de stookkosten daarin niet naar rato van het energieverbruik van de appartementen tussen de VvE’s zijn verdeeld. Verder heeft [VvE 2] haar vordering uitgebreid in die zin dat zij een grondslag aan haar vordering (nakoming) heeft toegevoegd en haar eis heeft gewijzigd.

6. Beoordeling in hoger beroep

Partij [VvE 1]

6.1

In de memorie van antwoord staat vermeld dat 24/7 Beheer recentelijk ook het beheer over [VvE 1] heeft overgenomen van [appellante]. De vorderingen van [VvE 2] richten zich in dit hoger beroep daarom alleen nog maar tegen [appellante]. Het hof begrijpt dat [VvE 2] haar vorderingen tot afgifte intrekt jegens [VvE 1] en zal het geschil beoordelen met inachtneming van deze intrekking.

Aanloop en omvang van het geschil in hoger beroep

6.2

[VvE 2] en [VvE 1] maken samen met twee andere VvE’s gebruik van dezelfde stookinstallatie. De energiecontracten staan op naam van [VvE 1]. [VvE 1] betaalde een voorschot aan de energieleverancier en heeft dat voorschot doorbelast aan de andere VvE’s. Aan het einde van elk jaar ontving [VvE 1] een eindafrekening. [appellante] heeft de energiekosten vervolgens gelijkelijk over de vier VvE’s verdeeld, terwijl [VvE 2] zich op het standpunt stelt dat een verdeling moet worden gemaakt naar het verbruik per appartement, zoals dat door de vorige beheerder VvE Beheer Rijswijk met medewerking van een derde partij, Ista, werd verzorgd. [VvE 2] vermoedt dat zij over meerdere jaren te veel heeft betaald en heeft daarom [appellante] verzocht financiële stukken af te geven. [appellante] heeft een aantal stukken aan [VvE 2] verstrekt. In haar memorie van grieven hebben [appellante] en [VvE 1] gesteld dat zij voorafgaand aan de datum van het betreden vonnis bovendien alsnog van [appellante] de stukken aangeduid met F en G hebben verstrekt en [VvE 2] heeft in de memorie van antwoord erkend deze stukken inmiddels te hebben ontvangen. Het geschil tussen partijen beperkt zich in hoger beroep daarom nog tot de afgifte van de navolgende stukken:

de correctie afrekening stookkosten over het jaar 2020 (in het vonnis aangeduid met hoofdletter C),

de opstelling afrekening stookkosten over het jaar 2021 (in het vonnis aangeduid met hoofdletter B),

de jaarrekeningen over de jaren 2018-2020 (in het vonnis aangeduid met hoofdletter D, dit betreft het incidenteel appel).

Aan het hof ligt in deze procedure de vraag voor of [appellante] kan worden verplicht om de bovenstaande stukken aan [VvE 2] te verstrekken.

Grondslagen vordering

6.3

[VvE 2] heeft haar vordering tot afgifte van de stukken gebaseerd op artikel 843a Rv (oud) alsmede (na eiswijziging in hoger beroep) op nakoming. Ter onderbouwing van laatstgenoemde grondslag verwijst [VvE 2] naar overgelegde mailcorrespondentie waaruit de toezegging van [appellante] blijkt om de stukken te verstrekken.

Nakoming

6.4

Het hof leidt uit bedoelde mailcorrespondentie af dat partijen in 2023 met elkaar in overleg zijn getreden over de stookkostenadministratie van (onder meer) de jaren 2020 en 2021 en over de jaarrekeningen 2018-2020 en dat zij daarover afspraken hebben gemaakt. Zo staat in het mailbericht van 9 mei 2020 van de nieuwe beheerder 24/7 Beheer vermeld ‘
Wij spraken af dat u uiterlijk vrijdag 16 juni 2023 met volledige jaarrekeningen komt voor de jaren 2018/2019/2020 ’ en onder het kopje ‘
Afrekening stookkosten 2021 ’ staat ‘
Wij spraken af dat de afrekening 2021 in zijn geheel opnieuw wordt opgesteld ’. [appellante] reageert op 13 juni 2023 dat zij niet deze week, maar volgende week zal ‘opleveren’ en stuurt eind augustus 2023 een berekening toe. In het mailbericht van 24/7 Beheer staat vervolgens vermeld dat de inhoud pas kan worden gecontroleerd als alle onderliggende stukken zijn ontvangen en dat 24/7 Beheer de stukken en de
correcties met belangstelling tegemoet ziet. Daarmee heeft [VvE 2] in voldoende mate haar stelling dat [appellante] heeft toegezegd om de stukken aangeduid met de hoofdletters B, C en gecorrigeerde versies van de stukken aangeduid met de hoofdletter D te zullen leveren, onderbouwd. [appellante] heeft zich niet tegen deze grondslag (nakoming) verweerd. Voor zover het de stukken met hoofdletter D betreft, gaat het om jaarrekeningen 2018-2020 waarin de stookkosten tussen de VvE’s zijn verdeeld naar rato van het energieverbruik van de appartementen. Zij heeft in haar memorie van grieven weliswaar gesteld dat zij niet verplicht was om de afrekening van de stookkosten te (laten) opstellen omdat in de beheersovereenkomst het (laten) opmaken van de afrekening stookkosten niet als een van de beheerstaken is vermeld, maar dit strookt niet met haar toezeggingen in de latere correspondentie. Bovendien valt deze stellingname van [appellante] niet te rijmen met haar eerdere werkzaamheden: [appellante] heeft immers in de jaren tot en met 2020 de stookkostenadministratie verzorgd en zorggedragen voor het sturen van de voorschotfacturen aan de andere VvE’s. In dat verband heeft [VvE 2] dan ook terecht opgemerkt dat indien [appellante] dat niet zou hebben gedaan, [VvE 1] als contractant van de energieleverancier alle stookkosten voor haar rekening zou hebben moeten nemen en in die jaren geen enkele verdeling van de kosten zou hebben kunnen plaatsvinden. Het zorgdragen voor de stookkostenadministratie vormt daarom wel degelijk een onlosmakelijk onderdeel van het voeren van de administratie van de betrokken VvE’s.

6.5

Dat betekent dat de eerste grief voor zover het de afgifte van de stukken met hoofdletters B en C betreft, faalt. Dat [appellante] (nog) niet over deze stukken beschikt omdat ze niet bestaan, is niet voor de beoordeling van belang omdat de vorderingen niet op grond van artikel 843a Rv. maar op grond van nakoming worden toegewezen. Voor zover het betreft de stukken die zijn aangeduid met hoofdletters F en G, heeft [appellante] geen belang bij deze grief omdat deze stukken al zijn afgegeven. De door de rechtbank aan deze vordering als prikkel tot nakoming opgelegde dwangsom zal het hof bekrachtigen, hetgeen betekent dat ook de tweede grief faalt. Omdat bij deze uitkomst een proceskostenveroordeling met de daarover verschuldigde wettelijke rente ten laste van [appellante] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de rede ligt, faalt ook de laatste grief. In incidenteel appel ligt de vordering tot afgifte van gecorrigeerde versies van de stukken met hoofdletter D voor toewijzing gereed vanwege eerdergenoemde toezegging.

6.6

Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu in het licht van de grieven geen relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden.

Conclusie en proceskosten

6.7

Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering tot afgifte van de gevraagde stukken met hoofdletters B, C en D gegrond is. Het hof zal 6.1 en 6.2 van het vonnis bekrachtigen voor zover het [appellante] betreft, doch met uitzondering van de stukken F en G omdat deze al ter hand zijn gesteld. Ten aanzien van [VvE 1] zal het hof het vonnis vernietigen. Daarnaast zal het hof (opnieuw rechtdoende) [appellante] veroordelen om de conform 6.4 van dit arrest gecorrigeerde versies van de stukken met hoofdletter D binnen een termijn van drie weken na betekening van dit arrest af te geven. Het hof ziet aanleiding om aan de veroordeling tot de afgifte van deze stukken eenzelfde dwangsom te verbinden als aan de veroordeling tot de afgifte van de stukken met hoofdletters B, C en D. Deze veroordeling staat los van de eerder door de rechtbank opgelegde en door het hof bekrachtigde dwangsom (en het daaraan verbonden maximum) die de stukken met hoofdletters B en C betreft.

6.8

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.9

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [VvE 2] op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.404,-

6.1

Omdat het incidenteel hoger beroep van [VvE 2] slaagt, wordt [appellante] ook als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. Die proceskosten worden aan de zijde van [VvE 2] begroot op € 1.214,- (de helft van het tarief van het principaal hoger beroep).

6.11

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7. Beslissing

Het hof:

7.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023 ten aanzien van [appellante], doch met uitzondering van de ter hand stelling van de stukken F en G;

7.2

vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 20 december 2023 ten aanzien van [VvE 1];

en
opnieuw rechtdoende :

7.3

veroordeelt [appellante] om binnen drie weken na betekening van dit arrest aan [VvE 2] ter hand te stellen de stukken aangeduid met hoofdletter D zoals nader omschreven in overweging 6.4 van dit arrest;

7.4

veroordeelt [appellante] om aan [VvE 2] een dwangsom te betalen van € 500,-- voor iedere dag dat zij niet aan de hiervoor onder 7.3 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,-- is bereikt,

7.5

veroordeelt [appellante] in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van [VvE 2] tot op heden begroot op € 1.588,15, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW en extra nakosten van € 92,- plus de kosten van betekening als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend;

7.6

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [VvE 2] begroot op € 3.404,- en in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [VvE 2] begroot op € 1.214,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als [appellante] deze kosten niet binnen veertien dagen heeft betaald en met de extra nakosten van € 92,- plus de kosten van betekening als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend;

7.7

wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;

7.8

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. P. Glazener en mr. B. Akdikan en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025 in aanwezigheid van de griffier.