Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.349.208/01
Zaak- en rekestnummer rechtbank : 11065294 RP VERZ 24-50246 en
11065282 RP VERZ 24-50245
Beschikking van 28 oktober 2025
in de zaak van
[verzoekster],
wonend in [woonplaats] ,
verzoekster in hoger beroep,
advocaat: mr. A.J.C. Goldhoorn, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
[verweerster],
wonend in [woonplaats] ,
verweerster in hoger beroep,
advocaat: mr. Z.V. Ris, kantoorhoudend in Den Haag.
Het hof noemt partijen hierna [verzoekster] en [verweerster] .
1.De zaak in het kort
1.1
Het gaat in deze zaak om een woning die in 1968 in drie appartementen is gesplitst. Er is destijds geen vereniging van eigenaars (VVE) opgericht. [verzoekster] is eigenaar van het onderste appartement (de begane grond met uitbouw en tuin). Zij moet volgens de splitsingsakte voor één derde deel bijdragen in de gezamenlijke schulden en lasten. [verweerster] is eigenaar van de twee bovengelegen appartementen (een dubbele bovenwoning) en moet voor twee derde deel bijdragen in de gezamenlijke schulden en lasten. [verweerster] heeft de kantonrechter verzocht de akte van splitsing te wijzigen, zodat:
deze akte alsnog voorziet in de oprichting van een VVE en haar statuten, en
de bijdrageverplichting van partijen wordt gewijzigd naar rato van ieders woonoppervlak.
1.2
De kantonrechter heeft beide verzoeken toegewezen. Het hof komt in deze uitspraak tot de conclusie dat alleen het eerste verzoek (oprichting van een VVE met statuten) voor toewijzing in aanmerking komt. Het hof wijst het tweede verzoek alsnog af.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Bij beroepschrift, ter griffie ingekomen op 13 november 2024, is [verzoekster] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 augustus 2024. [verweerster] heeft een verweerschrift (tevens houdende wijziging verzoek) in hoger beroep ingediend. Dat is op 13 juni 2025 ontvangen door de griffie van het hof.
2.2
Partijen hebben hun standpunten uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling op 15 september 2025. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. [verweerster] heeft, op verzoek van het hof, na de mondelinge behandeling een verklaring overgelegd van haar hypotheekverstrekker (Obvion N.V.). Daartoe heeft zij een akte uitlaten over voortgang procedure, tevens overlegging producties ingediend. De verklaring houdt kort gezegd in dat Obvion N.V. heeft kennisgenomen van de verzoeken van [verweerster] en het niet noodzakelijk vindt om daarover door het hof te worden gehoord. [verzoekster] is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Gelet op de inhoud van de verklaring van Obvion N.V. ziet het hof geen aanleiding om nogmaals een mondelinge behandeling te gelasten teneinde Obvion N.V. te kunnen oproepen en horen.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[verzoekster] is eigenaar van het appartement op de begane grond aan de [adres 1] te [plaats] . [verweerster] is eigenaar van de twee bovengelegen appartementen (een dubbele bovenwoning) aan de [adres 2] te [plaats].
3.2
In de splitsingsakte van 2 december 1968 (hierna: de splitsingsakte) betreffende het gebouw aan de [adres 1 en 2] te [plaats] (hierna: de woning) staat onder meer het volgende:
“(…) dat gemelde appartementen zullen omvatten:
1.de benedenwoning [adres 1], omvattende: twee kamers en suite, met serre, gang, toilet, keuken, gang naar uitbouw, openplaats, badkamer, twee kamers en tuin (…);
2.de eerste étagewoning [adres 2], omvattende: twee kamers en suite met serre, trap, gang, kamer, keuken en toilet (…);
3.de tweede étagewoning [adres 2a] ,omvattende: trap, voorkamer, keuken, achterkamer met balkon, twee zijkamers, toilet en gang (…);
AANDELEN IN DE GEMEEXSCHAP
ARTIKEL 1:
1. In de gemeenschap zijn gerechtigd:
de eigenaren van de appartementen 1 tot en met 3 ieder voor één/derde gedeelte.
2. De eigenaren zijn ieder voor één/derde gedeelte verplicht bij te dragen in de gezamenlijke schulden, kosten en lasten en zijn in diezelfde verhouding jegens derden aansprakelijk. (…)”
3.3
In de splitsingsakte is geen reglement als bedoeld in artikel 5:111 en 112 BW opgenomen en er is geen VVE opgericht.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Bij verzoekschriften van 23 april 2024 heeft [verweerster] de kantonrechter in de rechtbank Den Haag verzocht om [verzoekster] te bevelen haar medewerking te verlenen aan, dan wel [verweerster] te machtigen tot het wijzigen van de splitsingsakte om:
1) een VVE op te richten op grond van artikel 5:144 lid 1 sub a BW in samenhang met de artikelen 5:111 en 5:112 BW, en
2) de breukdelen (met betrekking tot de bijdrageverplichting in de schulden, kosten, lasten en aansprakelijkheid) aan te passen, op grond van artikelen 5:139 lid 1 en 5:140 lid 1 BW.
4.2
[verzoekster] heeft verweer gevoerd tegen beide verzoeken.
4.3
De kantonrechter heeft beide verzoeken toegewezen en de proceskosten gecompenseerd.
5.Verzoek in hoger beroep
5.1
[verzoekster] verzoekt het hof (samengevat) om de beschikking te vernietigen en de verzoeken alsnog af te wijzen, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten. Zij heeft daartoe diverse grieven naar voren gebracht.
5.2
[verweerster] heeft verweer gevoerd. Ook heeft zij de door haar bij de kantonrechter ingediende verzoeken gewijzigd. In hoger beroep verzoekt zij het hof (samengevat):
primair:
I. te bepalen dat de splitsingsakte van 2 december 1968 wordt gewijzigd conform de als productie 8 bij het verweerschrift in hoger beroep overgelegde concept wijzigingsakte, waarbij wordt bepaald dat de beschikking, met daaraan gehecht een gewaarmerkte kopie van de concept wijzigingsakte, kan worden ingeschreven in het kadaster ex artikel 3:300 lid 2 BW met bepaling van een termijn van 14 dagen als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b BW;
II. te bepalen dat de kosten voor het opstellen van de concept wijzigingsakte en de nadere kosten voor twee derde deel door [verweerster] en voor een derde deel door [verzoekster] worden gedragen;
subsidiair:
I. te bevelen (ex artikel 5:144 lid 1 sub a BW) dat de akte van splitsing wordt gewijzigd, zodat deze zal komen te voldoen aan de in artikelen 5:111 en 5:112 BW gestelde vereisten, wat onder meer betekent dat een vereniging van eigenaren moet worden opgericht;
II. vervangende machtiging te verlenen (ex artikel 5:140 BW) tot het wijzigen van de splitsingsakte ten aanzien van de breukdelen, zodanig dat deze verdeling geschiedt op basis van de nog vast te stellen gebruiksoppervlakte van de appartementen;
III. te bepalen dat de beschikking in de plaats komt van de toestemming van [verzoekster] ;
IV. te bepalen dat [verzoekster] haar volledige medewerking dient te verlenen aan het onder I en II bepaalde, inhoudende het verlijden en vervolgens inschrijven in de openbare registers van de notariële akte van wijziging;
V. onderdelen I, II en IV te versterken met dwangsommen;
VI. te bepalen dat de kosten voor de wijziging van de splitsingsakte en al hetgeen daarvoor nodig is voor twee derde deel door [verweerster] en voor een derde deel door [verzoekster] worden gedragen;
meer subsidiair:
bekrachtiging van de beschikking van 16 augustus 2024;
in alle gevallen (primair, subsidiair en meer subsidiair) met veroordeling van [verzoekster] in de kosten van het hoger beroep.
5.3
Het hof zal hierna beoordelen of deze gewijzigde verzoeken voor toewijzing in aanmerking komen. Vanzelfsprekend zal het hof de grieven van [verzoekster] daarbij in aanmerking nemen, maar deze zullen niet afzonderlijk worden besproken.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of de akte van splitsing moet worden gewijzigd, zodat:
1) deze akte een reglement bevat dat voorziet in de oprichting van een VVE en haar statuten (hierna: verzoek 1), en
2) de huidige bijdrageverplichting van partijen in de gemeenschappelijke kosten en schulden (hierna: de bijdrageverplichting) wordt gewijzigd (van 0,33 naar 0,44 voor [verzoekster] en van 0,66 naar 0,56 voor [verweerster] ) (hierna: verzoek 2).
Het hof zal hierna op deze twee kwesties ingaan.
Verzoek 1 (VVE)
6.2
Het hof stelt voorop dat een appartementseigenaar in een aantal specifieke gevallen kan verzoeken om een rechterlijk bevel tot wijziging van de akte van splitsing (artikel 5:144 BW). Die mogelijkheid bestaat onder meer indien de splitsingsakte niet voldoet aan de eisen die zijn gesteld in artikelen 5:111 en 5:112 BW.
6.3
Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat de splitsingsakte niet voldoet aan de eisen van artikelen 5:111 en 5:112 BW, omdat die akte geen reglement bevat dat voorziet in de oprichting van een VVE en bijbehorende statuten (zoals is bepaald in artikel 5:111 sub d jo artikel 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW).
6.4
Naar het oordeel van het hof heeft [verweerster] voldoende belang bij de oprichting van een VVE. Zoals zij heeft aangevoerd, en [verzoekster] niet heeft bestreden, is een aantal (grote) hypotheekinstellingen niet bereid, of slechts onder strenge voorwaarden bereid een hypotheek te verstrekken bij het ontbreken van een formele VVE. Het is daardoor lastiger voor [verweerster] om haar appartementen te verkopen. Bovendien kan de oprichting van een VVE bijdragen aan een betere samenwerking tussen partijen ten aanzien van het benodigde onderhoud van (de gemeenschappelijke gedeelten van) de woning.
6.5
[verzoekster] heeft geen omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat toewijzing van verzoek 1 (zoals hierna in het dictum bepaald) niet gerechtvaardigd is. In dit verband overweegt het hof nog het volgende:
- [verzoekster] heeft op zichzelf terecht aangevoerd dat de woning is gesplitst in 1968, en dat de hiervoor in 6.3 genoemde wettelijke verplichtingen toen nog niet van kracht waren en ook geen terugwerkende kracht hebben. Dat neemt echter niet weg dat is voldaan aan het vereiste van artikel 5:144 BW dat de splitsingsakte niet voldoet aan de thans geldende bepalingen van artikel 5:111 sub d jo artikel 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW);
- [verzoekster] heeft ook aangevoerd dat er tot de komst van [verweerster] in de woning nooit problemen tussen de appartementseigenaren zijn geweest. Dit verweer doet echter niet af aan het hiervoor genoemde belang van [verweerster] . Verder staat vast dat de samenwerking tussen de huidige appartementseigenaren nu niet goed verloopt; er is veel discussie over het onderhoud dat moet plaatsvinden en partijen reserveren geen gezamenlijke middelen voor dat onderhoud. De formele oprichting van een VVE met statuten kan ertoe bijdragen dat de samenwerking verbetert, onder meer omdat de statuten voorzien in het vormen van een reservefonds;
- [verzoekster] heeft verder naar voren gebracht dat [verweerster] weliswaar verzoekt om wijziging van de splitsingsakte, maar daartoe geen concreet voorstel heeft gedaan, waardoor onduidelijk is met welk reglement de VVE moet worden opgericht. [verweerster] heeft vervolgens echter een concept akte van wijziging splitsing overgelegd waarin het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten kleine vereniging van eigenaars 2021 van 16 augustus 2021 van toepassing is verklaard, met wijzigingen en aanvullingen (verweerschrift in hoger beroep, productie 8). Het standpunt van [verzoekster] dat geen concreet voorstel is gedaan, moet daarom worden verworpen. [verzoekster] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook geen bezwaren ten aanzien van dat reglement naar voren gebracht, behalve het hierna nog te bespreken bezwaar ten aanzien van de bijdrageverplichting.
6.6
[verzoekster] heeft wèl terecht aangevoerd dat het bevel van de kantonrechter te ruim is geformuleerd. De kantonrechter heeft bevolen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd in die zin dat deze dient te voldoen aan “
de in de artikelen 5:111 en 112 BW gestelde vereisten, wat onder meer betekent dat een vereniging van eigenaren moet worden opgericht”. [verweerster] heeft verzoek 1 echter geheel toegespitst op de oprichting van een VVE, en niet op andere vereisten van artikelen 5:111 en 5:112 BW.
de in de artikelen 5:111 en 112 BW gestelde vereisten, wat onder meer betekent dat een vereniging van eigenaren moet worden opgericht”. [verweerster] heeft verzoek 1 echter geheel toegespitst op de oprichting van een VVE, en niet op andere vereisten van artikelen 5:111 en 5:112 BW.
6.7
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verzoek 1 toewijsbaar is, maar in beperktere vorm dan de kantonrechter heeft gedaan. Het hof zal na de beoordeling van verzoek 2 nader bepalen op welke wijze verzoek 1 kan worden toegewezen.
Verzoek 2 (wijziging bijdrageverplichting)
6.8
In de splitsingsakte is de woning gesplitst in drie appartementen en is de bijdrageverplichting voor elk appartement bepaald op een derde deel. [verweerster] verzoekt wijziging van de bijdrageverplichting. Zij meent dat het redelijker is de bijdrageverplichting te bepalen aan de hand van het woonoppervlak per appartement, hetgeen neerkomt op een bijdrageverplichting van [verzoekster] van 0,44 (in plaats van 0,33) en van [verweerster] van 0,56 (in plaats van 0,66), omdat het appartement van [verzoekster] beschikt over een uitbouw. Volgens [verweerster] is dit een objectievere meetmethode, ook omdat er sinds de splitsing feitelijk sprake is van één dubbele bovenwoning, die altijd eigendom is geweest van één eigenaar, en niet van twee zelfstandige appartementen.
6.9
Verzoek 2 is gebaseerd op de wettelijke mogelijkheid om een rechterlijke machtiging te verzoeken voor de wijziging van een splitsingsakte (artikel 5:140 jo. artikel 5:139 BW). Een dergelijk verzoek is slechts toewijsbaar indien de andere appartementseigenaar ( [verzoekster] ) zonder redelijke grond weigert daaraan haar toestemming of medewerking te verlenen. Dat is naar het oordeel van het hof niet het geval; [verzoekster] heeft voldoende gegronde redenen naar voren gebracht om haar medewerking te weigeren. Zij heeft terecht aangevoerd dat de in de splitsingsakte opgenomen bijdrageverplichting ook een objectieve meetmethode is, omdat de bijdrageverplichting voor elk appartement hetzelfde is. Die verdeling stemt ook overeen met de stemverhouding. Bovendien is die verdeling niet ongebruikelijk. Een zelfde bijdrageverlichting geldt ten aanzien van andere woningen in de straat van de woning van partijen met dezelfde uitbouw (zoals [verzoekster] heeft gesteld en [verweerster] niet voldoende heeft bestreden; [verweerster] heeft slechts gewezen op enkele uitzonderingen). De bijdrageplicht was bovendien kenbaar voor [verweerster] toen zij haar appartementen kocht. Al met al kan niet gezegd worden dat [verzoekster] haar toestemming zonder redelijke grond weigert.
Conclusie en proceskosten
6.1
De conclusie is dat het hoger beroep van [verzoekster] gedeeltelijk slaagt. Het hof zal verzoek 2 alsnog geheel afwijzen. Verder zal verzoek 1 (zoals gewijzigd in hoger beroep) in beperktere vorm worden toegewezen dan de kantonrechter heeft gedaan, namelijk op de wijze zoals bepaald in het dictum.
6.11
Ten aanzien van het in hoger beroep gewijzigde verzoek is nog het volgende van belang. Het primaire verzoek van [verweerster] strekt tot wijziging en inschrijving van de door [verweerster] overgelegde concept splitsingsakte (reële executie op de voet van artikel 3:300 BW). De inhoud van de concept splitsingsakte komt echter niet overeen met het oordeel van het hof, aangezien die concept akte niet alleen voorziet in de oprichting van een VVE, maar ook in een wijziging van de breukdelen. Daarom is het primaire verzoek niet toewijsbaar.
6.12
Om dezelfde reden acht het hof het subsidiaire verzoek niet volledig toewijsbaar. Toewijsbaar is slechts onderdeel I daarvan, in zoverre dat de akte van splitsing dient te voorzien in de oprichting van een VVE en statuten (vgl. artikel 5:111 sub d jo artikel 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW), een en ander zoals bepaald in het dictum. Het hof acht het niet aangewezen om dwangsommen op te leggen, omdat [verweerster] geen concept splitsingsakte heeft overgelegd die overeenstemt met deze beschikking. Dat neemt uiteraard niet weg dat [verzoekster] dient mee te werken aan de oprichting van de VVE (zie ook artikel 5:145 BW).
6.13
Het hof zal voor de duidelijkheid de beschikking van de kantonrechter geheel vernietigen en een nieuw dictum formuleren. Omdat beide partijen gedeeltelijk in het gelijk/ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten compenseren.
7.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 augustus 2024, en opnieuw rechtdoende:
- beveelt dat de akte van splitsing wordt gewijzigd, zodat deze komt te voldoen aan het bepaalde in artikelen 5:111 sub d en 5:112 lid 1 sub e en lid 2 BW;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen;
- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevraagd.
Deze beschikking is gegeven door mrs. M.E. Honée, E.I. Mentink en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.