ECLI:NL:GHDHA:2025:659

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.337.129/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/653118/ KG ZA 23-729

Arrest in kort geding van 22 april 2025

in de zaak van

Maatschap l’Eau,

gevestigd in Oegstgeest,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. I.J.A. Tax, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Vereniging van Eigenaars "Kaag Resort",

gevestigd in Warmond,

geïntimeerde,

incidenteel appellante,

advocaat: mr. M. Groot Koerkamp, kantoorhoudend in Amsterdam.

Het hof noemt partijen hierna de Maatschap en de VvE.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze procedure gaat over de vraag of, en zo ja, onder welke voorwaarden de gebruikers van de jachthaven van de Maatschap gebruik kunnen maken van twee parkeerterreinen. De parkeerplaatsen op deze parkeerterreinen zijn eigendom van de leden van de VvE, die het beheer voert over het toegangshek tot een van de parkeerterreinen. De voorzieningenrechter heeft de VvE bevolen om gebruikers van de jachthaven toegang te verlenen tot de parkeerterreinen door het toegangshek overdag open te laten (van 8.00 uur tot 18.00 uur), en de verkeersborden op de parkeerterreinen daaraan aan te passen. De Maatschap heeft ook gevorderd dat de VvE wordt bevolen om ervoor zorg te dragen dat de leden van de VvE geen parkeerbeugels plaatsen op hun parkeerplaatsen. Die vordering heeft de voorzieningenrechter afgewezen.

1.2

De Maatschap vordert in hoger beroep een verruiming van de openingsuren van het toegangshek en toewijzing van de vorderingen met betrekking tot de parkeerbeugels. De VvE wil dat het hof de vorderingen van de Maatschap alsnog volledig afwijst.

1.3

Het hof wijst de vordering van de Maatschap tot verruiming van de openingsuren toe. De overige vorderingen van de Maatschap en de vordering van de VvE wijst het hof af. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 28 november 2023, waarmee de Maatschap in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 1 november 2023;
de memorie van grieven van de Maatschap, met bijlagen;
de memorie van antwoord tevens incidenteel appel van de VvE, met bijlagen;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van de Maatschap, met bijlagen.

2.2

Op 21 maart 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

De Maatschap wordt gevormd door de heren [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]).

3.2

Bij overeenkomst van 17 maart 2011 (hierna: de koopovereenkomst) heeft de Maatschap van Ontwikkelings- en Exploitatiemaatschappij Kaag Resort B.V. (hierna: Kaag Resort) het volgende registergoed gekocht (hierna: de jachthaven):

“een perceel water en grond ingericht als aanleghaven, gelegen aan de Veenpolder te Warmond , kadastraal bekend gemeente Warmond , [kadasternummer] (...)”

In de jachthaven zijn 43 ligplaatsen voor kleine boten bedoeld voor de recreatievaart.

3.3

In de koopovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen met betrekking tot de parkeerplaatsen (hierna: de Bepaling):

“Eigenarenvereniging Kaag Resort zal toestaan dat vrije parkeerplaatsen op eigen terrein – voor kortdurend gebruik – mede gebruikt kunnen worden door bezoekers van de haven. Lange termijn parkeren is echter niet toegestaan.”

3.4

Op 22 maart 2011 is de jachthaven aan de Maatschap geleverd. In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:

“ONDERLIGGENDE OVEREENKOMST

Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijven de bepalingen van gemelde koopovereenkomst van volle kracht en waarde. (…)

Als bijzondere bepalingen staan in de koopovereenkomst nog opgenomen (…):

- Eigenarenvereniging Kaag Resort zal toestaan dat vrije parkeerplaatsen op eigen terrein – voor kortdurend gebruik – mede gebruikt kunnen worden door bezoekers van de haven. Lange termijn parkeren is echter niet toegestaan.”

3.5

Bij notariële akte van 4 april 2013 heeft Kaag Resort aan KR Warmond B.V. (hierna: KR Warmond) een aantal percelen grond geleverd met daarop een appartementencomplex en de hiervoor bedoelde parkeerplaatsen. Ook in deze leveringsakte is de Bepaling opgenomen.

3.6

Bij splitsingsakte van 8 mei 2013 (hierna: de splitsingsakte) is de VvE opgericht en zijn de percelen gesplitst in appartementsrechten. Deze akte bevat een reglement waarin de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaren zijn vastgesteld (hierna: het reglement). In de splitsingsakte is de Bepaling opnieuw opgenomen. In het reglement is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

“Artikel 17

1.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a.
(…)

b.
het hek- en traliewerk (…)”

3.7

Vervolgens zijn de appartementsrechten in het complex aan verschillende personen verkocht en geleverd. Ook [betrokkene 1] en [betrokkene 2] zijn ieder eigenaar van een appartement in het complex. Bij het appartementencomplex horen in totaal 49 parkeerplaatsen. Aan de voorzijde van het appartementencomplex liggen 18 parkeerplaatsen (het kleine parkeerterrein) en aan de overzijde van de straat liggen 31 parkeerplaatsen (het grote parkeerterrein). Het grote parkeerterrein kan worden afgesloten met een hek. De VvE is eigenaar van vier parkeerplaatsen die in gebruik zijn voor fietsenstalling, motorstalling, vuilcontainers en de technische dienst. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hebben de appartementsrechten op zes parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein in eigendom. De overige appartementsrechten op parkeerplaatsen zijn afzonderlijk verkocht en geleverd als privé eigendom aan diverse appartementseigenaren.

3.8

Bij e-mail van 11 december 2020 heeft de VvE onder meer het volgende aan de Maatschap geschreven:

“(…) De toegang tot de parkeerplaatsen aan de overkant is nu afsluitbaar gemaakt en de genummerde parkeerplaatsen moeten door de eigenaren en huurders op hun eigennummers gebruikt gaan worden met ingang van 1-1-2021.

De voorkant bij het Kaag Resort blijft vrij toegankelijk.

Het bestuur van de VvE heeft geen andere mogelijkheden.”

3.9

In een e-mail van 27 januari 2021 heeft de VvE onder meer het volgende aan de Maatschap geschreven:

“Het bestuur erkent tevens de erfdienstbaarheid rechten van de Maatschap L’Eau en het recht voor haar haven passanten om op ‘vrije’ parkeerplaatsen (tijdelijk) te mogen parkeren.”

3.1

De VvE heeft in een e-mail van 17 september 2021 aan de Maatschap het volgende laten weten:

“Het bestuur kent de ‘onderliggende overeenkomst’ in de splitsingsakte (…) en zal deze, voor zover dat in haar mogelijkheid ligt, uitvoeren. Ook mag van alle kopers van de parkeerplaatsen verwacht worden deze splitsingsakte te kennen. (…)

Vooralsnog streeft het bestuur de volgende oplossing na:

1. het parkeerhek blijft vooralsnog ontsloten. De VVE ziet er tevens op toe dat geen ‘hekjes’ geplaatst worden en vraagt L’Eau hun ‘paaltjes’ niet te zullen gebruiken.

2. de VVE bewaakt de situatie en eigenaren dienen het bestuur te melden wanneer zich eventuele parkeerproblemen voordoen.

3. de VVE en L’Eau maken nadere afspraken omtrent de begrippen ‘kortdurend gebruik’.

4. indien zich in de toekomst alsnog een parkeerprobleem zou ontwikkelen (o.a. door onrechtmatig gebruik door ‘buitenstaanders’ of veel intensiever havengebruik) dienen de VVE en L’Eau samen een strakkere oplossing te vinden, bv door het gebruik van magneetkaarten en/of het toepassen van een actiever ‘wegsleepregelingsbeleid’.”

3.11

In de algemene ledenvergadering van de VvE op 19 oktober 2022 heeft het bestuur van de VvE meegedeeld dat het hek dat toegang geeft tot het grote parkeerterrein is afgesloten. Tijdens deze vergadering heeft de VvE tevens besloten goedkeuring te verlenen aan appartementseigenaren om parkeerbeugels te plaatsen op hun parkeerplaatsen.

3.12

In november 2022 hebben enkele appartementseigenaren een parkeerbeugel geplaatst op individuele parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein.

3.13

De Maatschap heeft tegen deze maatregelen geprotesteerd. Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden tussen de Maatschap en de VvE over het gebruik van de parkeerterreinen.

3.14

Bij brief van 16 mei 2023 heeft de VvE onder meer het volgende aan de Maatschap geschreven:

“VVE Kaag Resort is met uw cliënte (…) van mening dat met “vrije parkeerplaatsen op eigen terrein” onder meer bedoeld worden de appartementsrechten op een parkeerplaats die gekoppeld zijn aan de appartementsrechten op een recreatiewoning en waarvan de eigenaren van deze appartementsrechten het uitsluitend gebruik hebben. Ook zou het woord “vrij” zo uitgelegd kunnen worden dat daaronder wordt verstaan dat er op dat moment geen gebruik wordt gemaakt van een parkeerplaats.

Vanwege deze mogelijke uitleg is de toegang die tijdelijk geblokkeerd was door een hek sinds geruime tijd weer opengesteld. Daarmee heeft Kaag Resort gehoor gegeven aan de sommaties (…) VVE Kaag Resort meent overigens dat onder “kortdurend gebruik” moet worden verstaan parkeren van korte duur in de zin van laden/lossen dan wel in de zin van de blauwe parkeerkaart (max. 2 uur). (…)

Het voorstel dat u doet behelst een uitleg van de bepaling ‘kortdurend gebruik” die ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen. Een dergelijke regeling, zo hier al overeenstemming kan worden bereikt, kan niet worden gerealiseerd via de door u voorgestelde route. Het betreft een regeling met betrekking tot het gebruik van privé gedeelten.”

3.15

Bij brief van 24 mei 2023 heeft de Maatschap de VvE verzocht het verkeersbord dat een wegsleepregeling aanduidt met opschrift
“Uitsluitend voor bewoners van Kaag Resort”dat bij de parkeerplaatsen bij Kaag Resort is geplaatst uiterlijk binnen twee weken te verwijderen, dan wel daaraan toe te voegen dat de parkeerplaats ook toegankelijk is voor bezoekers van de jachthaven. De VvE heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

In de algemene ledenvergadering van de VvE van 4 oktober 2023 is besloten het hek bij het grote parkeerterrein weer te sluiten. Aan dit besluit is nog geen uitvoering gegeven in afwachting van de uitkomst van dit kort geding.

4.Procedure bij de voorzieningenrechter

4.1

De Maatschap heeft de VvE gedagvaard en gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de VvE te gebieden om gebruikers van de jachthaven (onbelemmerd) toegang te verlenen tot het grote parkeerterrein;

II. de VvE te verbieden om een voorstel tot sluiting van het hek waarmee het grote parkeerterrein kan worden afgesloten in stemming te brengen in een algemene ledenvergadering van de VvE;

III. de VvE te verbieden goedkeuring te verlenen aan het plaatsen van parkeerbeugels op de parkeerplaatsen en haar te gebieden binnen een week na betekening van dit vonnis eerder verleende goedkeuringen in te trekken;

IV. de VvE te gebieden de leden van de VvE te informeren dat de parkeerbeugels die geplaatst zijn op individuele parkeerplaatsen op het kleine parkeerterrein binnen één maand na betekening van dit vonnis zijn verwijderd dan wel omlaag zijn gezet;

V. de VvE te gebieden om, binnen één maand na betekening van het vonnis, de op de parkeerterreinen geplaatste verkeersborden met opschrift ‘
Uitsluitend voor bewoners van Kaag Resort’te verwijderen, althans daaraan een zodanige tekst toe te voegen dat daaruit blijkt dat de parkeerplaatsen ook toegankelijk zijn voor gebruikers van de jachthaven;

VI. één en ander op straffe van dwangsommen en met veroordeling van de VvE in de proceskosten, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

4.2

De VvE heeft verweer gevoerd.

4.3

In het vonnis van 1 november 2023 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen onder I. en V. (gedeeltelijk) toegewezen en de VvE bevolen de gebruikers van de jachthaven onbelemmerd toegang te verlenen tot het grote parkeerterrein door het toegangshek overdag (van 8.00 uur tot 18.00 uur) open te laten (behoudens in overleg te treffen maatregelen om de toegang tot de parkeerterreinen voor derden te beperken), en de verkeersborden te verwijderen of daaraan een zodanige tekst toe te voegen dat daaruit blijkt dat de parkeerplaatsen overdag (van 8.00 uur tot 18.00 uur) ook toegankelijk zijn voor gebruikers van de jachthaven. De voorzieningenrechter heeft aan deze bevelen een dwangsom verbonden van € 500,- per dag of dagdeel dat de VvE in gebreke blijft aan deze bevelen te voldoen, met een maximum van € 50.000,-. De overige vorderingen heeft de voorzieningenrechter afgewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.4

De overwegingen van de voorzieningenrechter kunnen als volgt worden samengevat. Er kan vanuit worden gegaan dat de VvE en de appartementseigenaren bekend zijn met de Bepaling, en zij zijn dan ook aan de Bepaling gebonden. De Bepaling is immers opgenomen in de leveringsakte waarbij de jachthaven aan de Maatschap is geleverd en in de splitsingsakte. Bovendien is de Bepaling opgenomen in alle afzonderlijke aktes van levering van de appartementsrechten op een parkeerplaats.

Met de woorden “vrije parkeerplaatsen” in de Bepaling worden parkeerplaatsen bedoeld waarop op het moment van bezoek aan de jachthaven geen auto geparkeerd staat. De VvE is jegens de Maatschap verplicht om, binnen de mogelijkheden die haar ten dienste staan, ervoor te zorgen dat de vrije parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor kortdurend gebruik door bezoekers van de jachthaven. Het afsluiten van het grote parkeerterrein met het toegangshek, dat door de VvE wordt beheerd, is in strijd met deze verplichting. Onder “kortdurend gebruik” moet worden verstaan gebruik van maximaal tien uur, van 8.00 uur tot 18.00 uur. Gedurende die tijd moet de VvE het toegangshek dus openhouden.

De VvE is daarentegen niet bevoegd tot het verrichten van beschikkingshandelingen ten aanzien van de parkeerplaatsen, die in eigendom toebehoren aan de individuele appartementseigenaren. De Maatschap kan dus niet van de VvE verlangen dat zij ervoor zorg draagt dat geen parkeerbeugels op de parkeerplaatsen worden geplaatst.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

De Maatschap vordert in (principaal) hoger beroep vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter en (volledige) toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente.

5.2

De VvE voert verweer in het principale hoger beroep en heeft zelf ook (incidenteel) hoger beroep tegen het vonnis ingesteld. Zij wil dat het hof de vorderingen van de Maatschap alsnog volledig afwijst, met veroordeling van de Maatschap in de proceskosten in beide instanties.

5.3

De Maatschap voert verweer in het incidentele hoger beroep en concludeert tot afwijzing van de vordering van de VvE, met veroordeling van de VvE in de kosten van net incidentele hoger beroep.

5.4

Beide partijen hebben verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. De Maatschap komt op tegen de (volgens haar te beperkte) uitleg van het begrip ‘kortdurend gebruik’ door de voorzieningenrechter (grief 1), en tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de VvE niet bevoegd is tot beschikkingshandelingen ten aanzien van individuele parkeerplaatsen (grief 2). De VvE komt op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de VvE en de appartementseigenaren gebonden zijn aan de Bepaling (grieven 1 en 2) en de (volgens haar te ruime) uitleg van de begrippen ‘vrije parkeerplaatsen’, ‘kortdurend gebruik’ en ‘lang parkeren’ door de voorzieningenrechter (grieven 3 en 4). Het hof zal hierna de vorderingen in het licht van deze grieven bespreken.

6.Beoordeling in hoger beroep

Grondslag van de vorderingen van de Maatschap

6.1

De Maatschap baseert haar vorderingen in de eerste plaats op de Bepaling. Volgens de Maatschap is de VvE op grond van de Bepaling verplicht toegang te verlenen tot de parkeerplaatsen aan gebruikers van de jachthaven. Verder stelt de Maatschap dat de VvE los van haar gebondenheid aan de Bepaling toezeggingen heeft gedaan aan de Maatschap waaruit volgt dat zij gehouden is gebruikers van de jachthaven toegang te verlenen tot de parkeerplaatsen (dagvaarding in eerste aanleg, punten 58 en verder). Volgens de Maatschap is de VvE bevoegd om (niet alleen over het toegangshek maar ook) over de parkeerplaatsen te beschikken, aangezien de Maatschap met de Bepaling een zakelijk recht van gebruik op de parkeerplaatsen heeft verkregen ten behoeve van de gebruikers van de jachthaven. De VvE moet dat zakelijk recht dus faciliteren. Daarnaast hebben de appartementseigenaren volgens de Maatschap hun bevoegdheid tot het plaatsen van parkeerbeugels contractueel overgedragen aan de VvE. Zij zijn bekend met en gebonden aan de Bepaling en hebben aan de VvE zeggenschap verleend om namens hen toezeggingen te doen aan de Maatschap met betrekking tot het gebruik van de parkeerplaatsen (memorie van grieven, punt 49 en verder).

6.2

Het hof stelt vast dat de vorderingen van de Maatschap gericht zijn tot de VvE, en niet tot de appartementseigenaren die eigenaar zijn van de parkeerplaatsen. Deze appartementseigenaren zijn dus ook geen partij in deze procedure, en hebben geen verweer kunnen voeren. Voor zover de Maatschap stelt dat de appartementseigenaren gebonden zijn aan de Bepaling, bedoelt de Maatschap daarmee kennelijk dat de VvE zich er tegenover de Maatschap niet op kan beroepen dat zij niet de bevoegdheid heeft om van de appartementseigenaren te verlangen dat zij de toegang tot hun parkeerplaatsen openhouden.

6.3

Het hof zal hierna eerst nagaan of sprake is van een zakelijk gebruiksrecht van de Maatschap met betrekking tot de parkeerplaatsen. Vervolgens zal het hof de stellingen van de Maatschap over een contractueel gebruiksrecht met betrekking tot de parkeerplaatsen bespreken. Daarna volgt een bespreking van de standpunten van partijen met betrekking tot de uitleg van de begrippen ‘vrije parkeerplaatsen’, ‘kortdurend gebruik’ en ‘lang parkeren’. Het hof zal de beoordeling afsluiten met een conclusie.

Zakelijk recht van gebruik

6.4

Het primaire standpunt van de Maatschap is dat de Bepaling moet worden gezien als een zakelijk recht van gebruik (hierna ook: (beperkt) gebruiksrecht) in de zin van artikel 3:226 B.W., dat de Maatschap heeft verkregen ten behoeve van de gebruikers van de jachthaven.

6.5

Het hof volgt de Maatschap niet in dit standpunt. Daarbij stelt het hof voorop dat een beperkt gebruiksrecht moet worden gevestigd bij notariële akte en inschrijving van die akte in de registers (artikel 3:98 BW in samenhang met artikel 3:89 BW). De akte moet de goederenrechtelijke overeenkomst van overdracht of vestiging vermelden, en een nauwkeurige weergave van de titel. Het gebruiksrecht heeft een persoonlijk karakter. Op grond van lid 4 van artikel 3:226 BW kan de houder van het recht zijn recht niet vervreemden, of de zaak door een ander laten gebruiken.

6.6

In de leveringsakte waarbij de jachthaven aan de Maatschap is geleverd, is geen beperkt gebruiksrecht van de Maatschap ten aanzien van de parkeerplaatsen gevestigd. In de akte wordt de Bepaling uitsluitend geciteerd. De Bepaling houdt in dat de “
Eigenarenvereniging Kaag Resort” het gebruik van de parkeerplaatsen moet toestaan. Daarmee is hoogstens een verplichting aangegaan namens de toen nog op te richten VvE, maar geen beperkt recht gevestigd. Overigens verdraagt het persoonlijke karakter van een beperkt gebruiksrecht zich niet met het feit dat de Maatschap - die in de benadering van de Maatschap de verkrijger van het beperkte recht zou zijn - de parkeerplaatsen door gebruikers van de jachthaven zou laten gebruiken.

6.7

Ook in de overige akten is geen beperkt gebruiksrecht van de Maatschap met betrekking tot de parkeerplaatsen gevestigd. De Maatschap was geen partij bij deze akten. Verder wordt ook in deze akten de Bepaling uitsluitend geciteerd. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan op grond daarvan geen beperkt gebruiksrecht met betrekking tot de parkeerplaatsen worden aangenomen.

6.8

De slotsom is dat naar het voorlopig oordeel van het hof, afgezien van de vier parkeerplaatsen die eigendom zijn van de VvE, de parkeerplaatsen op beide parkeerterreinen in eigendom toebehoren aan de appartementseigenaren, en dat de eigendomsrechten van de appartementseigenaren niet belast zijn met een zakelijk recht van gebruik van de Maatschap ten behoeve van de gebruikers van de jachthaven.

Heeft de Maatschap een contractueel recht van gebruik?

6.9

De Maatschap stelt zich subsidiair op het standpunt dat de Bepaling moet worden gezien als een contractueel gebruiksrecht van de Maatschap ten behoeve van de gebruikers van de jachthaven, waaraan de VvE en de eigenaren van de parkeerplaatsen zijn gebonden. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de Maatschap het volgende gesteld:

ten aanzien van de VvE:

i) de Bepaling is opgenomen in de splitsingsakte waarbij de VvE is opgericht, zodat de VvE uit hoofde van die akte bekend is met, en gebonden is aan, de Bepaling;
ii) met de e-mails van de VvE van 11 december 2020 en 17 september 2021 is een nadere overeenkomst tot stand gekomen tussen de VvE en de Maatschap, op grond waarvan de VvE gehouden is de Bepaling na te leven (zie voor deze e-mails 3.8 en 3.10 van dit arrest);

ten aanzien van de appartementseigenaren:

i) de appartementseigenaren zijn aan de Bepaling gebonden omdat de Bepaling in de koopovereenkomst (impliciet) is gekwalificeerd als kettingbeding. De Bepaling is als zodanig in alle opvolgende notariële akten opgenomen, tot en met de leveringsakten waarbij de parkeerplaatsen aan de appartementseigenaren zijn geleverd;
ii) De VvE kan op grond van artikel 2 lid 3 van het reglement van de leden verlangen dat zij zich onthouden van handelingen die schade kunnen toebrengen aan de belangen van andere appartementseigenaren, gebruikers, beperkt gerechtigden en de VvE. Het plaatsen van parkeerbeugels door appartementseigenaren levert een schending op van de verplichting van de VvE opgenomen in de Bepaling om toe te staan dat gebruikers van de jachthaven gebruik maken van de parkeerplaatsen. Schending van deze verplichting leidt tot schadeplichtigheid van de VvE die uiteindelijk ten laste komt van de andere appartementseigenaren;
iii) de appartementseigenaren hebben de zeggenschap over (de toegang tot) de parkeerplaatsen overgedragen aan de VvE, door de discussies met de Maatschap over te laten aan de VvE en zich te conformeren aan de toezeggingen van de VvE aan de Maatschap over het gebruik van de parkeerplaatsen. Daarmee hebben de appartementseigenaren een volmacht verleend aan de VvE, althans de schijn van volmachtverlening gecreëerd.

-
Gebondenheid van de appartementseigenaren

6.1

Het hof zal hierna eerst ingaan op de argumenten van de Maatschap ten aanzien van de gebondenheid van de appartementseigenaren.

6.11

Ad (i) kettingbeding: anders dan de Maatschap betoogt, is de Bepaling niet als kettingbeding aan de appartementseigenaren doorgegeven. In de koopovereenkomst staat: “
Overigens zal het registergoed - behoudens uit het onderstaande nader overeengekomen verkoopvoorwaarden volgende eventuele nieuwe kettingbedingen en erfdienstbaarheden - bij de Leveringsakte om bezwaard en onbelast worden geleverd (…).” Deze passage wordt gevolgd door een opsomming van een aantal verkoopvoorwaarden, waaronder de Bepaling. Het hier bedoelde registergoed is de jachthaven. De opgesomde verkoopvoorwaarden zijn dus voorwaarden waarmee de
jachthavenwordt belast; niet (de toekomstige eigenaren van) het appartementencomplex. Daarbij komt dat bij twee van de opgesomde verkoopvoorwaarden (de vierde en de zesde) vermeld staat: “
Deze clausule zal als kettingbeding voor opvolgende eigenaren in de akte van levering worden opgenomen.” Bij de andere verkoopvoorwaarden, waaronder de Bepaling, ontbreekt deze toevoeging. Voor zover het de Bepaling betreft, is het dus kennelijk niet de bedoeling dat deze als kettingbeding wordt doorgegeven.

6.12

Ad (ii) artikel 2 lid 3 van het reglement van de VvE: dit argument veronderstelt ten onrechte dat de Bepaling een toezegging inhoudt van de VvE aan de Maatschap dat appartementseigenaren hun parkeerplaatsen open zullen houden voor gebruikers van de jachthaven. Dat blijkt niet uit de Bepaling, en zoals hierna zal blijken, was de VvE ook niet gemachtigd om een dergelijke toezegging namens de appartementseigenaren te doen.

6.13

Ad (iii) volmacht/schijn van volmachtverlening: een regeling die beperkingen stelt aan de bevoegdheden van een appartementseigenaar om over zijn privégedeelte van een gemeenschap van appartementen te beschikken, moet in beginsel in het splitsinggsreglement worden opgenomen, zodat deze regeling uit de openbare registers kenbaar is. Dat is in het bijzonder het geval als de regeling derdenwerking heeft. De regeling hoeft alleen dan niet in het splitsingsreglement te worden opgenomen als het gaat om regels van orde ten aanzien van het feitelijk gebruik, en dan nog alleen als het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent (artikel 5:112 lid 4 BW; zie ook het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1667). Hieruit volgt dat een verplichting van appartementseigenaren om toe te staan dat hun parkeerplaatsen door de gebruikers van de jachthaven worden gebruikt, niet buiten het reglement om door de VvE op grond van (de schijn van) volmachtverlening namens de appartementseigenaren kan worden aangegaan.

Daarbij komt dat de Maatschap onvoldoende heeft gesteld om het bestaan van (de schijn van) volmachtverlening aan te nemen. Daarvoor is nodig dat de appartementseigenaren tegenover de Maatschap de schijn hebben gewekt dat de VvE bevoegd was namens hen toezeggingen te doen met betrekking tot het gebruik van hun parkeerplaatsen door de gebruikers van de jachthaven. Volgens de Maatschap hebben de appartementseigenaren die schijn gewekt door de communicatie met de Maatschap aan de VvE over te laten. Die communicatie had echter hoofdzakelijk betrekking op het al dan niet sluiten van het toegangshek. Over parkeerbeugels heeft de VvE alleen gezegd in haar e-mail van 17 september 2021 dat zij “
vooralsnog” een oplossing na zou streven waarbij zij erop zou toezien dat er geen “
hekjes” zouden worden geplaatst (zie onder 3.10 van dit arrest). Dat kan de Maatschap niet hebben opgevat als toezegging namens de appartementseigenaren om geen parkeerbeugels te plaatsen. Het gaat hier om een tijdelijke oplossing, die een jaar later is beëindigd (zie 3.11 van dit arrest). Bovendien stelt de VvE dat zij deze oplossing “
na zal streven”. Dat is geen toezegging namens de appartementseigenaren. In de e-mail van 11 december 2020 staat: “
De voorkant bij het Kaag Resort[het kleine parkeerterrein, toevoeging hof]
blijft vrij toegankelijk.” Gelezen in samenhang met de voorgaande alinea, die betrekking heeft op de sluiting van het toegangshek tot de grote parkeerplaats, heeft de VvE met deze mededeling kennelijk willen zeggen dat het kleine parkeerterrein niet zou worden afgesloten. Deze mededeling heeft daarmee geen betrekking op individuele parkeerplaatsen.

6.14

Het voorgaande leidt tot het voorlopige oordeel dat de appartementseigenaren niet contractueel gebonden zijn aan de Bepaling, en de Maatschap niet van de VvE kan eisen dat zij naleving van de Bepaling door de appartementseigenaren afdwingt.

6.15

Het hof heeft kennis genomen van de verklaring van de [bestuurder Kaag Resort], die als ontwikkelaar en (indirect) bestuurder van Kaag Resort betrokken is geweest bij de verkoop van de jachthaven aan de Maatschap. Ook als Kaag Resort, zoals de [bestuurder Kaag Resort] stelt in zijn verklaring, de bedoeling heeft gehad dat jachthavengebruikers zouden kunnen parkeren op parkeerplaatsen van appartementseigenaren, dan kan dat niet afdoen aan hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen. Tegenover de appartementseigenaren kan immers geen beroep worden gedaan op de intenties van partijen bij een overeenkomst waarbij zij geen partij waren. Om zeker te stellen dat een recht om van de parkeerplaatsen gebruik te maken had kunnen worden uitgeoefend tegenover de appartementseigenaren, hadden Kaag Resort en de Maatschap moeten zorgen voor de vestiging van een zakelijk recht.

-
Gebondenheid van de VvE

6.16

Uit het voorgaande volgt dat, voor zover de voorzieningenrechter heeft aangenomen dat de Bepaling een zakelijk recht van gebruik inhoudt,^[1]en de appartementseigenaren gebonden zijn aan de Bepaling, de VvE daar terecht tegen opkomt. Voor de uiteindelijke beslissing maakt dit echter geen verschil, aangezien (i) geen voorzieningen tegen de appartementseigenaren zijn gevorderd en (ii) het bevel aan de VvE om het toegangshek gedurende bepaalde tijden geopend te houden kan worden gebaseerd op een contractueel recht van de Maatschap. Volgens de VvE kan de Bepaling niet aan haar worden tegengeworpen, omdat de Bepaling is opgenomen in de koopovereenkomst waarbij zij geen partij is. Het hof verwerpt dat standpunt. Tussen partijen is niet in geschil dat in de Bepaling met “
Eigenarenvereniging Kaag Resort B.V.” de VvE is bedoeld. De in de Bepaling opgenomen verplichting is dus namens de VvE aangegaan. En nadat de VvE is opgericht, heeft de VvE in haar e-mails van 27 januari 2021 en 17 september 2021 bevestigd dat zij het recht van de jachthavengebruikers om tijdelijk op vrije parkeerplaatsen te mogen parkeren erkent en daar, voor zover dat in haar mogelijkheid ligt, uitvoering aan zal geven. Daarmee kan zij geacht worden de in de Bepaling namens haar aangegane verplichting te hebben aanvaard.

6.17

Het hof is dan ook voorshands van oordeel dat de VvE, voor zover dat in haar macht ligt (dat wil zeggen, zonder dat zij maatregelen kan treffen ten aanzien van de individuele parkeerplaatsen), op grond van de Bepaling toe moet staan dat vrije parkeerplaatsen voor kortdurend gebruik mede gebruikt kunnen worden door gebruikers van de jachthaven. Hierna zal het hof ingaan op de uitleg van de begrippen ‘vrije parkeerplaatsen’, ‘kortdurend gebruik’ en ‘lang parkeren’.

6.18

De VvE betoogt dat onder ‘vrije parkeerplaatsen’ moet worden verstaan parkeerplaatsen die in eigendom zijn bij de VvE. Vanaf het moment dat parkeerplaatsen geleverd zijn aan individuele appartementseigenaren, zijn het in de visie van de VvE geen ‘vrije parkeerplaatsen’ meer. Het hof sluit zich in dit opzicht aan bij de overweging van de voorzieningenrechter dat deze uitleg niet valt te verenigen met de verwijzing naar de Bepaling in de akten waarbij de parkeerplaatsen aan de appartementseigenaren zijn geleverd (r.o. 4.11 van het vonnis). Die verwijzing zou geen enkel doel dienen als de parkeerplaatsen op het moment van levering aan individuele appartementseigenaren niet langer vrij zouden zijn.

6.19

Naar het oordeel van het hof moet bij de uitleg van de begrippen ‘kortdurend gebruik’ en ‘lang parkeren’ rekening worden gehouden met de aard van het gebruik. Het gaat hier om het gebruik van parkeerplaatsen door gebruikers van de jachthaven. Tussen partijen is niet in geschil dat in de jachthaven vrijwel uitsluitend kleine boten voor de recreatievaart liggen, die met name voor dagtochten worden gebruikt. De Maatschap heeft duidelijk gemaakt dat haar inzet niet is dat gebruikers van de jachthaven op hun boten moeten kunnen overnachten, en dat zij hun auto’s dus voor meer dan één dag op de parkeerterreinen moeten kunnen parkeren. Het hof volgt de Maatschap in haar standpunt dat een sluiting van het toegangshek tot het grote parkeerterrein om 18.00 uur, zoals door de voorzieningenrechter toegestaan, in de weg staat aan een normaal gebruik van de boten in de jachthaven. Bij een normaal gebruik van de boten wordt in het vaarseizoen immers ook ’s avonds na 18.00 gevaren. Het hof acht het voorshands aannemelijk dat partijen bij de koopovereenkomst een normaal gebruik van de boten voor ogen heeft gestaan, en dat zij met de Bepaling hebben bedoeld een zodanig gebruik te faciliteren. Een normaal gebruik van het type boten dat in de jachthaven ligt, hoeft echter niet tot later dan 24.00 uur te duren. Dat bepleit de Maatschap ook niet. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de VvE het toegangshek tot het grote parkeerterrein beheert, en de VvE het dus in haar macht heeft dit toegangshek geopend te houden.

6.2

Het voorgaande betekent dat naar voorlopig oordeel van het hof de Maatschap van de VvE kan verlangen dat zij het toegangshek open laat van 7.00 uur tot 24.00 uur. (Het hof gaat uit van 7.00 uur omdat het kan zijn dat gebruikers van de jachthaven vroeg willen gaan varen.) In zoverre is het gevorderde bevel tegen de VvE dus toewijsbaar. Het eveneens gevorderde bevel om de geplaatste verkeersborden met opschrift “
uitsluitend voor bewoners Kaag Resort” te verwijderen, althans aan te passen aan de nieuw te bevelen openingstijden, is een logisch vervolg op het eerste bevel en is eveneens voor toewijzing vatbaar.

Conclusie en proceskosten

6.21

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van de Maatschap gedeeltelijk slaagt en het incidenteel hoger beroep van de VvE niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis gedeeltelijk vernietigen en nieuwe bevelen tegen de VvE uitspreken, met gewijzigde openingsuren. De aan de bevelen verbonden dwangsom zal het hof in stand laten, aangezien daar geen afzonderlijke bezwaren zijn gericht. Het hof zal de proceskosten compenseren. Weliswaar slaagt alleen het principaal hoger beroep, maar zoals het hof hiervoor heeft overwogen, komt de VvE in het incidenteel hoger beroep terecht op tegen de oordelen van de voorzieningenrechter dat de parkeerplaatsen zijn belast met een zakelijk recht (voor zover de voorzieningenrechter de vordering (mede) op die grondslag heeft toegewezen) en dat de appartementseigenaren gebonden zijn aan de Bepaling.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 1 november 2023, voor zover het betreft de bevelen in 5.1 en 5.2 van dat vonnis, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- beveelt de VvE om gebruikers van de jachthaven toegang te geven tot het grote parkeerterrein door het toegangshek van 7.00 uur tot 24.00 uur open te laten;

- beveelt de VvE om binnen een week na de betekening van dit arrest op verkeersborden geplaatst op het kleine en het grote parkeerterrein een tekst toe te voegen waaruit blijkt dat de parkeerplaatsen van 7.00 uur tot 24.00 uur toegankelijk zijn voor gebruikers van de jachthaven;

- bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- compenseert de proceskosten in het principaal en het incidenteel hoger beroep, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt;

- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd;

- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. P. Glazener, mr. E.M. Dousma-Valk en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.