Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.300.691/02
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/10/593550 / HA ZA 20-315
Arrest van 2 juni 2026
in de zaak van
[appellant],
wonend in [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. F. van Westrhenen, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.M. Roepel, kantoorhoudend in Rotterdam.
Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .
1.De zaak in het kort
1.1
Deze zaak gaat over erfpachtrechten op een meubelshowroom. De erfpachter wil de erfpachtvoorwaarden wijzigen vanwege onvoorziene omstandigheden en wil toestemming voor verhuur. De centrale vragen zijn of de weigerachtige houding van de (bloot-) eigenaar een onvoorziene omstandigheid is en of de eigenaar de verzoeken van de erfpachter in redelijke overweging heeft genomen.
1.2
Het hof oordeelt dat de akte van erfpacht niet wordt gewijzigd en dat de eigenaar het verzoek om toestemming voor verhuur van de westvleugel van het bedrijfspand aan een meubelbedrijf niet in redelijke overweging heeft genomen. De gevraagde verklaring voor recht op dit punt en de verwijzing naar de schadestaatprocedure worden daarom toegewezen.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 18 augustus 2021, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 26 mei 2021 (hierna: het vonnis);
- de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, van [appellant] ;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;
- de bijlagen die [appellant] op 23 januari 2026 en 2 februari 2026 heeft overgelegd.
2.2
Op 5 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[appellant] heeft op 28 november 2017 op een executieveiling twee erfpachtrechten verkregen. Deze erfpachtrechten zijn gevestigd op drie percelen grond gelegen aan de [adres] : [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] .
3.2
[geïntimeerde] is bloot-eigenaar van de percelen. In het bedrijfspand dat is gebouwd op beide percelen heeft de familie van [geïntimeerde] vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw een meubeldetailhandel gedreven. [appellant] heeft in het verleden producten geleverd aan dat bedrijf. In 2016 is de vennootschap die de onderneming dreef failliet gegaan.
3.3
Op [perceel 1] is de westvleugel van het bedrijfspand gevestigd. Op dit perceel is een erfpachtakte van 3 september 1985 van toepassing. In de erfpachtakte is bepaald dat de erfpachter toestemming nodig heeft van de bloot-eigenaar voor verhuur van de grond en opstallen en voor verandering van het uiterlijk daarvan. De erfpacht duurt tot 1 juli 2029.
3.4
Op [perceel 3] is de oostvleugel van het bedrijfspand gevestigd. Op dat perceel is een erfpachtakte van 23 november 1979 van toepassing. In de erfpachtakte is bepaald dat de erfpachter toestemming nodig heeft van de bloot-eigenaar voor wijziging van de aard of bestemming van, of het aanbrengen van veranderingen aan de gebouwen op de in erfpacht uitgegeven grond. In de erfpachtakte is bepaald dat de erfpacht ‘vijftig jaar’ duurt. Als einddatum is echter 1 juli 2039 genoemd, wat overeenkomt met een duur van (bijna) 60 jaar. In de erfpachtakte is verder een verlengtermijn opgenomen van ‘opnieuw vijftig jaar’.
3.5
[appellant] is een erfpachtcanon verschuldigd van (in totaal) € 232.028,- per jaar.
3.6
Het bedrijfspand werd in 2018 feitelijk gebruikt door een zoon van [geïntimeerde] (hierna: de zoon van [geïntimeerde] ). Bij kortgedingvonnis van 21 juni 2018 is deze zoon op vordering van [appellant] bevolen het bedrijfspand te ontruimen.
3.7
In de aangetekende brief van 31 juli 2018 aan [geïntimeerde] schrijft (de advocaat van) [appellant] dat hij zich moet voorbereiden op het zoeken van huurders voor het bedrijfspand en dat hij in dat kader wenst te vernemen onder welke voorwaarden [geïntimeerde] voornemens is om toestemming te verlenen voor verhuur. In de brief staat ook dat waarschijnlijk een renovatie nodig is om het bedrijfspand geschikt te maken voor toekomstige verhuur en dat [appellant] daarover graag met [geïntimeerde] in gesprek wil.
3.8
Vanaf 5 november 2018 is [appellant] het kortgedingvonnis gaan executeren met een gedwongen ontruiming van de winkel van de zoon van [geïntimeerde] in de maanden daarna.
3.9
In de aangetekende brief van 2 april 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] vraagt (de advocaat van) [appellant] toestemming voor het verhuren van het bedrijfspand aan [bedrijf] (hierna: het meubelbedrijf). De brief vermeldt de naam van het bedrijf, onder welk nummer het is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en dat het bedrijfspand op grond van de te sluiten huurovereenkomst zal worden gebruikt voor de verkoop c.q. opslag van meubels en daarmee samenhangende producten. De brief vermeldt verder dat de ingangsdatum is voorzien op 14 april 2019 en dat de energiekosten voor rekening van de huurder zijn. Het verzoek aan [geïntimeerde] is om uiterlijk op 8 april 2019 toestemming te geven voor verhuur aan het bedrijf.
3.1
In de e-mail van 15 april 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] schrijft (de advocaat van) [appellant] dat [appellant] het bedrijfspand niet heeft kunnen gebruiken in de circa anderhalf jaar dat hij erfpachtgerechtigde is, terwijl hij er wel een aanzienlijke canon voor betaalt. [appellant] wil het pand daarom nu gaan exploiteren: in eerste instantie door kortstondige verhuur aan het meubelbedrijf, maar op langere termijn wil [appellant] overgaan tot herontwikkeling. In de e-mail staat ook dat voor de verhuur van de oostvleugel van het bedrijfspand geen toestemming van [geïntimeerde] is vereist. Daarom maakt het meubelbedrijf voorlopig alleen gebruik van dat deel. [appellant] verzoekt [geïntimeerde] om toestemming te geven voor verhuur van de westvleugel aan het meubelbedrijf.
3.11
Het meubelbedrijf heeft de opening van de winkel gepland tijdens het paasweekend op 20 april 2019. In de nacht van 19 op 20 april heeft de zoon van [geïntimeerde] meerdere containers voor de ingang laten plaatsen, zodat dat niet mogelijk was.
3.12
In de e-mail van 13 mei 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] schrijft (de advocaat van) [appellant] dat (de familie van) [geïntimeerde] heeft aangegeven te overwegen een bod uit te brengen om het recht van erfpacht terug te kopen van [appellant] . De brief bevat ook nogmaals het verzoek aan [geïntimeerde] om toestemming te verlenen voor verhuur van de westvleugel aan het meubelbedrijf.
3.13
In de e-mail van 22 mei 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] reageert (de advocaat van) [appellant] op de bezwaren van [geïntimeerde] tegen verhuur van de westvleugel aan het meubelbedrijf. [appellant] noemt als (telefonisch besproken) bezwaren van [geïntimeerde] (1) de wens om niet geconfronteerd te worden met een huurder aan het einde van de erfpacht en (2) het voornemen van de kinderen van [geïntimeerde] om een bod te doen voor afkoop van de erfpacht. In deze e-mail stelt [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onthouden van de gevraagde toestemming.
3.14
In de brief van 14 november 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] vraagt (de advocaat van) [appellant] toestemming voor een nieuwe bestemming voor het bedrijfspand, zodat de volgende bedrijfsactiviteiten kunnen worden uitgevoerd: winkel in fietsen, bromfietsen en accessoires alsmede de reparatie van fietsen en bromfietsen. Ook verzoekt [appellant] toestemming voor het aanpassen van het talud rondom het bedrijfspand. De brief vermeldt dat [appellant] zelfstandig zorg zal dragen voor het aanvragen van de gewijzigde bestemming bij de gemeente. In de brief staat ook dat [appellant] ervan uitgaat dat (de familie van) [geïntimeerde] geen bod zal doen op het recht van erfpacht, aangezien hij niets meer heeft vernomen. In deze brief stelt [appellant] [geïntimeerde] aansprakelijk voor de door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onthouden van de gevraagde toestemming.
3.15
In de e-mail van 28 november 2019 aan (de advocaat van) [appellant] stelt (de advocaat van) [geïntimeerde] een gesprek tussen partijen en hun advocaten voor, waarin de plannen van [appellant] en het standpunt van [geïntimeerde] daarover onderwerp van gesprek zijn. Dit gesprek heeft op 3 december 2019 plaatsgevonden.
3.16
In de e-mail van 24 december 2019 aan (de advocaat van) [appellant] schrijft (de advocaat van) [geïntimeerde] dat de familie heeft aangegeven constructief te willen nadenken over de verzoeken van [appellant] . In de brief staan vier voorwaarden waaraan een nieuw voorstel van [appellant] zal moeten voldoen.
3.17
In de e-mail van 27 december 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde] schrijft (de advocaat van) [appellant] dat het voorstel van [geïntimeerde] niet als constructief kan worden beschouwd en dat de voorbereiding van een procedure wordt hervat.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) bepaalt dat de navolgende passages uit de erfpachtakten komen te vervallen met de bepaling dat het vonnis van de rechtbank in de plaats treedt van de door [geïntimeerde] in deze te verrichten rechtshandeling:
wat betreft de erfpachtakte met kenmerk Hypotheken 4, deel 6553, nummer 19 ( [perceel 3] ; oostvleugel bedrijfspand):
“Het is de erfpachter zonder schriftelijke toestemming van partij [geïntimeerde] niet geoorloofd de aard of bestemming van de in erfpacht uitgegeven grond te wijzigen, op de grond uitwegen aan te leggen of opstallen te stichten, aan bestaande gebouwen of opstallen veranderingen aan te brengen of deze te slopen, noch ook in de grond elders, buizen, kabels leidingen en dergelijke aan te brengen”
en wat betreft de erfpachtakte met kenmerk Hypotheken 4, deel 8776, nummer 42 ( [perceel 1] ; westvleugel bedrijfspand):
“Artikel 9
1. (...)
2. De erfpachter is niet bevoegd:
a. in het gebruik van de in erfpacht uitgegeven grond en van de daarop te stichten opstallen of aan het uiterlijk van de opstallen, daaronder begrepen de kleur, verandering te brengen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar;
b. (...)”
“Artikel 10
1. De erfpachter zal het erfpachtrecht niet met hypotheek of enig ander zakelijk recht mogen bezwaren of verhuren of aan een ander in gebruik geven, zonder schriftelijke toestemming tevoren van de grondeigenaar. (...)”
2) voor recht verklaart dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade;
3) [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.015.620,- als schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten tot 1 maart 2020, te vermeerderen met een bedrag van € 84.635,- aan gemiste huurinkomsten voor iedere maand dat zij in gebreke blijft medewerking te verlenen aan de verhuur van het bedrijfspand (primair) op grond van artikel 6:74 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) of (subsidiair) op grond van artikel 6:162 BW Pro, te vermeerderen met de wettelijke rente;
4) [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van € 6.775,- aan buitengerechtelijke kosten;
5) [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van het geding, met nakosten en rente.
4.2
[geïntimeerde] heeft op haar beurt gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de door [appellant] gelegde conservatoire beslagen opheft. [geïntimeerde] heeft deze vordering ingesteld op voorwaarde dat de vorderingen van [appellant] niet-ontvankelijk worden verklaard of worden afgewezen.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
[appellant] heeft bij dagvaarding in hoger beroep gevorderd dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt, zijn vorderingen alsnog toewijst, [geïntimeerde] veroordeelt om aan hem terug te betalen hetgeen hij ter uitvoering van het vonnis heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente, en [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten in beide instanties, alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zijn eis zoals weergegeven onder 2 en 3 (zie hiervoor in 4.1) gewijzigd en verder hetzelfde gevorderd als bij de rechtbank. De gewijzigde delen van het petitum zijn hieronder opgenomen:
2) voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] (primair) tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen jegens [appellant] , althans (subsidiair) onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld;
3) [geïntimeerde] (primair) te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.015.620,- als schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten tot 1 maart 2020, te vermeerderen met een bedrag van € 84.635,00 aan gemiste huurinkomsten voor iedere maand dat [geïntimeerde] in gebreke blijft medewerking te verlenen aan de verhuur van het bedrijfspand op grond van artikel 6:74 BW Pro of op grond van artikel 6:162 BW Pro, te vermeerderen met de wettelijke rente; althans (subsidiair) om [geïntimeerde] te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, nader op te maken bij staat.
5.2
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest (I) [appellant] niet-ontvankelijk verklaart, althans zijn vorderingen afwijst en (II) hem – uitvoerbaar bij voorraad –veroordeelt in de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.
6.Beoordeling in hoger beroep
6.1
Het hof oordeelt dat de passages uit de erfpachtakten beschreven onder 4.1 niet vervallen. Het hof oordeelt ook dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen jegens [appellant] door zijn verzoek om de westvleugel van het bedrijfspand te mogen verhuren aan het meubelbedrijf af te wijzen. De vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt op dit punt toegewezen. [geïntimeerde] is niet tekortgeschoten door een bestemmingswijziging te weigeren en dat was ook niet onrechtmatig. Het hof licht deze beslissingen hieronder toe.
De passages uit de erfpachtakten vervallen niet
6.2
Op grond van artikel 5:97 BW Pro kan de rechter 25 jaar na het vestigen van de erfpacht, de erfpacht wijzigen of opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de vestigingsakte niet van de erfpachter ( [appellant] ) kan worden gevergd.
6.3
[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] een normale exploitatie van het bedrijfspand frustreert. Het bedrijfspand is zeer gedateerd, zodat herontwikkeling nodig is voor een normale exploitatie, maar [geïntimeerde] weigert medewerking. [geïntimeerde] reageert steeds veel te laat op verzoeken tot toestemming voor verhuur en wanneer er eindelijk een antwoord komt, voert [geïntimeerde] evident onjuiste argumenten aan voor weigering of stelt zij onredelijke voorwaarden aan haar toestemming. Daarbij speelt het conflict tussen [appellant] en de zoon van [geïntimeerde] een rol: [geïntimeerde] spant samen met deze zoon om de exploitatie van het bedrijfspand te dwarsbomen. [geïntimeerde] is bovendien op leeftijd zodat [appellant] in de toekomst mogelijk met de zoon van [geïntimeerde] als bloot-eigenaar te maken krijgt, die uit rancune alle medewerking weigert. Het traineren door [geïntimeerde] heeft een enorm nadelige invloed op de slagvaardigheid van [appellant] om nieuwe huurders te kunnen vinden, zodat de toestemmingsvereisten uit de erfpachtvoorwaarden onhanteerbaar zijn en het ongewijzigd voortbestaan daarvan niet van [appellant] kan worden verlangd, aldus [appellant] . Het hof oordeelt als volgt.
6.4
Wat [appellant] heeft aangevoerd is niet aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 5:97 BW Pro die van dien aard is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de vestigingsaktes niet van [appellant] kan worden verwacht. Bij de beoordeling van een vordering op grond van dit artikel dient de rechter zich terughoudend op te stellen. Bij de vestiging van een recht van erfpacht willen partijen in de regel namelijk een langdurige, stabiele rechtsverhouding tot stand brengen, waardoor in veel gevallen kan worden aangenomen dat toekomstige veranderingen in de omstandigheden bij de vestiging zijn verdisconteerd en dus niet als onvoorzien in de zin van dit artikel kunnen gelden. [1] Dat [geïntimeerde] zich in de ogen [appellant] lastig, veeleisend of zelfs rancuneus gedraagt, is wellicht een onvoorziene omstandigheid, maar die omstandigheid maakt naar het oordeel van het hof niet dat de toestemmingsvereisten in de erfpachtakten in het geheel moeten vervallen. Die consequentie strekt te ver. [appellant] heeft onvoldoende uitgelegd waarom hij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen genoegen hoeft te nemen met een minder vergaande aanpassing van de toestemmingsvereisten in de erfpachtvoorwaarden.
6.5
Dit leidt tot de conclusie dat de passages uit de erfpachtaktes onder 4.1 niet vervallen.
Tekortkoming door [geïntimeerde]
6.6
Het uitgangspunt is dat een erfpachter ( [appellant] ) bevoegd is de zaak waarop het recht van erfpacht rust, te verhuren of te verpachten, voor zover in de akte van vestiging niet anders is bepaald. [2] In dit geval is in de akte van vestiging wel anders bepaald. [appellant] moet namelijk toestemming vragen aan [geïntimeerde] als hij de westvleugel van het bedrijfspand wil verhuren. Ook heeft hij toestemming nodig als hij (de bestemming van) [3] het bedrijfspand wil veranderen. [geïntimeerde] moet de verzoeken van [appellant] op haar beurt in redelijke overweging nemen.
6.7
[appellant] heeft betoogd dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens hem door op onredelijke gronden toestemming te onthouden voor verhuur van de westvleugel aan het meubelbedrijf en het wijzigen van (de bestemming van) het bedrijfspand.
6.8
Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] het verzoek van [appellant] om de westvleugel van het bedrijfspand aan het meubelbedrijf te mogen verhuren niet in redelijke overweging heeft genomen. Dat geldt niet voor het weigeren van toestemming voor het wijzigen van (de bestemming van) het bedrijfspand. Het hof licht dit als volgt toe.
Verzoek verhuur van westvleugel aan het meubelbedrijf
6.9
[geïntimeerde] heeft geen toestemming gegeven voor verhuur van de westvleugel aan het meubelbedrijf. Dat heeft haar advocaat op de zitting in hoger beroep desgevraagd bevestigd. [geïntimeerde] heeft voor die weigering de volgende redenen gegeven:
1) zij wilde voorkomen dat zij werd geconfronteerd met huurders die zij niet meer uit het bedrijfspand zou kunnen krijgen;
2) zij had voor het verlenen van toestemming goedkeuring van haar kinderen nodig op grond van een legaat; en
3) haar kinderen waren een bod om de erfpacht af te kopen aan het voorbereiden.
6.1
[appellant] heeft per e-mail (zie 3.13) als volgt op deze punten gereageerd:
“Vrees dat bloot-eigenaar niet van huurder afkomt zonder enige basis
Wat de eerste opgevoerde reden betreft wijs ik erop dat [het meubelbedrijf, hof] tijdelijk huurt. U weet - en ik neem aan dat u dat ook aan uw cliënte heeft voorgehouden - dat art. 7:301 BW Pro het mogelijk maakt om huurovereenkomsten (voor minder dan twee jaar) te sluiten die door enkel tijdsverloop eindigen. De vrees van uw cliënte dat zij op enig moment verhuurder wordt van een huurder waar zij niet van afkan is dus nergens op gebaseerd. (...). Ik wijs er in dit kader op dat het ook voor langer lopende huurovereenkomsten mogelijk is om overeen te komen dat deze door enkel tijdsverloop eindigen, zij het dat een dergelijke bepaling - aannemende dat het pand als winkel wordt gebruikt - door de kantonrechter moet worden goedgekeurd.
[perceel 1] niet gelegateerd - legaat vereist alleen toestemming voor vervreemding
Wat betreft de tweede opgevoerde reden stel ik voorop dat [perceel 1] [het perceel waarop de westvleugel van het bedrijfspand staat, hof] door vererving en niet door legatering eigendom van uw cliënte is geworden. De voorwaarden van het legaat drukken dus ook niet op dat [perceel 1] (waarvoor cliënt toestemming voor huurder behoeft). Overigens, uw cliënte behoeft op grond van het legaat enkel voor het vervreemden van de bloot-eigendom toestemming van haar kinderen. (...) Verder valt niet in te zien hoe het feit dat een bod op de erfpachtrechten wordt voorbereidt, een argument oplevert om toestemming voor (kort durende huur) te onthouden. (...).”
6.11
[appellant] heeft de bezwaren van [geïntimeerde] naar het oordeel van het hof steekhoudend weerlegd. [geïntimeerde] heeft niet op de weerlegging gereageerd. Een bod tot uitkoop van [appellant] is ook nooit uitgebracht. [geïntimeerde] had daarom geen enkel in rechte te honoreren belang bij het onthouden van toestemming. [appellant] had daarentegen wel een redelijk belang bij verhuur aan het meubelbedrijf, met het oog op de jaarlijkse canon van circa € 232.000,- die hij aan [geïntimeerde] moest betalen en andere kosten voor het beheer. Naar zijn zeggen bedragen de totale lasten voor het bedrijfspand circa € 400.000,- per jaar. Van [appellant] kon ook niet gevergd worden dat hij dan zelf maar een meubelwinkel in de westvleugel zou openen, zoals [geïntimeerde] heeft gesuggereerd. [appellant] is actief in de meubelfabricage, niet in de detailhandel. Het hof is daarom van oordeel dat [geïntimeerde] haar toestemming niet had mogen weigeren.
6.12
Dat betekent dat de primair gevorderde verklaring voor recht op dit punt toewijsbaar is (zie 5.1 onder 2). [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen jegens [appellant] door geen toestemming te verlenen voor de verhuur aan het meubelbedrijf waarvoor [appellant] op 2 april 2019 toestemming vroeg (zie 3.9).
Schadestaatprocedure
6.13
Het hof kan op basis van de stellingen in deze procedure nog niet begroten wat de schade is die [appellant] heeft geleden door deze tekortkoming van [geïntimeerde] . De mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden is wel aannemelijk. [4] Het ligt voor de hand dat [appellant] inkomsten had kunnen genereren uit de verhuur van de westvleugel van het bedrijfsgebouw aan het meubelbedrijf. Als de westvleugel ook verhuurd had kunnen worden, had [appellant] meer vierkante meters kunnen verhuren. Het hof zal [geïntimeerde] daarom veroordelen tot vergoeding van schade, die in een schadestaatprocedure begroot moet worden, zoals [appellant] subsidiair heeft gevorderd. In de schadestaatprocedure kan de vordering tot vergoeding van wettelijke rente ook bij de begroting worden betrokken.
Verzoek wijziging (van de bestemming van) het bedrijfspand
6.14
[geïntimeerde] heeft geen toestemming gegeven voor het wijzigen van de aard en de bestemming van het bedrijfspand en het aanleggen van een talud (zie 3.14 en 3.16). Het verzoek van [appellant] voldeed volgens [geïntimeerde] niet aan een viertal voor haar belangrijke punten. Zij heeft daarom om een nieuw voorstel gevraagd dat daar wel rekening mee hield. De punten luiden – samengevat – als volgt:
1) Er moet op zodanige wijze verhuurd worden dat aan het einde van de looptijd van de erfpacht een leeg en ontruimd pand opgeleverd zou worden;
2) De investeringen van [appellant] mogen geen rol spelen bij de waardering van de opstallen aan het einde van de looptijd van de erfpacht;
3) Als de mogelijkheden voor verhuur en gebruik van het erfpachtrecht worden uitgebreid behoort dit gevolgen te hebben voor de hoogte van de canon;
4) [geïntimeerde] wil geen toestemming geven voor een bestemmingswijziging omdat de familie de grond wil (her)ontwikkelen na het einde van de erfpachttermijn.
6.15
Partijen zijn het erover eens dat de eerste twee punten geen onredelijke voorwaarden zijn. Ten aanzien van de resterende punten overweegt het hof als volgt.
6.16
Als de mogelijkheden voor verhuur en gebruik van het erfpachtrecht zouden worden uitgebreid, nemen de exploitatiemogelijkheden voor [appellant] toe. De erfpacht wordt daardoor waardevoller. [geïntimeerde] had dan ook een redelijk (eigen) belang bij het onthouden van toestemming als de canon in die omstandigheden gelijk zou blijven.
6.17
Hetzelfde geldt voor de wijziging van de bestemming. [geïntimeerde] heeft ter zitting in hoger beroep toegelicht dat de verzochte bestemmingswijziging en de toekomstplannen van de familie voor herontwikkeling na het einde van de erfpachttermijn (die destijds al werden besproken met de gemeente) elkaar konden bijten. Daarbij is van belang dat [appellant] de oostvleugel binnen de huidige bestemming en zonder toestemming kon verhuren aan bedrijven in de meubelbranche. Blijkens de eigen verklaring van [appellant] hebben BeterBed, Buitenhof Tuinmeubelen, X2O, Mega Home Market en Woonsquare, bedrijven uit die branche, serieuze interesse getoond in de huur. Het is dus niet zo dat [geïntimeerde] iedere vorm van verhuur van die vleugel onmogelijk maakte met de door haar gestelde voorwaarden. Omdat [appellant] daarvoor geen toestemming nodig heeft, kan het betoog van [appellant] dat er geen geschikte juridische procedure bestaat waarmee die toestemming snel verkregen kan worden, hem niet baten.
6.18
Op dezelfde gronden is naar het oordeel van het hof ook geen sprake van maatschappelijke onbetamelijkheid (onrechtmatig handelen).
6.19
De gevorderde verklaring voor recht is op dit punt dan ook niet toewijsbaar (zie vordering 5.1 onder 2).
Erfpachttermijn
6.2
Ten overvloede overweegt het hof dat in de erfpachtakte van 23 november 1979 voor de oostvleugel (zie 3.4) een kennelijke verschrijving staat. De twee termen die worden gebruikt voor het einde van de erfpachttermijn (‘vijftig jaar’ en ‘2039’) zijn namelijk innerlijk tegenstrijdig. Als de erfpacht in 2039 zou eindigen, zou de termijn immers zestig jaar zijn. Het hof acht aannemelijk dat partijen ‘2029’ hebben bedoeld. Het is aannemelijker dat een jaartal een typefout bevat (2039 in plaats van 2029), dan dat het woord ‘vijftig’ in plaats van ‘zestig’ wordt uitgeschreven. De verlengingstermijn in de erfpachtakte is daarbij bovendien ‘opnieuw vijftig jaar’. Als bedoeld zou zijn ‘zestig jaar’, had het voor de hand gelegen dat dat ook de termijn voor verlenging was geweest en wordt het woord ‘opnieuw’ zonder betekenis. Daarnaast eindigt de erfpacht voor de westvleugel, verleend bij akte van 3 september 1985 tussen dezelfde partijen, na 44 jaar ook in 2029. Met de termijn van die erfpacht lijkt dan ook aansluiting te zijn gezocht bij de termijn voor de erfpacht verleend in 1979. Die erfpachttermijn is ook kenbaar uit de openbare registers en is verleend op 3 september 1985 tussen dezelfde partijen over een perceel waarop een ander deel van hetzelfde gebouw stond, zodat ook die akte bij de uitleg betrokken kan worden.
Buitengerechtelijke kosten
6.21
[appellant] heeft een veroordeling van [geïntimeerde] in de buitengerechtelijke kosten gevorderd, maar (de hoogte van) deze vordering is niet gespecificeerd of (nader) onderbouwd. Daarom komt deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
Conclusie en proceskosten
6.22
De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] gedeeltelijk slaagt. Daarom zal het hof het vonnis gedeeltelijk vernietigen.
6.23
Het hof vat de in 5.1 beschreven vorderingen van [appellant] zo op, dat [appellant] de vordering in de dagvaarding in hoger beroep heeft gehandhaafd en bij memorie van grieven alleen zijn eis heeft gewijzigd, maar niet verminderd. Dat blijkt voldoende duidelijk uit grief 10 in 11.1 van de memorie van grieven (die ten onrechte het kopje ‘Grief 8’ draagt), waarin [appellant] klaagt over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.
6.24
Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg in conventie en de proceskosten in hoger beroep compenseren, omdat beide partijen op materiële punten in het ongelijk zijn gesteld. Omdat daartegen geen grieven zijn gericht, komt het hof niet toe aan een beoordeling van de reconventionele vordering.
6.25
[geïntimeerde] zal veroordeeld worden tot ongedaanmaking van hetgeen [appellant] al op grond van het bestreden vonnis in conventie heeft voldaan, zoals gevorderd. De daarover gevorderde wettelijke rente is ook toewijsbaar.
7.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 26 mei 2021, voor zover daarbij:
- de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen jegens [appellant] is afgewezen;
- de veroordeling tot schadevergoeding is afgewezen; en,
- [appellant] in de proceskosten in conventie is veroordeeld;
en doet opnieuw recht:
- verklaart voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenissen jegens [appellant] ;
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van schadevergoeding voor gemiste huurinkomsten ten gevolge van de in 6.12 beschreven tekortkoming, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en te worden vereffend volgens de wet;
- veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van het bedrag dat hij aan haar op grond van het vonnis van de rechtbank in conventie heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag der algehele voldoening;
- compenseert de proceskosten in eerste aanleg in conventie en de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. F.M. Bus, A.M. Voorwinden en R.S. Le Poole en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026 in aanwezigheid van de griffier.