ECLI:NL:GHDHA:2026:18

• Datum uitspraak: 20 januari 2026
• Publicatiedatum: 12 januari 2026
• Zaaknummer: 200.344.657/01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. Glazener; A.D. Kiers - Becking; M.C.M. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over dwangsom bij niet-tijdige nakoming leveringsvoorwaarden woningkoop

Partijen sloten een koopovereenkomst voor een appartement met de verplichting voor verkoper om vóór levering bepaalde zaken te regelen, waaronder reparatie van een lekkage en vestiging van een erfdienstbaarheid. Bij niet-nakoming was een boete van 10% van de koopsom bedongen.

Verkoper slaagde er niet in deze zaken tijdig te regelen, waarna levering in onderling overleg werd uitgesteld. Verkoper stelde dat dit ook uitstel van zijn nakomingsverplichting betekende, wat kopers betwistten en verkoper in gebreke stelden. De rechtbank veroordeelde verkoper tot betaling van de boete, met matiging wegens eerdere compensatie.

In hoger beroep bevestigde het hof dat uitstel van levering niet gelijkstaat aan uitstel van nakoming. De boete is verschuldigd omdat verkoper tekortschiet in zijn verplichtingen. Het hof oordeelde dat de matiging van de boete door de rechtbank terecht was, gelet op de compensaties aan kopers en de omstandigheden rondom de vertraging. De proceskosten in hoger beroep werden gecompenseerd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat verkoper de boete van 10% van de koopprijs moet betalen, met matiging van de boete en compensatie van proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.344.657/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C.10/662683 / HA ZA 23-635

Arrest van 20 januari 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonend in [woonplaats],

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. I.I. Feenstra, kantoorhoudend in Den Haag,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

wonend in [woonplaats],

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats],

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. E.D. van Tellingen, kantoorhoudend in Almere.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerden], en [geïntimeerde 1] afzonderlijk, [geïntimeerde 1].

1. De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerden] hebben een appartement gekocht van [appellant]. Partijen zijn overeengekomen dat [appellant] vóór de overeengekomen leveringsdatum bepaalde zaken zou regelen. [appellant] is er niet in geslaagd deze zaken tijdig te regelen. Daarop is de overdracht uitgesteld. [appellant] stelt zich op het standpunt dat partijen daarmee een nieuwe leveringsdatum zijn overeengekomen. [geïntimeerden] betwisten dat. Zij hebben [appellant] in gebreke gesteld en maken aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom die is gesteld op niet-tijdige nakoming van de koopovereenkomst.

1.2

De rechtbank Rotterdam heeft [geïntimeerden] in het gelijk gesteld en [appellant] veroordeeld tot betaling van de boete van 10% van de koopsom, neerkomend op een bedrag van € 44.750,-. De rechtbank heeft de boete gematigd met een bedrag van € 8.000,- vanwege een eerdere tegemoetkoming van [appellant]. [appellant] heeft beroep ingesteld. Hij vordert vernietiging van het vonnis van de rechtbank. [geïntimeerden] vorderen in incidenteel hoger beroep gedeeltelijke vernietiging, voor zover het de matiging van de boete betreft. Het hof komt tot het oordeel dat beide beroepen ongegrond zijn en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

2. Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding van 17 juli 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 17 april 2024, met bijlagen; in de dagvaarding zijn de bezwaren (grieven) tegen het vonnis opgenomen;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerden], met daarin opgenomen een incidenteel hoger beroep, met bijlagen;
• de memorie van antwoord van [appellant] in het incidenteel hoger beroep.

2.2

Op 26 november 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal gemaakt.

3. Feitelijke achtergrond

3.1

Partijen hebben op 13 december 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij zij zijn overeengekomen dat [appellant] zijn appartement in [woonplaats] op 1 maart 2023 aan [geïntimeerden] zou leveren voor een koopprijs van € 447.500,-. Partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerden] daarnaast een bedrag van € 7.500,- aan [appellant] zouden betalen. De koopovereenkomst is een standaardkoopovereenkomst, naar het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De koopovereenkomst bepaalt onder meer dat als een partij in gebreke blijft in de nakoming van zijn verplichtingen en de andere partij nakoming van die verplichtingen verlangt, de nalatige partij vanaf acht dagen nadat hij in gebreke is gesteld tot aan de dag van nakoming per dag een boete verschuldigd is van drie promille van de koopsom, met een maximum van 10 procent van de koopsom (artikel 14.3).

3.2

De koopovereenkomst bepaalt verder dat [appellant] vóór de levering een lekkage aan de achtergevel van de woning zou laten repareren en samen met de buren bij de notaris een akte zou laten opstellen, waarbij een rechtsgeldige voorziening zou worden getroffen (lees: een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd, toevoeging hof) voor een uitbouw van het appartement die zich gedeeltelijk op het appartementsrecht van de buren bevindt.

3.3

De overeengekomen leveringsdatum was 1 maart 2023 “
of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…) ”.

3.4

In januari 2023 is bij een bezichtiging van de woning gebleken dat [geïntimeerden] van een onjuiste veronderstelling waren uitgegaan met betrekking tot de oppervlakte van de woning, in verband met de aanwezigheid van een bedstee in een van de kamers. De makelaar van [appellant] heeft als tegemoetkoming voor het ontstaan van deze onjuiste veronderstelling een bedrag van € 1.000,- betaald aan [geïntimeerden]

3.5

Eveneens in januari 2023 is gebleken dat een procedure aanhangig was tussen [appellant] en de VvE van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt. In deze procedure maakte [appellant] aanspraak op een vergoeding van de VvE. Partijen zijn in januari 2023 overeengekomen dat [appellant] deze vordering zou intrekken. Verder zijn partijen toen overeengekomen dat [geïntimeerden] als compensatie voor “
de benadeelde positie van de kopende partij tijdens de onderhandelingen ” niet langer het bedrag van € 7.500,- hoefden te betalen. Dit is vastgelegd in een e-mail van [geïntimeerde 1] van 21 januari 2023, waarmee [appellant] heeft ingestemd.

3.6

Op 22 februari 2023 wisselden partijen onder meer de volgende WhatsAppberichten uit:

“
17:18 [appellant]: Alle onderdelen die door ons gedaan zijn zijn waterdicht, div aansluitingen hebben we nagelopen

17:21 [geïntimeerde 1]: Hi [appellant] [toevoeging hof: de voornaam van [appellant]],
bedankt voor de berichten, fijn om dit te lezen. Dan heb ik er verder ook alle vertrouwen in dat de legalisering confirm onze afspraken zsm in orde wordt gemaakt.

17:29 [geïntimeerde 1]: Echter kunnen wij het niet voorkomen dat je vanaf woensdag in gebreke wordt gesteld als de legalisering niet in orde is omdat wij bij uitstel van overdracht schade zullen oplopen ”

3.7

Als reactie op dit laatste bericht heeft [appellant] [geïntimeerde 1] medegedeeld dat de factuur die hij van de aannemer kreeg ruim € 2.000,- hoger bleek te zijn dan verwacht. Verder heeft hij enkele WhatsAppberichten doorgestuurd van zijn buurman, die een regentest wilde afwachten voordat hij instemde met de conclusie dat de lekkage verholpen was. Daarop heeft [geïntimeerde 1] als volgt gereageerd:

“
17:39 [geïntimeerde 1]: Helder verhaal. Wij horen graag wanneer het opgelost is en confirm afspraken is gelegaliseerd bij de notaris. Tot die tijd wordt de overdracht uitgesteld. ”

3.8

Op 23 februari 2023 om 8.08 uur stuurde [appellant] de volgende e-mail aan [geïntimeerde 1]:

“Beste [geïntimeerde 1] ,

Voor de duidelijkheid wijs ik op Artikel 4 van de koopovereenkomst. Daarin wordt aangegeven, dat de datum van overdracht eerder of later kan zijn dan 1 maart a.s. Inmiddels heb je per app bevestigd, dat die datum later kan zijn dan 1 maart a.s. Hopelijk hoeft er echter niet uitgesteld te worden.

3.9

[geïntimeerde 1] heeft dezelfde dag om 8.30u bij e-mail als volgt gereageerd:

“Beste [appellant],

Artikel 4 geeft aan “als partijen tezamen nader overeenkomen”. Dat is helaas niet het geval. Onze advocaat stuurt vandaag een aangetekende brief om de verkopende partij vanaf woensdag in gebreke te stellen. Hierdoor wordt per definitie de overdracht uitgesteld totdat de verkopende partij aan zijn verplichtingen heeft gedaan volgens artikel 23 van het koopcontract. Wij als kopende partij vernemen graag via de notaris wanneer dit in orde is gemaakt om een nieuwe overdrachtsdatum te plannen. Wij hopen uiteraard dat dit zo spoedig mogelijk kan gebeuren.”

3.1

De advocaat van [geïntimeerden] heeft [appellant] bij brief van 24 februari 2023 medegedeeld dat [geïntimeerden] [appellant] in gebreke stelt voor het geval [geïntimeerden] niet uiterlijk 1 maart 2023 de door de notaris opgestelde akte erfdienstbaarheid hebben ontvangen.

3.11

Bij brief van 3 mei 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerden] geconstateerd dat [geïntimeerden] de akte erfdienstbaarheid niet tijdig hebben ontvangen en [appellant] daarmee de koopovereenkomst niet is nagekomen. In de brief maakt de advocaat aanspraak op betaling van een boete van 10% van de koopsom, zijnde een bedrag van € 44.750,-, wegens niet (tijdige) nakoming van de koopovereenkomst.

3.12

De erfdienstbaarheid is uiteindelijk op 9 juni 2023 gevestigd. Levering van de woning heeft op dezelfde datum plaatsgevonden.

4. Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerden] hebben [appellant] gedagvaard en gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de boete van € 44.750,-, te vermeerderen met een vergoeding van € 1.222,50 voor buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

4.2

[appellant] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

4.3

De rechtbank heeft [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 36.750, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 mei 2023, en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [appellant] uit het WhatsAppbericht van 22 februari 2023 om 17:39 uur (geciteerd in 3.7 van dit arrest) niet kunnen afleiden dat [geïntimeerden] instemden met uitstel van de levering en dat hij, [appellant] daardoor niet is tekortgeschoten in zijn verplichting om (tijdig) zorg te dragen voor reparatie van de lekkage en de vestiging van de erfdienstbaarheid. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat de vertraging in de reparatie van de lekkage en de vestiging van de erfdienstbaarheid voor risico van [appellant] komen. [appellant] is dus de boete van 10% van de koopprijs verschuldigd, aangezien hij na de ingebrekestelling van 24 februari 2023 zijn verplichting om voor beide zaken zorg te dragen niet is nagekomen. De rechtbank heeft de boete gematigd met € 8.000,- op grond van de overweging dat [appellant] [geïntimeerden] al enigszins heeft gecompenseerd voor de door hen geleden schade en het ervaren ongemak als gevolg van de verlate levering van de woning door dit bedrag kwijt te schelden. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten heeft de rechtbank afgewezen omdat [geïntimeerden] geen brief hebben gestuurd waarin [appellant] de kans heeft gekregen om binnen 15 dagen na ontvangst van de brief alsnog na te komen.

5. Vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] vordert in het principaal hoger beroep vernietiging van het vonnis van de rechtbank en primair, afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] en subsidiair, matiging van de boete tot nihil, althans tot een door het hof vast te stellen bedrag, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.

5.2

In het principaal hoger beroep voeren [geïntimeerden] verweer en concluderen zij tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep vorderen zij veroordeling van [appellant] tot betaling van het volledige bedrag van de boete van € 44.750,- te vermeerderen met een vergoeding van € 1.222,50 voor buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente, en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5.3

[appellant] voert verweer in het incidenteel hoger beroep en concludeert tot bekrachtiging van het vonnis op dit punt, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

6. Beoordeling in hoger beroep

6.1

[appellant] stelt ook in hoger beroep dat hij uit het WhatsAppbericht van 22 februari 2023 om 17.39 uur heeft kunnen afleiden dat [geïntimeerden] instemden met uitstel van de leveringsdatum tot het moment waarop de lekkage was hersteld en de erfdienstbaarheid was gevestigd, en dat hij dus niet is tekortgeschoten in zijn verplichting om (tijdig) zorg te dragen voor reparatie van de lekkage en de vestiging van de erfdienstbaarheid.

6.2

Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, moet de juistheid van deze stelling van [appellant] beoordeeld worden aan de hand van de wilsvertrouwensleer. Daarbij komt het aan op wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden, in het licht van de omstandigheden van het geval.

6.3

Naar het oordeel van het hof valt uit het WhatsAppbericht van [geïntimeerde 1] wel af te leiden dat [geïntimeerden] niet wensten dat de eigendom van het appartement zou worden geleverd voordat de lekkage was hersteld en de erfdienstbaarheid was gevestigd, maar niet dat zij [appellant] niet langer wensten te houden aan zijn verplichting om deze zaken uiterlijk op 1 maart 2023 geregeld te hebben. Daarbij is niet alleen de inhoud van dit WhatsAppbericht van belang, maar ook de berichten die daaraan vooraf zijn gegaan en op dit bericht zijn gevolgd. In het WhatsAppbericht van 17.29 uur (10 minuten vóór het WhatsAppbericht waarop [appellant] zich beroept) hadden [geïntimeerden] [appellant] nog laten weten dat hij vanaf 1 maart 2023 in gebreke zou worden gesteld als de erfdienstbaarheid niet tijdig zou zijn gevestigd omdat zij bij uitstel van de overdracht schade zouden lijden. En nadat [appellant] in zijn e-mail van de volgende ochtend zijn uitleg van het WhatsApp bericht van [geïntimeerde 1] (van 17.39 uur) aan [geïntimeerde 1] had medegedeeld, heeft [geïntimeerde 1] die uitleg per kerende e-mail weersproken en nogmaals aangekondigd dat [appellant] door zijn advocaat in gebreke zou worden gesteld. Dat is ook gebeurd bij brief van de advocaat van 24 februari 2023 (op dezelfde dag ook via e-mail verzonden), waarin [appellant] daadwerkelijk in gebreke is gesteld voor het geval [geïntimeerden] niet uiterlijk op 1 maart 2023 de akte erfdienstbaarheid zouden hebben ontvangen. Mede gezien deze andere berichten, heeft [appellant] uit de mededeling van [geïntimeerde 1] in het WhatsApp bericht van 22 februari 2023 om 17.39 uur dat de levering zou worden uitgesteld, niet kunnen afleiden dat [geïntimeerden] instemden met uitstel van de datum van nakoming van zijn verplichting om zorg te dragen voor reparatie van de lekkage en vestiging van de erfdienstbaarheid.

6.4

[appellant] heeft nog gewezen op een aantal e-mails die hij na ontvangst van de ingebrekestelling aan de advocaat van [geïntimeerden] heeft gestuurd. Volgens [appellant] heeft hij in deze e-mails zijn uitleg van het WhatsApp bericht van [geïntimeerde 1] van 22 februari 2023 om 17.39 uur herhaald en kan het feit dat [geïntimeerden] noch hun advocaat inhoudelijk op deze e-mails hebben gereageerd, gezien worden als een bevestiging van zijn uitleg. Het hof is van oordeel dat aan deze e-mails en de reactie van [geïntimeerden] niet de betekenis kan worden toegekend die [appellant] eraan geeft. In de e-mail van 24 februari 2023 aan de advocaat van [geïntimeerden] reageert [appellant] op de ingebrekestelling. Daarin geeft hij aan dat hij “
afhankelijk [is] van de bereidwilligheid van de koper om nog even te wachten mocht 1 maart niet worden gehaald ”. Dat wijst er niet op dat [appellant] er op dat moment van uitging dat [geïntimeerden] er mee hadden ingestemd dat hij meer tijd zou krijgen voor de nakoming van zijn verplichting. Bij e-mail van 21 maart 2023 heeft [appellant] [geïntimeerden] gevraagd of zij ermee konden instemmen om de levering van de woning niet langer uit te stellen omdat de lekkage “
sowieso ” zou worden hersteld. Daarop hebben [geïntimeerden] nog dezelfde dag bij e-mail afwijzend gereageerd. In deze e-mail schrijven zij dat zij eerst de lekkage opgelost willen zien en de levering ook niet kan plaatsvinden voordat de erfdienstbaarheid is gevestigd. [appellant] heeft vervolgens bij e-mail van 22 maart 2023 geschreven dat hij het standpunt van [geïntimeerden] begrijpt. Uit deze e-mailwisseling kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerden] (alsnog) hebben ingestemd met uitstel voor de nakoming van de verplichting van [appellant] om deze zaken te regelen en (vrijwillig) uitstel van de levering hebben verleend. Bij e-mail van 20 april 2023 schrijft [appellant] dat hij uit het WhatsAppbericht van 22 februari 2023 om 17.39 uur heeft opgemaakt dat [geïntimeerden] akkoord gingen met uitstel van de levering en verzoekt hij [geïntimeerden] te bevestigen dat zij akkoord zijn met levering op een latere datum dan 1 maart 2023. Uit het feit dat [geïntimeerden] niet op deze e-mail hebben gereageerd, valt evenmin af te leiden dat zij met [appellant]’s uitleg van het desbetreffende WhatsApp bericht hebben ingestemd. Het uitblijven van een bevestiging wijst eerder op het tegendeel.

6.5

De slotsom is dat de verplichting om vóór 1 maart 2023 zorg te dragen voor reparatie van de lekkage en vestiging van de erfdienstbaarheid (en voor de daarmee samenhangende levering van de woning nadat aan deze verplichtingen was voldaan) op [appellant] is blijven rusten. Het staat vast dat de erfdienstbaarheid uiteindelijk op 9 juni 2023 is gevestigd en de overdracht toen heeft plaatsgevonden. [appellant] is dus in beginsel de volledige boete van 10% van de koopprijs verschuldigd. Daaraan doet niet af dat [appellant] voor de nakoming van deze verplichting afhankelijk was van derden (de aannemer die [appellant] voor herstel van de lekkage heeft ingeschakeld en de buurman wiens medewerking vereist was voor de vestiging van de erfdienstbaarheid). Aangezien [appellant] de verplichting op zich heeft genomen beide zaken te regelen vóór 1 maart 2023, komt vertraging die is ontstaan omdat [appellant] afhankelijk was van derden, in de relatie met [geïntimeerden] voor risico van [appellant].

6.6

Voor het geval [appellant] een boete verschuldigd is, stelt hij dat de boete moet worden gematigd op grond van artikel 6:94 BW. Op grond van deze bepaling kan de rechter op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Met deze formulering heeft de wetgever tot uitdrukking willen brengen dat de rechter terughoudend moet zijn bij de toepassing van deze matigingsbevoegdheid. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

6.7

[appellant] voert een aantal omstandigheden aan die naar zijn mening meebrengen dat de boete moet worden gematigd, naast de matiging die de rechtbank reeds heeft toegepast. Volgens [appellant] is hij [geïntimeerden] tegemoet gekomen door aan te bieden dat de woning zou worden geleverd voordat de lekkage was gerepareerd en de erfdienstbaarheid was gevestigd, zodat de door [geïntimeerden] geplande verbouwing geen vertraging zou oplopen. Deze handreiking hebben [geïntimeerden] afgeslagen. Volgens [appellant] hadden de extra kosten die [geïntimeerden] stellen te hebben gemaakt als gevolg van de vertraging van de levering kunnen worden voorkomen als [geïntimeerden] hadden ingestemd met eerdere levering. Verder herhaalt [appellant] zijn stelling dat [geïntimeerden], door niet te reageren op zijn e-mails, de indruk hebben gewekt dat zij instemden met zijn uitleg van het WhatsApp bericht van [geïntimeerde 1] van 22 februari 2023 om 17:39 uur. Als [geïntimeerden] hem eerder hadden geïnformeerd, dan had hij andere keuzes kunnen maken, zoals de inschakeling van een andere aannemer of een (eerdere) betaling aan de buurman als prikkel om de erfdienstbaarheid eerder te vestigen. [appellant] stelt ook opnieuw dat hij afhankelijk was van derden voor de nakoming van zijn verplichting, en dat het hem uiteindelijk € 36.849,83 heeft gekost om de buurman zover te krijgen dat hij instemde met de vestiging van de erfdienstbaarheid, terwijl het appartementsrecht van de buren door de uitbouw slechts met 6,99 m² was overschreden. [appellant] stelt dat hij onevenredig hard wordt geraakt als hij naast het bedrag dat hij heeft moeten betalen aan de buurman, ook de boete moet betalen.

6.8

[geïntimeerden] stellen van hun kant dat de rechtbank de boete ten onrechte heeft gematigd. Volgens [geïntimeerden] hadden de kwijtschelding van het bedrag van € 7.500,- en de betaling van € 1.000,- door de makelaar niets te maken met de te late levering van het appartement. De kwijtschelding van het bedrag van € 7.500,- was bedoeld als compensatie voor de benadeelde positie van [geïntimeerden] tijdens de onderhandelingen, zoals vastgelegd in de e-mail van [geïntimeerde 1] van 21 januari 2023. En de betaling van € 1.000,- diende als compensatie voor de meetfout. De rechtbank is er bij de matiging van de boete dus ten onrechte van uitgegaan dat [geïntimeerden] reeds een bedrag van € 8.000,- hadden ontvangen als tegemoetkoming voor de te late levering van het appartement.

6.9

Het hof ziet in de door [appellant] aangevoerde omstandigheden geen grond voor matiging van de boete. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] zich niet onredelijk opgesteld door niet mee te werken aan levering voordat de lekkage was gerepareerd en de erfdienstbaarheid was gevestigd. Het stond destijds immers niet vast dat deze zaken op korte termijn zouden kunnen worden geregeld. Het desbetreffende voorstel van [appellant] dateert van 21 maart 2023, terwijl het uiteindelijk tot 9 juni 2023 heeft geduurd voordat de erfdienstbaarheid is gevestigd. Bovendien moest nog een aanzienlijk bedrag aan de buurman worden betaald om zijn medewerking te verkrijgen. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden], door niet te reageren op zijn e-mails, de indruk hebben gewekt dat zij instemden met zijn uitleg van het WhatsApp bericht van [geïntimeerde 1] van 22 februari 2023 om 17.39 uur, heeft het hof hiervoor al verworpen (vgl. 6.4 van dit arrest). Voor zover [appellant] zijn verplichting niet tijdig heeft kunnen nakomen door vertraging bij de reparatie van de lekkage of de opstelling van de buurman, komt dat voor risico van [appellant]. Het hof kan niet inzien waarom deze omstandigheden door een matiging van de boete (mede) ten laste zouden moeten komen van [geïntimeerden] Hetzelfde geldt voor het feit dat uiteindelijk een aanzienlijke betaling aan de buurman nodig is geweest om hem zover te krijgen dat hij instemde met de vestiging van de erfdienstbaarheid.

6.1

Daarentegen acht het hof de door de rechtbank toegepaste matiging wel gerechtvaardigd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het hof [geïntimeerden] gevraagd waarom zij aanspraak zouden hebben op kwijtschelding van het bedrag van € 7.500,- als compensatie voor de benadeling van hun positie tijdens de onderhandelingen en/of de kwestie betreffende de procedure tegen de VvE, aangezien [appellant] al had toegezegd de procedure tegen de VvE te staken. In antwoord daarop hebben [geïntimeerden] gesteld dat het bedrag was kwijtgescholden als compensatie voor “
al het gedoe ”. Het is het hof niet duidelijk geworden wat dat ‘gedoe’ precies was. [geïntimeerden] zijn volgens de tijdsbalk die zij hebben overgelegd kort na hun eerste bod geïnformeerd over de lekkage en de uitbouw. Dat [appellant] in een procedure was verwikkeld met de VvE is pas later aan het licht gekomen, maar [appellant] heeft toegezegd deze procedure te staken. [geïntimeerden] hebben dus € 7.500,- minder voor het appartement hoeven te betalen dan aanvankelijk overeengekomen, zonder dat daar een wezenlijk nadeel voor [geïntimeerden] tegenover heeft gestaan. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerden] daardoor al enigszins worden gecompenseerd voor de schade die zij hebben geleden als gevolg van de vertraagde levering. Het hof acht de door de rechtbank toegepaste matiging van € 8.000,- om die reden billijk, mede gezien het feit dat de makelaar [geïntimeerden] nog eens € 1.000,- heeft betaald als compensatie voor de meetfout.

Conclusie en proceskosten

6.11

De conclusie is dat zowel het principaal hoger beroep als het incidenteel hoger beroep niet slaagt. Dat geldt ook voor de grief van [appellant] tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep compenseren omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

7. Beslissing

Het hof:

• bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 17 april 2024;
• compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mr. P. Glazener, mr. A.D. Kiers - Becking en mr. M.C.M. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.