Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.347.160/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/653171 / HA ZA 23-778
Arrest van 2 juni 2026
in de zaak van
Cuan I B.V.,
gevestigd in Eindhoven,
appellante,
advocaat: mr. V.H. Jurgens, kantoorhoudend in Eindhoven,
tegen
1.360 Europe Asset Management Ltd,
gevestigd in Londen (Verenigd Koninkrijk),
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Verberkmoes-Cota, kantoorhoudend in Den Haag,
2.Beseder Holdings S.à.r.l.,
gevestigd in Luxemburg (Luxemburg),
geïntimeerde,
advocaat: mr. U. Aloni, kantoorhoudend in Amsterdam.
Het hof noemt partijen hierna Cuan, 360 EAM en Beseder.
1.De zaak in het kort
1.1
Partijen hebben onderhandeld over de koop van een bedrijfspand. Volgens Cuan is een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan 360 EAM en Beseder zich hebben verplicht om het pand te kopen. Volgens 306 EAM en Beseder was er nog geen sprake van een koopovereenkomst en zijn zij niet verplicht om de door Cuan gevorderde schadevergoeding en boete te betalen.
1.2
De rechtbank heeft beslist dat nog geen sprake was van een koopovereenkomst en heeft de vorderingen van Cuan afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaardingen van 1 en 7 oktober 2024 (uitgebracht aan 360 EAM respectievelijk Beseder), waarmee Cuan in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 augustus 2024;
- de memorie van grieven van Cuan, met bijlagen;
- de memorie van antwoord van 360 EAM;
- de memorie van antwoord van Beseder;
- bijlage 28 die Cuan ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
2.2
Op 20 april 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.
3.Feitelijke achtergrond
3.1 360
360 EAM is een vennootschap naar Engels recht, die zich bezighoudt met het investeren in en beheren van onroerend goed in Europa.
3.2
Beseder is een vennootschap naar het recht van Luxemburg, die deel uitmaakt van de Rivercrown groep. Deze groep houdt zich bezig met financieel advies, vermogensbeheer en de aankoop van commercieel vastgoed.
3.3
Cuan is onderdeel van een vastgoedconcern. Cuan was eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het bedrijfspand).
3.4
Vanaf oktober 2021 hebben Cuan en 360 EAM contact gehad over de verkoop van het bedrijfspand, waarbij Cuan en 360 EAM over en weer voorstellen hebben uitgewisseld, zonder dat overeenstemming is bereikt.
3.5
Half december 2021 heeft 360 EAM aan Cuan laten weten dat zij de onderhandelingen wil stopzetten omdat zij eerst op zoek wil gaan naar een mede-investeerder. Per e-mail van 14 december 2021 heeft de makelaar van 360 EAM aan Cuan bericht dat 360 EAM nog altijd heel geïnteresseerd is in het bedrijfspand, maar dat ze op dit moment geen verdere stappen kunnen zetten en dat ze in januari 2022 de onderhandelingen kunnen hervatten.
3.6
Daarna heeft 360 EAM contact gehad met Beseder, als mogelijke mede-investeerder in het bedrijfspand. In december 2021 heeft ook Beseder het bedrijfspand bezichtigd. De makelaar van 360 EAM heeft vervolgens op 22 december 2021 per e-mail aan de makelaar van Cuan laten weten dat Beseder een goede indruk heeft gekregen van het pand en zeer geïnteresseerd is, en heeft vervolgens gevraagd om aanvullende informatie over het pand (
“We would like to receive the relevant documents”). Daarop heeft de makelaar van Cuan op 23 december 2021 als volgt gereageerd:
“It is good to hear that the investor is very interested, but we will not share any further information until the parties have reached an outline agreement.”.Op 24 december 2021 heeft 360 EAM per e-mail nog aan Cuan laten weten:
“(…) We are interested to purchase the building. (…) I expect that – We could send out a suitable LOI by end jan (…)”.
“We would like to receive the relevant documents”). Daarop heeft de makelaar van Cuan op 23 december 2021 als volgt gereageerd:
“It is good to hear that the investor is very interested, but we will not share any further information until the parties have reached an outline agreement.”.Op 24 december 2021 heeft 360 EAM per e-mail nog aan Cuan laten weten:
“(…) We are interested to purchase the building. (…) I expect that – We could send out a suitable LOI by end jan (…)”.
3.7
Per brief van 12 januari 2022, gericht aan (de makelaar van) Cuan, hebben EAM en Beseder het volgende bericht:
“Heads of Terms in relation to the Acquisition of “ [address] , [postal code] [place] ”
(…)
We wish to confirm our interest in acquiring the property located at [address] at [postal code] [place] , Netherlands (the “Property”).
The Parties
A newly incorporated SPV[hof: Special Purpose Vehicle]
jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies
jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies
(“the Purchasers”) and CUAN 1 B.V. (the “Vendor”), (...)
(…)
Property
(…)
Purchase Price
€ 3,500,00 excluding VAT (...)
Transaction Process
The SPA[hof: Sale and Purchase Agreement]
will be signed on or before the 30th March 2022. The transfer deed will be executed before the Notary by 30th April 2022 at the latest. (...)
will be signed on or before the 30th March 2022. The transfer deed will be executed before the Notary by 30th April 2022 at the latest. (...)
(…)
The 2 conditions that need to be satisfied prior to signing the SPA are:
1) Satisfactory due diligence process
2) Final board approval
(...)
Due Diligence Period
The Purchaser has the possibility to carry out a Due Diligence investigation at his own expense during the period up until 11th March 2022. During this period the Vendor shall provide the Purchaser with all information reasonably requested in a timely manner.
Exclusivity period
For the period until 30th March 2022 the Vendor agrees not to solicit, entertain or enter into negotiations with another party in connection with a sale of the Property.
(...)
Disclaimer
This Term Sheet is not intended to be a commitment by either of the Parties to consummate the Transaction.
The Term Sheet is based on preliminary information and shall be non-binding, save for the paragraphs: Exclusivity Period and Confidentiality. (...)
The final terms and conditions of the Transaction shall be subject to, among other things, the Purchaser’s due diligence, legal review including documentation and Shareholder's approval, all at the Purchaser’s sole and absolute discretion (…).
The Parties acknowledge that this Term Sheet is intended as an outline only
and does not purport to summarize the conditions, covenants, representations, warranties and other provisions that would be contained in definitive legal documentation necessary for the Transaction.
Any commitment by the Purchaser and Vendor will be subject to negotiation
and execution of definitive legal document (…).”
3.8
Hierop heeft (de makelaar van) Cuan gereageerd met een brief van 17 januari 2022 met daarin het volgende:
“On Wednesday, January 12, we received from you a proposal to purchase the office building located at [address] at [place] . On behalf of the Vendor we have the pleasure of sending you a final proposal, on the basis of the following conditions the Vendor is prepared to come to an agreement.
MAIN CONDITIONS
Seller(s)
CUAN I B.V.
Buyer(s)
A newly incorporated SPV jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies.
(…)
The Property
(...)
Purchase price
€ 3.600.000 k.k. (...)
(…)
Date of transfer of ownership and payment
Delivery no later than March 31st 2022. Payment shall be made simultaneously with the transfer of ownership at the office of the instrumenting notary.
(...)
Bank guarantee. Security deposit.
Guarantee sum in the amount of 10% of the purchase price, to be paid into the account number of the instrumenting notary, within 5 (five) working days after the SPA has been signed by buyer. (...)
(...)
Due Diligence
Buyer has a period of 20 (twenty) business days to conduct (for own expenses) a Due Diligence (DD) where the outcome of the DD buyer must convene. The DD period starts on Monday, January 24. 2022, and a dataroom will be open for this purpose. Buyer shall formally (may be by email) agree or reject Seller with respect to the outcome of the DD no later than Friday, February 21. 2022.
SPA
If the DD sufficiently has been convened, the SPA will be signed on or before 1st March 2022.
(…)”
3.9
Daarop heeft de makelaar van 360 EAM per e-mail van 18 januari 2022 als volgt gereageerd:
“As discussed by telephone, my client, who is a cash buyer wants to meet the seller by means of a final proposal under the following conditions:
- Purchase price € 3.6 million
- Due diligence periode of 6 weeks
- Bank guarantee (5%)
- date of transfer 30th april 2022”
3.1
Cuan heeft naar aanleiding hiervan op 19 januari 2022 een aangepaste brief gestuurd, met daarin het volgende:
“On Wednesday, January 12, we received from you a proposal to purchase the office building located at [address] at [place] . On behalf of the Vendor we have the pleasure of sending you a final proposal, on the basis of the following conditions the Vendor is prepared to come to an agreement.
MAIN CONDITIONS
Seller(s)
CUAN I B.V.
Buyer(s)
A newly incorporated SPV jointly owned by the 360 Group of companies and either Beseder or one of its subsidiary companies in the Rivercrown Group of companies.
(…)
The Property
(...)
Purchase price
€ 3.600.000 k.k. (...)
(…)
Date of transfer of ownership and payment
Delivery on April 30th 2022. Payment shall be made simultaneously with the transfer of ownership at the office of the instrumenting notary.
(...)
Bank guarantee. Security deposit.
Guarantee sum in the amount of 5% of the purchase price, to be paid into the account number of the instrumenting notary, within 5 (five) working days after the SPA has been signed by buyer. (...)
(...)
The guarantee sum deposited by the Purchaser shall be forfeited by operation of law as a penalty in the event that the Purchaser fails to fulfill his obligation.
(…)
Due Diligence
Buyer has a period of 30 (thirty) business days to conduct (for own expenses) a Due Diligence (DD) where the outcome of the DD buyer must convene. The DD period starts on Monday, January 24. 2022, and a dataroom will be open for this purpose. Buyer shall formally (may be by email) agree or reject Seller with respect to the outcome of the DD no later than Friday, March 4, 2022.
SPA
If the DD sufficiently has been convened, the SPA will be signed on or before 1st March 2022.
Standstill period
This final proposal shall remain in effect until 5:00 p.m. on Wednesday, January 19, 2022.”
3.11
Deze brief van 19 januari 2022 is dezelfde dag voor akkoord ondertekend door 360 EAM en Beseder.
3.12
Op 3 maart 2022 heeft de makelaar van 360 EAM het volgende bericht gestuurd aan de makelaar van Cuan:
“Zoals zojuist besproken willen wij jullie informeren dat de Due Diligence hebben uitgevoerd en dat er 1 punt uit is gekomen dat nog als voorbehoud opgenomen zal moeten worden in de SPA.
Het betreft de toestemming die het bestuur van het Industrieschap Plaspoelpolder moet geven aan koper zoals omschreven in artikel 8 van Pro het eigendomsbewijs.
(…)
Zoals je aangaf is dit akkoord en kan de Spa (…) opgemaakt worden.”
3.13
Op 22 maart 2022 heeft de makelaar van Cuan een concept Sale and Purchase Agreement toegezonden aan de makelaar van 360 EAM. Bovenaan iedere pagina van dit concept staat:
“Draft dated 22 March 2022
Subject to KYC, review and comments Seller
Draft assuming signing after concluding Due Diligence.”
3.14
Per e-mail van 29 maart 2022 is namens 360 EAM en Beseder aan Cuan meegedeeld dat zij van de koop van het bedrijfspand afzien:
“Met betrekking tot de [adres] te [plaatsnaam] , heb ik een zeer teleurstellende mededeling:
In de afgelopen dagen hebben wij intern overleg gehad met onze opdrachtgever over de mogelijke aankoop van het pand aan de [adres] te [plaatsnaam] . Zij hebben de definitieve uitkomsten van de due diligence, inclusief de mogelijke toekomstige impact van het kettingbeding, scherp geanalyseerd. De belangrijkste financiers van opdrachtgevers (te weten Rivercrown Group of companies) zijn tot de conclusie gekomen dat de aankoop van het pand te veel risico’s en onzekerheden met zich meebrengt, zodat zij geen handtekening kunnen zetten onder een succesvol due diligence proces. Om deze reden zijn de samenwerkingspartners niet bereid de aankoop van het onroerend goed te co-financieren.
Zij moeten daarom besluiten af te zien van de aankoop van het pand.”
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Cuan heeft 360 EAM en Beseder gedagvaard en heeft gevorderd, samengevat:
360 EAM en Beseder hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 1.230.000,- aan Cuan te betalen (het verschil tussen € 3.600.000,- en de marktwaarde van het pand op 30 april 2022), althans om de schade te vergoeden, op te maken bij staat, met rente;
360 EAM en Beseder hoofdelijk te veroordelen om een bedrag van € 180.000,- aan Cuan te betalen uit hoofde van contractuele boete, met rente;
60 EAM en Beseder te veroordelen in de proceskosten.
4.2
Cuan heeft aan haar vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan 360 EAM en Beseder verplicht waren om op 30 april 2022 het bedrijfspand af te nemen en de koopsom te betalen. Dat hebben zij niet gedaan. Cuan vordert de schade die zij als gevolg daarvan heeft geleden en de contractuele boete ter hoogte van 5% van de koopsom.
4.3
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen, op grond van het oordeel dat kort gezegd tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, en Cuan in de proceskosten veroordeeld.
5.Vorderingen in hoger beroep
5.1
Cuan wil dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en haar vorderingen alsnog toewijst. Daarnaast vordert Cuan terugbetaling van de bedragen die zij uit hoofde van de proceskostenveroordeling aan 360 EAM en Beseder heeft betaald, met rente.
6.Beoordeling in hoger beroep
Internationale bevoegdheid
6.1 360
360 EAM is gevestigd in het Verenigd Koninkrijk en Beseder in Luxemburg. Zij zijn in deze procedure verschenen zonder de bevoegdheid van de Nederlandse rechter te betwisten. De Nederlandse rechter is daarom bevoegd op grond van artikel 26 van Pro de Verordening Brussel I-bis. [1] Voor zover zou worden aangenomen dat dit artikel alleen van toepassing kan zijn als de verweerder in een EU-lidstaat woont, geldt voor 360 EAM dat de Nederlandse rechter dan in ieder geval bevoegd is op grond van artikel 9 aanhef Pro en onder a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?
- standpunten van partijen
6.2
Volgens Cuan is op 19 januari 2022 een volmaakte koopovereenkomst tussen partijen gesloten. Door ondertekening van het stuk van 19 januari 2022 hebben 360 EAM en Beseder het voorstel van Cuan, waarin alle essentialia van de koop waren opgenomen, aanvaard en daarmee is een rechtsgeldige koopovereenkomst gesloten. De overeenkomst bevatte slechts één ontbindende voorwaarde, te weten dat 360 EAM en Beseder de overeenkomst tot uiterlijk vrijdag 4 maart 2022 konden ontbinden als de uitkomsten van het
due diligenceonderzoek niet conveniërend waren. Zij hebben niet een tijdig beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde en daarmee is de koopovereenkomst vanaf 5 maart 2022 onherroepelijk geworden. Dat uit de koopovereenkomst blijkt dat nog nadere afspraken uitgewerkt zouden worden in een
sale and purchase agreement(hierna: de SPA), maakt het voorgaande niet anders: er was al een overeenkomst op de kernpunten en in de SPA zouden hiernaast alleen nog maar wat ondergeschikte punten worden geregeld.
due diligenceonderzoek niet conveniërend waren. Zij hebben niet een tijdig beroep gedaan op deze ontbindende voorwaarde en daarmee is de koopovereenkomst vanaf 5 maart 2022 onherroepelijk geworden. Dat uit de koopovereenkomst blijkt dat nog nadere afspraken uitgewerkt zouden worden in een
sale and purchase agreement(hierna: de SPA), maakt het voorgaande niet anders: er was al een overeenkomst op de kernpunten en in de SPA zouden hiernaast alleen nog maar wat ondergeschikte punten worden geregeld.
6.3 360
360 EAM en Beseder bestrijden dat door ondertekening van het stuk van 19 januari 2022 al een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij betogen dat het stuk slechts een niet-bindende
letter of intent(hierna: LOI) is. De bedoeling was dat 360 EAM en Beseder na het tot stand komen van deze LOI verdere informatie over het bedrijfspand zouden kunnen verkrijgen, waarna een
due diligenceonderzoek uitgevoerd kon worden. Pas na uitvoering daarvan zouden 360 EAM en Beseder besluiten of zij met Cuan tot een finale overeenstemming over de aankoop van het bedrijfspand wilden komen. Als dat het geval was, zou alles vervolgens worden vastgelegd in een SPA die door Cuan en de nog op te richten
special purpose vehicleondertekend zou worden. 360 EAM en Beseder hadden duidelijk gemaakt dat zij zich pas definitief wensten te committeren aan een koop op basis van een nog uit te onderhandelen overeenkomst (de SPA). Pas dan zou sprake zijn van een koopovereenkomst. Het
due diligenceonderzoek werd pas afgerond eind maart 2022. De resultaten daarvan bleken niet conveniërend voor 360 EAM en Beseder, en daarom hebben zij besloten om niet over te gaan tot aankoop van het bedrijfspand. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen. In het stuk van 19 januari 2022 worden wel data genoemd, maar dat was omdat Cuan de termijnen van het verkoopproces wilde regelen omdat zij zo snel mogelijk wilde weten waar ze aan toe was. Van een fatale datum voor het inroepen van een ontbindende voorwaarde was geen sprake.
letter of intent(hierna: LOI) is. De bedoeling was dat 360 EAM en Beseder na het tot stand komen van deze LOI verdere informatie over het bedrijfspand zouden kunnen verkrijgen, waarna een
due diligenceonderzoek uitgevoerd kon worden. Pas na uitvoering daarvan zouden 360 EAM en Beseder besluiten of zij met Cuan tot een finale overeenstemming over de aankoop van het bedrijfspand wilden komen. Als dat het geval was, zou alles vervolgens worden vastgelegd in een SPA die door Cuan en de nog op te richten
special purpose vehicleondertekend zou worden. 360 EAM en Beseder hadden duidelijk gemaakt dat zij zich pas definitief wensten te committeren aan een koop op basis van een nog uit te onderhandelen overeenkomst (de SPA). Pas dan zou sprake zijn van een koopovereenkomst. Het
due diligenceonderzoek werd pas afgerond eind maart 2022. De resultaten daarvan bleken niet conveniërend voor 360 EAM en Beseder, en daarom hebben zij besloten om niet over te gaan tot aankoop van het bedrijfspand. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen. In het stuk van 19 januari 2022 worden wel data genoemd, maar dat was omdat Cuan de termijnen van het verkoopproces wilde regelen omdat zij zo snel mogelijk wilde weten waar ze aan toe was. Van een fatale datum voor het inroepen van een ontbindende voorwaarde was geen sprake.
- oordeel van het hof: geen bindende koopovereenkomst
6.4
Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. [2] Het hof is van oordeel dat toepassing van deze (Haviltex)maatstaf tot de conclusie leidt dat nog geen sprake was van een koopovereenkomst. Dat wordt hierna toegelicht.
6.5
Cuan heeft in hoger beroep benadrukt dat niet alleen moet worden gekeken naar de gang van zaken sinds 12 januari 2022, maar ook naar de omstandigheid dat partijen daarvoor al maandenlang hadden onderhandeld, te weten sinds begin oktober 2021. Het hof overweegt hierover in de eerste plaats dat de contacten plaatsvonden met 360 EAM, en dat Beseder pas in de tweede helft van december 2021 in beeld kwam. Bovendien zijn de contacten in december 2021 als volgt afgesloten: de makelaar van 360 EAM vroeg om aanvullende informatie over het pand, waarop de makelaar van Cuan reageert met de mededeling dat die informatie pas wordt verstrekt als er een
“outline agreement”is, waarna de makelaar van 360 EAM afsluit met het bericht dat zij in januari een
“suitable LOI”zullen sturen. In de afsluitende mededeling in december 2021 worden de maandenlange onderhandelingen waar Cuan het over heeft van de zijde van 360 EAM (en Beseder) dus in duidelijke bewoordingen afgesloten met een bericht dat in januari een niet-bindende LOI zal worden gestuurd.
“outline agreement”is, waarna de makelaar van 360 EAM afsluit met het bericht dat zij in januari een
“suitable LOI”zullen sturen. In de afsluitende mededeling in december 2021 worden de maandenlange onderhandelingen waar Cuan het over heeft van de zijde van 360 EAM (en Beseder) dus in duidelijke bewoordingen afgesloten met een bericht dat in januari een niet-bindende LOI zal worden gestuurd.
6.6 360
360 EAM en Beseder pakken deze draad op 12 januari 2022 weer op en sturen op die datum een stuk dat duidelijk is bedoeld als een niet-bindende LOI. Dat blijkt niet alleen uit de aanduiding in de kop
“Head of Terms”, maar ook uit de
disclaimeronderaan het stuk, waarin in allerlei toonaarden wordt benadrukt dat het om een niet-bindend document gaat. Zo staat er onder het kopje
“Disclaimer”(zie 3.7) :
“Head of Terms”, maar ook uit de
disclaimeronderaan het stuk, waarin in allerlei toonaarden wordt benadrukt dat het om een niet-bindend document gaat. Zo staat er onder het kopje
“Disclaimer”(zie 3.7) :
- This Term Sheet is not intended to be a commitment by either of the Parties to consummate the Transaction.
- The Term Sheet is based on preliminary information and shall be non-binding.
- The final terms and conditions of the Transaction shall be subject to, among other things, the Purchaser’s due diligence, legal review including documentation and Shareholder's approval, all at the Purchaser’s sole and absolute discretion.
- The Parties acknowledge that this Term Sheet is intended as an outline only and does not purport to summarize the conditions, covenants, representations, warranties and other provisions that would be contained in definitive legal documentation necessary for the Transaction.
- Any commitment by the Purchaser and Vendor will be subject to negotiation and execution of definitive legal document.
6.7
De makelaar van Cuan reageert hierop met een stuk gedateerd 17 januari 2022 dat hij in een eigen ‘format’ heeft gezet (zie 3.8). Hierin verwijst hij naar het stuk (de LOI) van 12 januari 2022 en onder de kop
“MAIN CONDITIONS”staat dat de prijs € 3,6 miljoen bedraagt (dus iets hoger dan 360 EAM en Beseder hadden voorgesteld), is een waarborgsom toegevoegd van 10% van de koopprijs, is bepaald dat de termijn voor het
due diligenceonderzoek afloopt op 1 februari 2022 en dat de SPA uiterlijk 1 maart 2022 getekend zal zijn. De volgende dag, op 18 januari 2022, reageert de makelaar van 360 EAM met een korte e-mail waarin hij alleen maar puntsgewijs schrijft: prijs € 3,6 miljoen,
due diligenceperiode 6 weken, bank garantie 5% en overdrachtsdatum 30 april 2022 (zie 3.9). De dag daarop stuurt de makelaar van Cuan het stuk van 19 januari 2020 (zie 3.10) dat een op onderdelen aangepaste versie is van zijn eerdere stuk van 17 januari. Ook daarin wordt terugverwezen naar het stuk van de makelaar van 360 EAM van 12 januari 2022 (“
On (…) 12 January, we received from you a proposal to purchase the office building located at [address] at [place] ”). Verder is vermeld dat het stuk een
“final proposal”bevat en dat
“on the basis of the following conditions the Vendor is prepared to come to an agreement”, waarna onder de kop
“MAIN CONDITIONS”, (onder meer) de prijs is gesteld op € 3,6 miljoen, de waarborgsom op 5% van de koopsom, en de periode voor een
due diligenceonderzoek op 30 dagen en is bepaald dat 360 EAM en Beseder uiterlijk 4 maart 2022 zullen laten weten of zij zich al dan niet kunnen vinden in de uitkomsten van dit onderzoek. Tevens is bepaald dat dit voorstel van kracht is tot 17.00 uur op 19 januari 2022. 360 EAM en Beseder hebben dit stuk nog diezelfde dag ondertekend.
“MAIN CONDITIONS”staat dat de prijs € 3,6 miljoen bedraagt (dus iets hoger dan 360 EAM en Beseder hadden voorgesteld), is een waarborgsom toegevoegd van 10% van de koopprijs, is bepaald dat de termijn voor het
due diligenceonderzoek afloopt op 1 februari 2022 en dat de SPA uiterlijk 1 maart 2022 getekend zal zijn. De volgende dag, op 18 januari 2022, reageert de makelaar van 360 EAM met een korte e-mail waarin hij alleen maar puntsgewijs schrijft: prijs € 3,6 miljoen,
due diligenceperiode 6 weken, bank garantie 5% en overdrachtsdatum 30 april 2022 (zie 3.9). De dag daarop stuurt de makelaar van Cuan het stuk van 19 januari 2020 (zie 3.10) dat een op onderdelen aangepaste versie is van zijn eerdere stuk van 17 januari. Ook daarin wordt terugverwezen naar het stuk van de makelaar van 360 EAM van 12 januari 2022 (“
On (…) 12 January, we received from you a proposal to purchase the office building located at [address] at [place] ”). Verder is vermeld dat het stuk een
“final proposal”bevat en dat
“on the basis of the following conditions the Vendor is prepared to come to an agreement”, waarna onder de kop
“MAIN CONDITIONS”, (onder meer) de prijs is gesteld op € 3,6 miljoen, de waarborgsom op 5% van de koopsom, en de periode voor een
due diligenceonderzoek op 30 dagen en is bepaald dat 360 EAM en Beseder uiterlijk 4 maart 2022 zullen laten weten of zij zich al dan niet kunnen vinden in de uitkomsten van dit onderzoek. Tevens is bepaald dat dit voorstel van kracht is tot 17.00 uur op 19 januari 2022. 360 EAM en Beseder hebben dit stuk nog diezelfde dag ondertekend.
6.8
Cuan heeft gesteld dat zij in haar stuk van 17 januari 2022 bewust de voorbehouden die 360 EAM en Beseder in hun stuk van 12 januari 2022 hadden opgenomen achterwege heeft gelaten en dat zij deze daarmee nadrukkelijk heeft afgewezen. Volgens Cuan hebben 360 EAM en Beseder er vervolgens met hun voorstel van 18 januari 2022 blijk van gegeven dat zij deze voorbehouden hebben prijsgegeven om tot een deal met Cuan te kunnen komen, althans heeft Cuan dat redelijkerwijs zo mogen opvatten.
6.9
Het hof oordeelt anders en overweegt dat 360 EAM en Beseder zich terecht op het standpunt hebben gesteld dat zij niet had hoeven begrijpen dat de voorbehouden van tafel waren, gelet op het volgende. Vast staat partijen na het stuk van 12 januari 2022, met de hiervoor weergegeven uitgebreide
disclaimer, in het geheel niet hebben gesproken over de voorbehouden. Cuan heeft dat onderwerp niet aan de orde gesteld - dit in tegenstelling tot andere punten zoals de prijs, de waarborgsom en de verschillende termijnen, waar Cuan een andere lijn wilde dan 360 EAM en Beseder in hun LOI hadden voorgesteld. Gelet op de omstandigheid dat 360 EAM en Beseder eind december 2021 en op 12 januari 2022 heel duidelijk hebben aangegeven dat zij een nog niet bindende LOI op hoofdpunten wilden sluiten, zodat zij vervolgens nadere informatie over het bedrijfspand konden verkrijgen, mocht van Cuan worden verwacht dat als zij de door 360 EAM en Beseder voorgestelde LOI wilde omvormen tot een bindende koopovereenkomst (met één ontbindende voorwaarde), zij die wijziging expliciet zou bespreken met 360 EAM en Beseder. Cuan kon een dergelijke wezenlijke wijziging niet tot stand brengen enkel door een stuk in een eigen ‘format’ te stellen en daarin de voorbehouden weg te laten. De omstandigheid dat Cuan een dergelijk format (zonder voorbehouden) ook al op 8 december 2021 in de toenmalige onderhandelingen met (alleen) 360 EAM had gebruikt, maakt dit niet anders. Uit de reactie van de makelaar van 360 EAM van 18 januari 2022 kan redelijkerwijs niet worden afgeleid dat 360 EAM en Beseder instemden met het weglaten van de voorbehouden. Dat stuk is slechts een summiere e-mail met een korte, puntsgewijze reactie op de door Cuan expliciet voorgestelde wijzigingen.
disclaimer, in het geheel niet hebben gesproken over de voorbehouden. Cuan heeft dat onderwerp niet aan de orde gesteld - dit in tegenstelling tot andere punten zoals de prijs, de waarborgsom en de verschillende termijnen, waar Cuan een andere lijn wilde dan 360 EAM en Beseder in hun LOI hadden voorgesteld. Gelet op de omstandigheid dat 360 EAM en Beseder eind december 2021 en op 12 januari 2022 heel duidelijk hebben aangegeven dat zij een nog niet bindende LOI op hoofdpunten wilden sluiten, zodat zij vervolgens nadere informatie over het bedrijfspand konden verkrijgen, mocht van Cuan worden verwacht dat als zij de door 360 EAM en Beseder voorgestelde LOI wilde omvormen tot een bindende koopovereenkomst (met één ontbindende voorwaarde), zij die wijziging expliciet zou bespreken met 360 EAM en Beseder. Cuan kon een dergelijke wezenlijke wijziging niet tot stand brengen enkel door een stuk in een eigen ‘format’ te stellen en daarin de voorbehouden weg te laten. De omstandigheid dat Cuan een dergelijk format (zonder voorbehouden) ook al op 8 december 2021 in de toenmalige onderhandelingen met (alleen) 360 EAM had gebruikt, maakt dit niet anders. Uit de reactie van de makelaar van 360 EAM van 18 januari 2022 kan redelijkerwijs niet worden afgeleid dat 360 EAM en Beseder instemden met het weglaten van de voorbehouden. Dat stuk is slechts een summiere e-mail met een korte, puntsgewijze reactie op de door Cuan expliciet voorgestelde wijzigingen.
6.10 360
360 EAM en Beseder hadden evenmin uit de tekst die wèl in de stukken van 17 en 19 januari 2022 stond, redelijkerwijs moeten afleiden dat Cuan de bedoeling had om al een bindende koopovereenkomst tot stand te brengen. Zo verwijst Cuan in beide stukken naar de
“proposal”van 360 EAM en Beseder van 12 januari, doet Cuan daarop een
“final proposal”op basis waarvan Cuan
“is prepared to come to an agreement”met daarna de kop
“MAIN CONDITIONS”. Dat zijn geen frases die 360 EAM en Beseder er alert op hadden moeten maken dat Cuan de voorbehouden van 360 EAM en Beseder had verworpen en dat zij - in tegenstelling tot 360 EAM en Beseder - al een bindende overeenkomst tot stand wilde brengen, met één ontbindende voorwaarde.
“proposal”van 360 EAM en Beseder van 12 januari, doet Cuan daarop een
“final proposal”op basis waarvan Cuan
“is prepared to come to an agreement”met daarna de kop
“MAIN CONDITIONS”. Dat zijn geen frases die 360 EAM en Beseder er alert op hadden moeten maken dat Cuan de voorbehouden van 360 EAM en Beseder had verworpen en dat zij - in tegenstelling tot 360 EAM en Beseder - al een bindende overeenkomst tot stand wilde brengen, met één ontbindende voorwaarde.
6.11
Ten aanzien van die door Cuan gestelde ontbindende voorwaarde overweegt het hof verder dat 360 EAM en Beseder de formulering
“Buyer shall formally (may be by e-mail) agree or reject Seller with respect to the outcome of the DD no later than Friday, March 4, 2022.”niet had hoeven begrijpen als een ontbindende voorwaarde als onderdeel van een koopovereenkomst die verder al bindend was. Als dat inderdaad de bedoeling van Cuan was, dan had zij dat explicieter moeten bepalen (en bespreken). De door Cuan gekozen formulering is goed te verenigen met de opvatting van 360 EAM en Beseder dat deze datum - net als de andere data - slechts was bedoeld om het verkoopproces in de tijd te reguleren omdat Cuan zo snel mogelijk wilde weten waar zij aan toe was. Overigens is het gedrag van de zijde van Cuan ná ondertekening van het stuk van 19 januari 2022 ook niet goed te rijmen met de stelling die Cuan nu inneemt, te weten dat op 5 maart al een volwaardige koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat 360 EAM en Beseder voor die datum geen beroep hadden gedaan op de ontbindende voorwaarde dat het
due diligenceonderzoek niet conveniërend was. Op 22 maart 2022 stuurt Cuan namelijk een concept SPA waar onder meer boven staat
“Draft assuming signing after concluding Due Diligence”.Dat strookt eerder met het standpunt van 360 EAM en Beseder dat Cuan wist dat het
due diligenceonderzoek toen nog niet volledig was afgerond, dat 360 EAM en Beseder nog geen definitieve reactie op dit onderzoek hadden gegeven en dat nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen.
“Buyer shall formally (may be by e-mail) agree or reject Seller with respect to the outcome of the DD no later than Friday, March 4, 2022.”niet had hoeven begrijpen als een ontbindende voorwaarde als onderdeel van een koopovereenkomst die verder al bindend was. Als dat inderdaad de bedoeling van Cuan was, dan had zij dat explicieter moeten bepalen (en bespreken). De door Cuan gekozen formulering is goed te verenigen met de opvatting van 360 EAM en Beseder dat deze datum - net als de andere data - slechts was bedoeld om het verkoopproces in de tijd te reguleren omdat Cuan zo snel mogelijk wilde weten waar zij aan toe was. Overigens is het gedrag van de zijde van Cuan ná ondertekening van het stuk van 19 januari 2022 ook niet goed te rijmen met de stelling die Cuan nu inneemt, te weten dat op 5 maart al een volwaardige koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat 360 EAM en Beseder voor die datum geen beroep hadden gedaan op de ontbindende voorwaarde dat het
due diligenceonderzoek niet conveniërend was. Op 22 maart 2022 stuurt Cuan namelijk een concept SPA waar onder meer boven staat
“Draft assuming signing after concluding Due Diligence”.Dat strookt eerder met het standpunt van 360 EAM en Beseder dat Cuan wist dat het
due diligenceonderzoek toen nog niet volledig was afgerond, dat 360 EAM en Beseder nog geen definitieve reactie op dit onderzoek hadden gegeven en dat nog geen definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen.
6.12
Verder geldt dat ook de regeling met betrekking tot de waarborgsom niet goed te rijmen valt met de stelling van Cuan. Bepaald is dat de waarborgsom van 5% van de koopsom, die de koper zal verbeuren als hij zijn verplichtingen niet nakomt, moet worden gestort 5 dagen na ondertekening van de SPA. Hoe dat zich verhoudt tot de stelling dat niet de uitgewerkte SPA, maar het stuk van 19 januari 2022 al als een volmaakte koopovereenkomst beschouwd moet worden met een ontbindende voorwaarde die op 5 maart 2022 zou zijn verlopen, heeft Cuan niet (adequaat) uitgelegd.
6.13
Dat partijen in het stuk van 19 januari 2022 worden aangeduid als
“buyer”en
“seller”maakt - anders dan Cuan suggereerde - tegenover al het voorgaande niet dat 360 EAM en Beseder daaruit hadden moeten begrijpen dat zij een bindende koopovereenkomst aangingen. Dat geldt temeer omdat ook in het stuk van 12 januari 2022, dat duidelijk is bedoeld als niet-bindende LOI, partijen worden aangeduid in vergelijkbare termen, te weten
“purchaser”en
“vendor”.
“buyer”en
“seller”maakt - anders dan Cuan suggereerde - tegenover al het voorgaande niet dat 360 EAM en Beseder daaruit hadden moeten begrijpen dat zij een bindende koopovereenkomst aangingen. Dat geldt temeer omdat ook in het stuk van 12 januari 2022, dat duidelijk is bedoeld als niet-bindende LOI, partijen worden aangeduid in vergelijkbare termen, te weten
“purchaser”en
“vendor”.
6.14
Al het voorgaande leidt tot de uitkomst dat nog geen sprake was van een koopovereenkomst. Voor zover Cuan er een beroep op heeft gedaan dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat 360 EAM en Beseder zich erop kunnen beroepen dat partijen geen SPA hebben getekend en dat in het stuk van 12 januari 2022 een “
subject tot approval” voorbehoud is opgenomen, verwerpt het hof dat beroep. Cuan heeft niet alleen onvoldoende toegelicht waarom dat onaanvaardbaar zou zijn, maar het hof ziet - tegenover al het voorgaande - ook geen enkele reden waarom daarvan sprake zou zijn.
subject tot approval” voorbehoud is opgenomen, verwerpt het hof dat beroep. Cuan heeft niet alleen onvoldoende toegelicht waarom dat onaanvaardbaar zou zijn, maar het hof ziet - tegenover al het voorgaande - ook geen enkele reden waarom daarvan sprake zou zijn.
6.15
Het hof gaat voorbij aan de door Cuan gedane bewijsaanbiedingen, omdat deze geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die kunnen leiden tot een ander oordeel.
Conclusie en proceskosten
6.16
De conclusie is dat het hof van oordeel is dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en de rechtbank de vorderingen van Cuan daarom terecht heeft afgewezen. Het hoger beroep van Cuan slaagt dus niet. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en de in hoger beroep ingestelde vordering tot terugbetaling van de proceskostenvergoeding afwijzen.
6.17
Het hof zal Cuan als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Cuan en Beseder voor ieder op:
griffierecht € 13.124,-
salaris advocaat € 13.218,- (2 punten × tarief VIII)
nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 26.531,-
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 14 augustus 2024;
- veroordeelt Cuan in de kosten van de procedure in hoger beroep van 360 EAM, begroot op € 26.531,-, en van Beseder, eveneens begroot op € 26.531,-;
- bepaalt dat als Cuan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Cuan de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
- verklaart dit arrest voor zover het de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, D. Stoutjesdijk en L.M. van Bochove en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026 in aanwezigheid de griffier.