ECLI:NL:GHDHA:2026:1934 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over hoofdverblijf huurder in gehuurde woning

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.355.046/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11246696 \ CV EXPL 24-2713

Arrest van 23 juni 2026

in de zaak van

Stichting Mozaïek Wonen,

gevestigd in Gouda ,

appellante,

advocaat: mr. Y.F. Rijswijk, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J. Verbeeke, kantoorhoudend in Gouda .

Het hof noemt partijen hierna Mozaïek Wonen en [geïntimeerde] .

1.De zaak in het kort

1.1

Deze zaak gaat om de vraag of huurder [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heeft gehad. Verhuurder Mozaïek Wonen vindt van niet en heeft daarom gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning ontruimd. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Mozaïek Wonen is het hier niet mee eens en is in hoger beroep gegaan.

1.2

Het hof oordeelt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. [geïntimeerde] wordt toegelaten om tegenbewijs te leveren.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 17 april 2025, waarmee Mozaïek Wonen in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (locatie Gouda ) van 23 januari 2025;
de memorie van grieven van Mozaïek Wonen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] huurt per 7 mei 2007 de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) van Mozaïek Wonen. De woning is een appartement op de eerste en tweede etage van een wooncomplex.

3.2

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Mozaïek Wonen van toepassing. Artikel 6.4. van deze voorwaarden luidt, voor zover relevant, als volgt:

"6.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (...).”

3.3

Op 23 april 2024 heeft de afdeling Veiligheid en Wijken, team ondermijning, van de gemeente Gouda door middel van een huisbezoek onderzoek gedaan naar de bewoning van de woning. Van dit huisbezoek is een verslag opgemaakt. De conclusie van het verslag luidt als volgt:

“In de woning is geen slaapplek en geen bed aangetroffen en geen beddengoed en geen dekens. Op de tweepersoonsbanken in de woonkamer kan niet worden geslapen omdat daar geen ruimte voor was. Er is geen eten en drinken in huis; er zijn geen verswaren en ook geen droogwaren. Op de vloer in de gehele woning is geen stoffering, de spullen die er zijn staan op de betonnen grond. De koelkast is niet aangesloten en is leeg. Er is nauwelijks kleding en linnengoed in de woning. De sifons en watersloten in de badkamer staan droog. De thermostaat gaf 14,5 graden aan. Het vermoeden is dat de heer [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Nader onderzoek vanuit Mozaïek Wonen en eventueel de BRP is gewenst (…).”

4.Procedure bij de kantonrechter

4.1

Mozaïek Wonen heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

4.2

Mozaïek Wonen heeft aan die vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, terwijl hij dat op grond van de Algemene huurvoorwaarden wel verplicht is. Mozaïek Wonen heeft daarbij vooral gewezen op de bevindingen van het huisbezoek, de verklaringen van twee omwonenden en de verbruiksgegevens van water, gas en elektra van de woning. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft.

4.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat onvoldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Voor nadere bewijslevering heeft de kantonrechter geen grond gezien. Daarom heeft hij de vorderingen afgewezen.

5.Vorderingen in hoger beroep

5.1

Mozaïek Wonen vordert in hoger beroep dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen.

5.2

Mozaïek Wonen heeft een aantal bezwaren tegen het vonnis, verwoord in vier grieven. Kort gezegd zien de bezwaren van Mozaïek Wonen op het volgende. De kantonrechter heeft ten onterechte geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning (grief 1). Het huisbezoek heeft uitgewezen dat geen bed of andere slaapplaats in de woning aanwezig was. Ook zat de stekker van de koelkast niet in het stopcontact en zijn geen etenswaren in de woning aangetroffen. Bovendien stonden de sifons en watersloten in de badkamer droog en was de woning niet gestoffeerd. Hieruit volgt dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Ook de meterstanden van gas, water en elektriciteit bevestigen dit, omdat deze laten zien dat het gas-, water- en elektriciteitsverbruik in de woning gedurende een aantal jaren erg laag was. Twee buurtbewoners hebben bovendien verklaard dat zij [geïntimeerde] niet bij de woning zien en Mozaïek Wonen heeft een melding ontvangen dat de woning al jaren leeg staat. Mede gelet op deze onderbouwing van Mozaïek Wonen, heeft de kantonrechter de op [geïntimeerde] als huurder rustende verzwaarde motiveringsplicht verkeerd toegepast (grief 2). Als huurder weet alleen hij wat er in de woning gebeurt en kan hij gemakkelijk het bewijs daarvan leveren. [geïntimeerde] heeft niet aan de verzwaarde motiveringsplicht voldaan. Ook is de kantonrechter ten onrechte voorbijgegaan aan het bewijsaanbod van Mozaïek Wonen (grief 3) en heeft hij Mozaïek Wonen ten onrechte veroordeeld in de proceskosten (grief 4).

5.3

[geïntimeerde] wil dat het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Hij betwist dat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning, en heeft toegelicht dat hij al jaren lijdt aan sociaal-psychische klachten. Als gevolg daarvan vertoont [geïntimeerde] ander huurgedrag dan een ‘doorsnee’ huurder. Hij leeft een teruggetrokken en sober bestaan, heeft geen regulier huishouden met bijbehorende inrichting en gebruikt nauwelijks water, gas en elektriciteit. Overdag is hij vaak bij zijn hulpbehoevende moeder. [geïntimeerde] eet vaak bij een van zijn zussen en doucht daar ook. De zussen van [geïntimeerde] doen ook zijn was. Ook stookt hij nauwelijks. Tijdens het huisbezoek was [geïntimeerde] de woning aan het verbouwen. Dat verklaart waarom de woning niet gestoffeerd is en waarom geen bed in de woning aanwezig was. Ook als zou komen vast te staan dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad, rechtvaardigt die tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft, mede gelet op zijn sociaal-psychische klachten, een groot belang bij het behoud van een veilige thuisbasis nabij familie. Als ontruiming zou plaatsvinden, heeft hij geen perspectief op andere passende woonruimte.

6.Beoordeling in hoger beroep

Kader van de beoordeling

6.1

Op grond van artikel 6.4 van de Algemene huurvoorwaarden (zie ook 3.2 hiervoor) moet [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf hebben in de woning. Als [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, is dat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)). Hoofdverblijf betekent dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt. Het gaat erom waar de huurder het middelpunt van zijn persoonlijke belangen heeft en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

6.2

Omdat Mozaïek Wonen zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [geïntimeerde] (al jaren) niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft, rust op haar de stelplicht en (bij gemotiveerde betwisting) de bewijslast van die stelling (artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). Daarbij is relevant dat het leveren van bewijs over hoofdverblijf voor de verhuurder problematisch kan zijn. De verhuurder kan niet ‘achter de voordeur’ kijken, terwijl de relevante feiten zich daar wel afspelen en hoofdzakelijk in het domein van de huurder liggen. Als een verhuurder gemotiveerd en onderbouwd stelt dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft of heeft gehad, mag daarom van een huurder worden verwacht dat hij zijn betwisting voldoende motiveert om de verhuurder aanknopingspunten te geven voor verdere bewijslevering. Ook kan, als de stellingen van partijen daarvoor aanleiding geven, bij wijze van vermoeden worden aangenomen dat de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, waarna het op de weg van de huurder ligt tegenbewijs te leveren, wat inhoudt dat hij dat vermoeden moet ontzenuwen.

Heeft [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning gehad?

6.3

Het hof acht voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Het hof licht dat als volgt toe.

6.4

Mozaïek Wonen heeft een aantal afrekeningen overgelegd waaruit is af te leiden dat het jaarlijkse water-, gas- en elektriciteitsverbruik van de woning erg laag is. Zo blijkt uit de jaarafrekening voor water dat in de periode van 11 september 2017 tot en met 1 oktober 2023 een waterverbruik is gemeten tussen de 5 en 8 m3 per jaar. Mozaïek Wonen heeft (onweersproken) aangevoerd dat een gemiddeld eenpersoonshuishouden per jaar 68 m3 water verbruikt. Het waterverbruik in de woning ligt dus veel lager dan het gemiddelde. Ook voor gas en elektriciteit ligt het verbruik in de woning ver onder het gemiddelde van een eenpersoonshuishouden (over de periode 24 februari 2021 tot 5 maart 2022: 35 m3 gas terwijl het gemiddelde verbruik 1.573 m3 bedraagt en 428 kWh elektriciteit terwijl het gemiddelde verbruik 1.900 kWh bedraagt). Dat in de woning zeer weinig water, gas en elektriciteit wordt verbruikt, vormt naar oordeel van het hof een sterke aanwijzing dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad.

6.5

Ook het door Mozaïek Wonen overgelegde verslag van het huisbezoek aan de woning bevat aanwijzingen dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Uit het verslag is af te leiden dat in de woning geen slaapplaats aanwezig was: er is geen bed aantroffen en de banken in de woonkamer (waarop [geïntimeerde] tijdens het huisbezoek verklaarde te slapen) stonden op de zijkant. Uit het verslag volgt dat [geïntimeerde] deze banken desgevraagd niet kon omdraaien om te demonstreren hoe hij daarop sliep, omdat daarvoor onvoldoende ruimte was. Ook volgt uit het verslag dat de stekker van de koelkast niet in het stopcontact zat en dat in de woning geen etenswaren zijn waargenomen. Het verslag vermeldt daarnaast dat de sifons en de watersloten in de badkamer droogstonden. Ook deze omstandigheden – dat in de woning geen slaapplaats en voedsel is aangetroffen, en dat de badkamer (kennelijk) een langere tijd niet was gebruikt – ondersteunen het vermoeden dat [geïntimeerde] , in elk geval ten tijde van het huisbezoek, niet zijn hoofdverblijf in de woning had.

6.6

Dat wat [geïntimeerde] tot nu toe naar voren heeft gebracht is vooralsnog onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. [geïntimeerde] zegt dat hij, mede door sociaal-psychische klachten, een sober leven leidt, niet vaak naar buiten gaat en zich vaak terugtrekt in de woning. Ook als dat juist is, verklaart deze leefwijze niet zonder meer dat bij het huisbezoek geen slaapplaats, voedsel of sporen van gebruik van de badkamer zijn aangetroffen (zie ook 6.5 hiervoor). Ook iemand die zich in zijn woning terugtrekt, slaapt en eet in die woning en maakt daar (ten minste af en toe) gebruik van de badkamer. Deze leefwijze van [geïntimeerde] verklaart bovendien, ook als hij sober leeft, niet zonder meer het zeer beperkte gebruik van water, gas en elektriciteit in de woning (zie ook 6.4 hiervoor).

6.7

[geïntimeerde] zegt ook dat zijn verbruik laag is omdat hij nooit thuis kookt, doucht of de was doet. Volgens [geïntimeerde] eet hij bij zijn zussen, brengen zij hem maaltijden of eet hij kant-en-klaar maaltijden. Ook zegt [geïntimeerde] dat hij bij een van zijn zussen doucht en dat zijn zussen zijn was doen. Het hof kan dit echter niet vaststellen op basis van de door [geïntimeerde] overgelegde stukken. De zussen van [geïntimeerde] hebben geschreven dat zij hem “
regelmatig” uitnodigen om bij hen te komen eten, maar daaruit is niet af te leiden dat zij hem zodanig ondersteunen dat dit een verklaring geeft voor de in 6.4 en 6.5 genoemde feiten.

6.8

Ook de andere tot nu toe door [geïntimeerde] in het geding gebrachte stukken doen niet af aan het voorlopig oordeel. Dat [geïntimeerde] in de woning poststukken heeft ontvangen van diverse bedrijven en instanties, wijst er hooguit op dat hij in de woning staat ingeschreven en/of dat de nutsvoorzieningen op zijn naam staan, wat niet in geschil is. Hieruit volgt echter niet zonder meer dat [geïntimeerde] ook zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit volgt ook niet uit de afschriften van betalingen die [geïntimeerde] in januari 2018 en in mei 2025 heeft gedaan aan een internetprovider, waaruit bovendien niet is af te leiden dat dit abonnement ziet op de woning. [geïntimeerde] heeft ook gewezen op een door hem verspreide petitie die door een aantal buurtbewoners is ondertekend. Door het zetten van hun handtekeningen hebben de ondertekenaars de voorgedrukte tekst onderschreven dat [geïntimeerde] “
vanaf het begin onafgebroken gewoond en geleefd” heeft in de woning en dat zij “
geen feiten of omstandigheden hebben waargenomen, waaruit dit niet blijkt”. Het hof zal voorshands geen waarde hechten aan deze verklaringen, omdat onvoldoende duidelijk is of deze zijn gebaseerd op eigen, concrete waarnemingen van de ondertekenaars en wat die waarnemingen zijn. Mozaïek Wonen heeft bovendien (onweersproken) aangevoerd dat de betreffende omwonenden geen zicht hebben op de woning van [geïntimeerde] .

6.9

Bij deze stand van zaken zal het hof [geïntimeerde] conform zijn bewijsaanbod in de gelegenheid stellen om het bewijsvermoeden dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad te ontzenuwen. Hij zal daarom worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

6.1

In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

7.Beslissing

Het hof:

laat [geïntimeerde] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van Mozaïek Wonen dat [geïntimeerde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad;
bepaalt dat als [geïntimeerde] getuigen wil laten horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een van de zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 in Den Haag op 20 augustus 2026 om 13:30 uur;
benoemt mr. T. Heikens als raadsheer-commissaris, die de getuigenverhoren zal afnemen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris (in beginsel een keer) een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling zal vaststellen als een van beide partijen dit
wijst [geïntimeerde] op de eerste zin van artikel 170 Rv Pro: “
deelt mee dat het hof al beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep zodat het niet nodig is dit voor een getuigenverhoor nog een keer over te leggen;
houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. T. Heikens, mr. M.P.J. Ruijpers en mr. J.I. De Vreese-Rood en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026 in aanwezigheid van de griffier.