Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.359.689/01
Zaak- en rekestnummer rechtbank : 11504382 VZ VERZ 25-16
Beschikking van 3 maart 2026
in de zaak van
[verzoeker 1] ,
[verzoeker 2] ,
beiden wonende in [woonplaats] ,
verzoekers in hoger beroep,
advocaat: mr. J.R. van Manen te Gorinchem,
tegen
[verweerder] ,
wonende in [woonplaats] ,
verweerder in hoger beroep,
advocaat: mr. A.J. Flipse te Breda.
Het hof noemt partijen hierna [verzoeker 1] (in enkelvoud) en [verweerder] .
1.De zaak in het kort
1.1
[verzoeker 1] en [verweerder] zijn lid van een VvE met twee appartementsrechten, namelijk een pakhuis en daarboven een woning. [verweerder] wil dat het gebruik van een dakterras dat hij in 2008 met toestemming van de toenmalig eigenaar van het pakhuis heeft gerealiseerd, in de splitsingsakte exclusief aan hem wordt toebedeeld.
1.2
De kantonrechter heeft de vordering van [verweerder] toegewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
2.Procesverloop in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
- het beroepschrift van [verzoeker 1] van 27 augustus 2025;
- het verweerschrift van [verweerder] , met bijlagen.
2.2
Partijen hebben hun standpunten uiteengezet tijdens de mondelinge behandeling op 4 februari 2026. Ten behoeve van die mondelinge behandeling heeft [verzoeker 1] een nadere productie ingediend (productie 2) en heeft [verweerder] meerdere nadere producties ingediend (producties 4-6). Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. Vervolgens is een datum voor deze beschikking bepaald.
3.Feitelijke achtergrond
3.1
[verzoeker 1] is sinds 20 januari 2020 eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een pakhuis aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het pakhuis). Zijn rechtsvoorganger was [rechtsvoorganger] . [verzoeker 1] is ook eigenaar van het naastgelegen woonhuis aan de [adres 2] in [woonplaats] .
3.2
[verweerder] is sinds 12 maart 1999 eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een (boven)woning aan de [adres 3] in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is gelegen boven het pakhuis.
3.3
De woning en het pakhuis vormen samen een vereniging van eigenaren. De eigenaar van de woning en de eigenaar van het pakhuis hebben ieder een gelijk stemrecht, dus 50%. De daken van het pakhuis en de woning behoren tot de gemeenschappelijke gedeeltes van de VvE. De VvE is “slapend”. De individuele eigenaren verzorgen ieder zelf het onderhoud van hun appartement.
3.4
Vanuit de woning wordt (richting het achtergelegen water van de Linge) uitgekeken op, langs en over het puntdak van het pakhuis. In 2008 heeft [verweerder] , met toestemming van [rechtsvoorganger] , op eigen kosten het in slechte staat verkerende middelste puntdak van het pakhuis vervangen en er een plat dak op gemaakt waarop hij een dakterras heeft gerealiseerd. Vanuit de woning heeft hij een toegang tot het dakterras gemaakt en sindsdien is het dakterras bij hem als zodanig in gebruik.
3.5
[verweerder] wil de woning verkopen, met het exclusieve gebruik van het dakterras. [verzoeker 1] heeft bezwaar daartegen.
4.Procedure bij de rechtbank
4.1
Bij verzoekschrift van 16 januari 2025 heeft [verweerder] de kantonrechter verzocht, voor zover in dit hoger beroep nog van belang, hem een vervangende machtiging te verlenen om de splitsingsakte en de splitsingstekening zodanig te wijzigen dat het dakterras wordt toegevoegd aan het uitsluitend gebruiksrecht van (kortweg:) de woning. In zijn verzoek is erin voorzien dat op het dakterras een groene afscherming met een hoogte van 1,80 meter wordt aangebracht, om inkijk in de naastgelegen tuin van de woning van [verzoeker 1] ( [adres 2] ) te voorkomen.
4.2
[verzoeker 1] heeft op zijn beurt de kantonrechter verzocht vast te stellen dat het gebruik van het dakterras een persoonlijk recht van [verweerder] betreft en dat bij vervreemding van het appartementsrecht door [verweerder] dat gebruiksrecht zal eindigen. Hij heeft voorts verzocht [verweerder] te veroordelen een erfafscheiding te plaatsen.
4.3
De kantonrechter heeft het verzoek van [verweerder] toegewezen. Hij heeft verder bepaald dat een groene afscherming op het dakterras moet worden aangebracht. De kantonrechter heeft [verzoeker 1] niet-ontvankelijk verklaard in zijn tegenverzoek en [verzoeker 1] in de proceskosten veroordeeld.
5.Verzoek in hoger beroep
5.1
[verzoeker 1] is in hoger beroep gekomen omdat hij het (deels) niet eens is met het oordeel van de kantonrechter over het dakterras. Zijn bezwaar komt er kort gezegd op neer dat door het oordeel van de kantonrechter hem een deel van het gemeenschappelijk eigendom wordt ontnomen.
5.2
[verzoeker 1] vordert daarom in hoger beroep dat de beschikking van de kantonrechter wordt vernietigd, behoudens voor zover is bepaald dat er een groene afscheiding op het dakterras moet worden aangebracht. Subsidiair vordert hij dat, voor het geval het hof de beschikking van de kantonrechter in stand laat, [verweerder] wordt veroordeeld om aan [verzoeker 1] een bedrag te voldoen van € 50.000,-, althans een door het hof te bepalen bedrag, ten titel van gebruiksvergoeding voor het exclusieve gebruik van het aan [verzoeker 1] , althans de VvE toebehorende dakterras. Hij vordert verder dat, wanneer [verweerder] de woning verkoopt zonder het gebruik van het dakterras exclusief aan [verzoeker 1] ter beschikking te stellen, [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van € 50.000,-, althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag.
6.Beoordeling in hoger beroep
Overige belanghebbenden
6.1
Beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders, moeten worden opgeroepen voor de mondelinge behandeling in een kwestie zoals hier aan de orde (artikel 5:140 lid 4 BW Pro in verband met artikel 5:139 lid 3 BW Pro). [verweerder] heeft als onderdeel van productie 4 verklaringen overgelegd van de hypotheekhouders waaruit blijkt dat zij akkoord zijn met de door de kantonrechter bevolen wijziging van de splitsingsakte. Het hof is daarom van oordeel dat hun oproeping in hoger beroep achterwege heeft kunnen blijven.
Inleiding
6.2
Bij beoordeling van de grieven neemt het hof het volgende tot uitgangspunt. Tussen partijen is niet in geschil dat de daken van het pakhuis en de woning behoren tot de gemeenschappelijke delen van de VvE. Dat gold ook voor het door [verweerder] verwijderde dak van het pakhuis en het geldt onverminderd voor het dak dat door [verweerder] is ingericht als dakterras.
6.3
Gemeenschappelijke zaken dienen in de regel het gehele gebouw. Een appartementseigenaar is niet gerechtigd een onderdeel van een gebouw dat gemeenschappelijk is, exclusief in bezit te nemen of daarover te beschikken. Anders dan [verzoeker 1] in zijn beroepschrift tot uitgangspunt lijkt te nemen, komt hem dus ook niet het exclusieve gebruiksrecht van het dakterras toe wanneer [verweerder] dit zou ontruimen of zijn woning zou verkopen. De in het beroepschrift (onder meer randnummer 31) neergelegde gedachte dat de “de ruimte op het moment van verkoop en levering van de woning weer terugvalt aan [rechtsvoorganger] / [verzoeker 1] ” miskent dit uitgangspunt. Datzelfde geldt ook voor de gedachte dat [verzoeker 1] na de verkoop van de woning door [verweerder] met het dakterras kan doen “wat hem goeddunkt” (randnummer 33 beroepschrift). In alle gevallen blijft het dak waarop het dakterras is gerealiseerd, behoren tot de gemeenschappelijke delen van het pand.
6.4
Ook de stelling dat [rechtsvoorganger] aan [verzoeker 1] 36 kubieke meters lucht (“interne ruimte”) heeft overgedragen bij de verkoop van het pakhuis, en dat [verzoeker 1] daarom het dak zou moeten kunnen terugbrengen in de oude situatie, lijkt gebaseerd op de gedachte dat het dak toebehoort aan [verzoeker 1] . Het puntdak was echter toen [verzoeker 1] het pakhuis kocht op grond van overeenstemming tussen de appartementseigenaren al vervangen door een plat dak. Er kan gediscussieerd worden over de vraag wie het gebruiksrecht heeft van het platte dak, maar er bestaat niet een latent recht van [verzoeker 1] jegens [verweerder] tot het terugbrengen in de oude situatie. Het hof wijst er daarbij op dat het appartementseigenaren op zichzelf vrij staat in goed overleg bouwkundige wijzigingen aan een gebouw door te voeren.
Toetsingskader en beoordeling verzoek machtiging tot wijziging splitsingsakte
6.5
De kantonrechter heeft in 2.8 van de bestreden beschikking het toetsingskader uiteen gezet. Partijen zijn daar terecht niet tegen op gekomen. Voor de beoordeling van dit hoger beroep is het bepaalde in artikel 5:140 lid 1 BW Pro van belang, dat bepaalt dat indien een of meer leden zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen voor de wijziging van de splitsingsakte, hun toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de rechter. Het gaat er dus om of [verzoeker 1] zonder redelijke grond weigert zijn toestemming te geven aan de wijziging van de splitsingsakte.
6.6
Het hof acht het voor beantwoording van die vraag niet doorslaggevend wat [rechtsvoorganger] verklaart over de bedoeling die hij en [verweerder] destijds hadden. Het wettelijk criterium is immers of [verzoeker 1] zich
nuzonder redelijke grond tegen die wijziging van de splitsingsakte verzet. Het aanbod [rechtsvoorganger] als getuige te doen horen wordt reeds daarom gepasseerd. Wel acht het hof van belang, zoals hierna zal worden uitgewerkt, dat er destijds tussen [verweerder] en [rechtsvoorganger] overeenstemming bestond over de realisatie van het dakterras en het (al dan niet tijdelijke) exclusieve gebruik daarvan door [verweerder] .
nuzonder redelijke grond tegen die wijziging van de splitsingsakte verzet. Het aanbod [rechtsvoorganger] als getuige te doen horen wordt reeds daarom gepasseerd. Wel acht het hof van belang, zoals hierna zal worden uitgewerkt, dat er destijds tussen [verweerder] en [rechtsvoorganger] overeenstemming bestond over de realisatie van het dakterras en het (al dan niet tijdelijke) exclusieve gebruik daarvan door [verweerder] .
6.7
Het hof is van oordeel dat zich hier het geval voordoet dat [verzoeker 1] zich zonder redelijke grond verzet tegen wijziging van de splitsingsakte. Daaraan ligt het volgende ten grondslag. Voorop staat dat het door [verweerder] verwijderde puntdak door geen van de appartementseigenaren exclusief werd gebruikt, ook niet door de voorganger van [verzoeker 1] . Weliswaar behoorde de ruimte direct onder het puntdak tot het pakhuis, maar dat die ruimte (kubieke meters lucht) door de voorganger van [verzoeker 1] daadwerkelijk werd gebruikt, is niet gesteld. Toen [verzoeker 1] in 2020 eigenaar werd van het pakhuis, bestond die ruimte in ieder geval niet meer, en dat is voor hem ook kenbaar geweest.
6.8
Het is vervolgens [verweerder] geweest die het puntdak op eigen kosten heeft vervangen door een betere dakconstructie en die daarop met instemming van [rechtsvoorganger] een dakterras heeft ingericht. Vanuit het pakhuis is het dakterras nimmer toegankelijk geweest. Weliswaar behoort het dak van het pakhuis waarop het dakterras is gesitueerd, tot de gemeenschappelijke delen, maar het is nimmer door [rechtsvoorganger] of door [verzoeker 1] gebruikt, en dat kan ook niet omdat er vanuit het pakhuis geen toegang tot het dakterras is. [verweerder] heeft daarbij gehandeld met volledige instemming van de toenmalig eigenaar van het pakhuis.
6.9
Wanneer het exclusieve gebruiksrecht van [verweerder] zich gaat uitstrekken over het dakterras, is er op zichzelf minder gemeenschappelijk dak beschikbaar voor gemeenschappelijk gebruik. Dat gemeenschappelijk gebruik hield echter nooit feitelijk gebruik in, maar hield uitsluitend verband met de bouwkundige functie van het dak: de bescherming van het pakhuis tegen regen en wind. Die functie – en het belang van [verzoeker 1] daarbij – blijft in alle opzichten behouden. Het betoog van [verzoeker 1] dat hem een feitelijk gebruik van het gemeenschappelijk dak wordt ontnomen, acht het hof daarom niet juist en in ieder geval niet zwaarwegend. Door toewijzing van de vordering verliest [verzoeker 1] , met andere woorden, niet de mogelijkheid om een gebruik te maken van het dak dat hij voorheen wel had. Het dak heeft voor hem uitsluitend een bouwkundige functie gehad. Feitelijk verandert de situatie voor hem niet.
6.1
[verzoeker 1] heeft – overigens voor het eerst tijdens de zitting in hoger beroep – aangevoerd dat hij een lichtstraat in het platte dak zou willen maken voor een woning die hij in het pakhuis zou willen realiseren. Dat hij dit daadwerkelijk kan doen, is echter zo onzeker dat het hof dit niet in aanmerking kan nemen. Concrete plannen heeft [verzoeker 1] niet overgelegd. Daarbij komt dat [verzoeker 1] een eventuele lichtstraat niet zomaar kan aanleggen omdat daarvoor eerst de toestemming van de eigenaar van de woning vereist zal zijn, en nog maar de vraag is of die toestemming zou worden verleend. Toewijzing van het verzoek van [verweerder] leidt dus niet tot een vermindering van daadwerkelijke en concrete rechten van [verzoeker 1] . De stelling over het aanbrengen van een lichtstraat is overigens niet in lijn met de opmerking in het beroepschrift dat [verzoeker 1] weer een puntdak wil plaatsen. Ook die stelling acht het hof overigens te weinig concreet en te weinig aannemelijk. Het terugplaatsen van een puntdak is een ingrijpende bouwkundige ingreep die weinig voordelen biedt en die ook instemming van de eigenaar van de woning behoeft.
6.11
Het hof is, met andere woorden, van oordeel dat [verzoeker 1] er geen enkel reëel belang bij heeft zich ertegen te verzetten dat het exclusieve gebruiksrecht van het dakterras, dat al bijna 20 jaar feitelijk toebehoort aan de eigenaar van de woning, ook in de splitsingsakte aan die eigenaar wordt toebedeeld, zodat de juridische situatie gaat aansluiten bij de feitelijke situatie.
6.12
[verzoeker 1] heeft zich tijdens de zitting van het hof beroepen op twee appberichten (of emails) van [verweerder] , waarin deze aangeeft eventueel het dakterras te zullen afbreken bij verkoop van de woning. [verweerder] heeft er bezwaar tegen gemaakt dat die berichten eerst tijdens de zitting zijn overgelegd. Dat bezwaar kan onbesproken blijven omdat de inhoud van die berichten niet tot een ander oordeel leidt. De vraag of [verweerder] bereid was, kennelijk in de aanloop naar de verkoop van zijn woning en in overleg met [verzoeker 1] , het dakterras te verwijderen, is immers niet het doorslaggevende criterium.
6.13
Tegen de achtergrond van het voorgaande falen de grieven.
Vergoeding
6.14
[verzoeker 1] heeft in hoger beroep gevorderd dat [verweerder] wordt veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding. Die vordering kan niet worden toegewezen.
6.15
[verzoeker 1] heeft gevorderd dat aan hem een vergoeding van € 50.000,- wordt voldaan omdat [verweerder] zijn woning met dakterras voor een hoger bedrag zal kunnen verkopen dan zonder dakterras. Voor een dergelijke winstdeling is echter geen juridische grondslag. [verzoeker 1] heeft die ook niet aangedragen. Hij heeft slechts gesteld dat de VvE is verarmd en dat [verweerder] is verrijkt, maar de VvE is geen partij in dit geding, terwijl bovendien de kosten van het vervangen van het dak destijds niet door de VvE zijn gedragen. Van een verarming van [verzoeker 1] zelf is, zoals hiervoor al uiteen is gezet, geen sprake. Hij verliest niet iets wat hij nu (feitelijk) wel heeft.
Conclusie en proceskosten
6.16
De conclusie is dat het hoger beroep van [verzoeker 1] niet slaagt. Het bewijsaanbod van [verzoeker 1] wordt gepasseerd omdat het niet kenbaar betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden. Daarom zal het hof de beschikking bekrachtigen. Het hof zal [verzoeker 1] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
6.17
Die proceskosten worden begroot op:
griffierecht € 362,-
salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II))
nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 3.131,-
7.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 mei 2025;
- veroordeelt [verzoeker 1] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 3.131,-;
- bepaalt dat als [verweerder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, [verweerder] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
- wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevraagd.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2026 in aanwezigheid van de griffier.