ECLI:NL:GHDHA:2026:5 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep over de vraag of er een opdracht is verleend...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.339.199/01

Zaaknummer rechtbank : 10304168 CV EXPL 23-3159

Arrest van 13 januari 2025

in de zaak van

[appellant] , h.o.d.n. [handelsnaam],

wonend in [woonplaats 1] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. W. van Dijk, kantoorhoudend in Barneveld,

tegen

[geïntimeerde],

wonend in [woonplaats 2] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. M.T. Somohardjo, kantoorhoudend in Amsterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en [geïntimeerde] .

1.De zaak in het kort

1.1

[geïntimeerde] is de zoon en erfgenaam van wijlen [erflater] . [appellant] stelt in opdracht van [erflater] makelaarswerkzaamheden te hebben verricht die uiteindelijk ook hebben geleid tot de verkoop van zijn woning. Hij heeft [geïntimeerde] een courtagenota gestuurd en vraagt betaling daarvan. [geïntimeerde] betwist het bestaan van een opdracht en de verschuldigdheid van de nota. Volgens hem is er ook geen plaats voor toekenning van een redelijk loon.

1.2

De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en het hof is het daarmee eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 22 februari 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023;
het arrest van dit hof van 9 april 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 augustus 2024;
de memorie van grieven van [appellant] , met bijlagen;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met bijlagen;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellant] , met bijlagen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde] is samen met zijn broer erfgenaam van de op [sterfdatum] op 87-jarige leeftijd overleden heer [erflater] (hierna: [erflater] ).

3.2

[appellant] heeft verschillende soorten werkzaamheden voor [erflater] verricht. Zo is hij opgetreden als zijn contactpersoon en heeft hij hem onder meer geholpen toen de [gemeente] dreigde met oplegging van een last onder dwangsom vanwege achterstallig onderhoud aan zijn woning, gelegen aan de [adres] in [gemeente] . Ook is [appellant] in elk geval op enige manier betrokken geweest bij de verkoop van deze woning.

3.3

In het dossier bevindt zich een stuk, gedateerd 7 maart 2019. In dat stuk staat dat [erflater] , wonende aan de [adres] te [gemeente] (hierna: de woning), aan [appellant] een volmacht geeft
“betreffende onderhandelingen in ruimste[het hof gaat ervan uit dat het woord ‘zin’ is weggevallen]
van het woord van bovenstaand object”. Onder het stuk, dat verder geen toelichting bevat, worden de namen van [erflater] en [appellant] vermeld, met daarbij twee handtekeningen.

3.4

[appellant] heeft op enig moment de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) bij [erflater] geïntroduceerd. De gedachte was dat [betrokkene 1] , die eigenaar is van een bouwbedrijf, mogelijk zou kunnen helpen bij het herstel van de gebreken en/of bij het inschatten van de kans op toestemming van een door [erflater] gewenste buitenlift. Op een later moment heeft [betrokkene 1] interesse getoond in de aankoop van de woning. [erflater] heeft daarover met hem gesproken. Daarnaast heeft [erflater] met de heer [betrokkene 2] van de Stichting Diogenes Leiden (hierna: [betrokkene 2] ) gesproken over een mogelijke verkoop van de woning aan die stichting. Dit contact is zonder tussenkomst van [appellant] tot stand gekomen. Ook [appellant] heeft met [betrokkene 1] en met [betrokkene 2] contact gehad over een mogelijke verkoop van de woning.

3.5

[erflater] heeft twee betalingen van elk € 2.420,- aan [appellant] verricht, één op 19 februari 2019 en één op 15 augustus 2019. Bij de overschrijving is als omschrijving achtereenvolgens vermeld
“ [adres] [gemeente] ”respectievelijk
“Met dank voor gebroek diensten”.

3.6

Op 6 september 2019 hebben [erflater] en [betrokkene 1] een schriftelijke koopovereenkomst ondertekend waarbij [erflater] zijn woning aan [betrokkene 1] heeft verkocht voor € 1.000.000,-. [appellant] heeft [erflater] naar de notaris gebracht voor het tekenen van de overeenkomst.

3.7

Op 17 september 2019 heeft [erflater] een stuk (met het logo van [handelsnaam] erop) getekend met de volgende inhoud:

“Betreft: [adres]

Inboedel

Opstal verzekering

De ondergetekende de heer [erflater] wonende aan de [adres] te [gemeente] .

Verklaart bij deze opdracht te hebben gegeven aan [handelsnaam] tot verkoop van het bovengenoemde pand en de opstal en inboedel verzekering te verhogen tot de datum van transport het wel zal plaatsvinden begin januari 2020 ( zie ook de overeenkomst van bovengenoemd pand)

(….)”

3.8

Na het sluiten van de koopovereenkomst van 6 september 2019 heeft [erflater] zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomst niet beantwoordde aan zijn wensen en niet geldig was. Hij wilde niet langer meewerken aan levering aan [betrokkene 1] . Ook wilde hij niets meer te maken hebben met [appellant] . De toenmalige advocaat van [erflater] heeft zich, onder verwijzing naar een medische verklaring, op het standpunt gesteld dat [erflater] niet in staat was zijn wil naar behoren te bepalen, en heeft de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd. Vervolgens is [erflater] in 2020 door [betrokkene 1] gedagvaard.

3.9

In januari 2021 heeft de toenmalige advocaat van [erflater] een aansprakelijkstelling aan [appellant] gestuurd, waarin samengevat onder meer staat dat voor zover al zou komen vast te staan dat [appellant] over een opdracht beschikte om de belangen van [erflater] te behartigen of voor hem te bemiddelen, [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen.

3.1

Begin 2021 is [erflater] gedwongen opgenomen in een verpleeghuis en zijn goederen zijn in april 2021 onder bewind gesteld.

3.11

De bewindvoerder heeft met [betrokkene 1] onderhandeld. Dit heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst waarin de koopsom voor de woning is verhoogd naar € 1.200.000,-.

3.12

Op 3 september 2021 heeft de levering van de woning alsnog plaatsgevonden. Zoals hierboven vermeld is [erflater] ongeveer twee maanden later overleden.

3.13

Op 22 februari 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een factuur gestuurd van € 14.400,- excl. btw, oftewel € 17.424,- incl. btw. Op deze factuur staat als omschrijving
“Courtage Conform afspraak”. [geïntimeerde] heeft geweigerd deze factuur te betalen.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 17.900,65 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. Dit bedrag is de optelsom van (i) het op de courtagenota vermelde bedrag van € 17.424,-, (ii) een bedrag van € 302,65 aan verschenen rente tot en met de dag van de dagvaarding en (iii) een bedrag van € 174,- aan buitengerechtelijke kosten.

4.2

[appellant] heeft daartoe aangevoerd, samengevat, dat [erflater] hem een opdracht heeft gegeven om de woning te verkopen en dat hij daarom recht heeft op de gevorderde courtage.

4.3

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.

4.4

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft daartoe samengevat het volgende overwogen. Vaststaat dat [appellant] in 2019 de opdracht heeft gekregen als makelaar op te treden bij de verkoop van de woning en dat dit heeft geleid tot de op 6 september 2019 (ook) door [erflater] getekende koopovereenkomst. [appellant] heeft echter niet gesteld, laat staan onderbouwd, wat de tussen hen gemaakte afspraak precies inhield, terwijl dat gelet op het gevoerde verweer wel op zijn weg lag. Er moet daarom van worden uitgegaan dat [erflater] en [appellant] geen vast bedrag of percentage van de verkooprijs zijn overeengekomen. [appellant] kan wel aanspraak maken op een redelijk loon (artikel 7:405 lid 2 BW), maar de kantonrechter heeft onvoldoende handvatten om vast te stellen wat een redelijk loon zou zijn. [appellant] heeft immers niet inzichtelijk gemaakt, laat staat onderbouwd, welke werkzaamheden hij heeft verricht in het kader van de hem verstrekte opdracht en welke werkzaamheden ten grondslag hebben gelegen aan de twee betalingen van elk € 2.420,- in februari en augustus 2019. Daarom is nu niet duidelijk of [appellant] in elk geval met die laatste betaling al geheel of deels voor zijn verkoopbemiddeling is betaald.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

[appellant] vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter.

5.2

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de inhoud van de bemiddelingsovereenkomst niet duidelijk is, dat de inhoud van de werkzaamheden niet is aangetoond en dat [appellant] al met al geen recht heeft op een courtagevergoeding. [appellant] voert in het kader van die grief ook aan dat de al verrichte betalingen geen verband houden met de verkoop van de woning, maar zien op andersoortige werkzaamheden voor [erflater] . Hij was van meet af aan diens vertrouwenspersoon en heeft allerlei werkzaamheden voor [erflater] verricht die verder gingen dan de normale praktijkuitoefening van een makelaar, zoals in gesprek gaan met de gemeente over de dreigende last onder dwangsom, inbrengen en doornemen van de post en verzorgen van boodschappen. De in rekening gebrachte, voor [appellant] gebruikelijke courtage is volgens hem redelijk en in lijn met de gebruiken in de branche. Grief 2 ziet op de proceskosten.

5.3

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld. Met de voorwaardelijke incidentele grief 1 betwist [geïntimeerde] het bestaan van een opdracht van zijn vader aan [appellant] om als makelaar op te treden bij de verkoop van de woning. De voorwaardelijke incidentele grieven 2 en 3 houden in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] aanspraak kan maken op een redelijk loon en dat vaststaat dat [appellant] werkzaamheden heeft verricht die hebben geleid tot de totstandkoming van de koopovereenkomst op 6 september 2019.

5.4

[appellant] heeft op zijn beurt hiertegen verweer gevoerd.

6.Beoordeling in hoger beroep

Bestaan opdracht makelaarswerkzaamheden tegen betaling van courtage?

6.1

Op zich bevat het dossier wel enige aanwijzingen dat [appellant] werkzaamheden heeft verricht die te maken hadden met de verkoop van de woning. Dat betekent echter nog niet zonder meer dat er voldoende grondslag bestaat voor de door [appellant] ingestelde courtagevordering, omdat daarmee nog niet vaststaat dat [appellant] een verkoopopdracht van [erflater] heeft gekregen en ook niet dat de koopovereenkomst met [betrokkene 1] dankzij bemiddeling van [appellant] tot stand is gekomen. Complicerende factor in deze zaak is onder meer dat vaststaat dat [appellant] op verzoek van [erflater] in elk geval ook ándersoortige werkzaamheden heeft verricht die eveneens verband hielden met de woning (o.a. hulp bij het geschil met de gemeente) en daarvoor – in de optiek van [appellant] – óók betaald kreeg. Juist daarom had het ook voor de hand gelegen dat [appellant] als professional had gezorgd voor een goede schriftelijke vastlegging van de gemaakte afspraken, ter voorkoming van onduidelijkheid over de vraag wat de grondslag was van de afzonderlijke werkzaamheden en van de daarvoor al dan niet verlangde vergoedingen. Zo’n goede vastlegging ontbreekt. Het is juist dat een schriftelijke vastlegging niet is vereist voor het bestaan van afspraken, maar dat neemt niet weg dat eventuele onduidelijkheid in deze procedure voor risico van [appellant] komt. Het is immers aan [appellant] om de grondslag van zijn vordering afdoende toe te lichten en te onderbouwen.

6.2

[appellant] heeft dat nagelaten. Zijn stellingen zijn vaag en niet of nauwelijks onderbouwd en zij roepen ook vragen op. Van zijn stellingen heeft hij in hoger beroep ook niet voldoende gespecificeerd bewijs aangeboden. Het hof wijst op het volgende:

In eerste aanleg heeft [appellant] volstaan met de stelling dat hij in maart 2019 van [erflater] de opdracht heeft gekregen om voor hem als makelaar op te treden en heeft hij het hierboven (onder 3.7) vermelde document van 17 september 2019 overgelegd (plus een minder ter zake dienende toestemming uit mei 2019 voor het opvragen van stukken). In hoger beroep heeft hij zich eerst op het standpunt gesteld dat sprake was van een prestatieopdracht (memorie van grieven onder 5.9 en 5.18), om vervolgens te stellen dat er alleen een inspanningsverplichting op hem rustte (memorie van grieven onder 5.19).
In het document van 17 september 2019 wordt ‘de opdracht tot verkoop’ enigszins tussen neus en lippen genoemd. Dit stuk gaat vooral over het ophogen van de opstal- en inboedelverzekering en in de onderwerpregel worden ook alleen die verzekeringen genoemd. Bovendien valt op dat het document dateert van ná de totstandkoming van de koopovereenkomst op 6 september 2019. [appellant] heeft hiervoor geen logische verklaring gegeven. Hij heeft alleen aangevoerd dat na de verkoop van de woning een officiële overeenkomst van opdracht werd getekend
De volmacht van maart 2019 (zie hierboven onder 3.3) heeft [appellant] pas in hoger beroep overgelegd, en wel bij memorie van antwoord in incidenteel appel. De volmacht is zo algemeen geformuleerd dat daaruit niet blijkt dat het de wens van [erflater] was dat [appellant] de opdracht kreeg om de woning te verkopen. Deze volmacht zou ook kunnen passen bij (uitsluitend) de werkzaamheden in het kader van het geschil met de gemeente. Een nadere specificatie ontbreekt in elk geval. Volgens [appellant] zijn

6.3

[geïntimeerde] heeft niet kunnen reageren op de producties die zijn overgelegd bij de memorie van antwoord in incidenteel appel, waaronder dus de volmacht van maart 2019 en daarnaast onder meer de door [betrokkene 1] begin 2020 tegen [erflater] uitgebrachte dagvaarding, die volgens [appellant] zou bevestigen dat hij als makelaar is opgetreden. Het hof ziet echter geen aanleiding [geïntimeerde] alsnog daartoe in de gelegenheid te stellen, omdat de vordering van [appellant] ook met inachtneming van die producties niet slaagt. Ook als namelijk in het voordeel van [appellant] wordt verondersteld dat [erflater] een opdracht aan [appellant] heeft gegeven om makelaarswerkzaamheden te verrichten voor hem, geldt dat [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende heeft onderbouwd dat de afspraak inhield dat hij dit zou doen tegen betaling van een courtage zoals nu gevorderd, terwijl ook niet is komen vast te staan dat de koopovereenkomst met [betrokkene 1] door bemiddeling van [appellant] tot stand is gekomen. Het hof legt dat hierna uit.

6.4

In beginsel mag worden verondersteld dat als een opdrachtnemer handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, partijen de bedoeling hebben gehad hem voor zijn werkzaamheden een loon toe te kennen (artikel 7:405 lid 1 BW). In dit specifieke geval is echter van belang dat er veel onduidelijkheid bestaat over de inhoud en reikwijdte van de (vermeende) opdracht: wat moest [appellant] precies doen en – vooral – wat mocht hij daarvoor rekenen en onder welke voorwaarden? Dit blijkt niet uit de volmacht van maart 2019 of uit de (gestelde) opdrachtbevestiging van september 2019 (en overigens ook niet uit de hierboven genoemde dagvaarding van [betrokkene 1] ). Het hof volgt [appellant] ook niet in zijn stelling (memorie van grieven onder 5.22) dat [geïntimeerde] heeft erkend dat er een courtage verschuldigd is door te stellen dat een marktconform tarief moet worden gehanteerd. Het gaat hier om een subsidiair standpunt van [geïntimeerde] ; van een erkenning is geen sprake.

6.5

Er kan ook niet worden teruggevallen op het “op de gebruikelijke wijze berekende loon” (artikel 7:405 lid 2 BW). De verwijzingen van [appellant] naar wat er op zijn site staat en naar de gebruiken in de branche volstaan niet in dit verband. Daarbij is van belang dat van een gebruikelijke situatie geen sprake was, omdat [appellant] zoals gezegd in elk geval óók andersoortige werkzaamheden voor [erflater] verrichtte en niet speciaal voor de verkoop van de woning was ingeschakeld. [appellant] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, op grond van welke feiten en omstandigheden hij ervan mocht uitgaan dat [erflater] ermee instemde dat [appellant] bij verkoop van de woning recht zou hebben op een percentage van de koopsom als door hem berekend. Dit geldt nog los van de vraag of [appellant] er ook van mocht uitgaan dat dit percentage verschuldigd zou zijn ongeacht de hoeveelheid werk die hij zou hebben verricht en ongeacht de vraag in welke mate de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [appellant] te danken zou zijn. In dat verband is ook van belang dat niet is betwist dat [erflater] zelf ook inspanningen verrichtte om de woning te verkopen en dat hij ook rechtstreeks contact had met de kandidaat-kopers.

Redelijk loon

6.6

Voor de vaststelling van een redelijk loon (eveneens artikel 7:405 lid 2 BW) heeft het hof evenmin voldoende handvatten. Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat afdoende is dat er een opdracht tot verkoop is gegeven en dat verkoop ook heeft plaatsgevonden, en dat hij dus niet hoeft toe te lichten wat hij heeft gedaan. Wat een redelijk loon is, hangt onder meer af van de aard en – zo nodig schattenderwijs te bepalen – omvang van de verrichte werkzaamheden. Hoewel in beginsel geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de stelplicht van de opdrachtnemer wat betreft het redelijke loon (en aan de motivering van het oordeel van de rechter daaromtrent), is het hof van oordeel dat de aard en omvang van de werkzaamheden in dit geval dermate onduidelijk zijn dat niet is vast te stellen wat onder de gegeven omstandigheden een redelijk loon is.

6.7

Volgens [appellant] heeft hij de woning opgenomen en de waarde ervan bepaald. Elke onderbouwing hiervan ontbreekt. [appellant] verwijst naar het als productie 2 overgelegde rapport. Dat is echter geen rapport van zijn hand, maar het constateringsrapport van de gemeente ten aanzien van het achterstallige onderhoud en het vormt dus geen onderbouwing van de gestelde waardebepaling. Verder stelt [appellant] dat hij foto’s heeft gemaakt en aan potentiële kopers heeft gepresenteerd, dat hij de woning actief onder de aandacht heeft gebracht van geïnteresseerden en “via publicaties waaronder kranten” tentoongesteld heeft en dat hij geïnteresseerden heeft gescreend. Ook deze stellingen zijn betwist en op geen enkele manier onderbouwd. Er zijn voldoende aanwijzingen dat hij met [betrokkene 2] en [betrokkene 1] heeft gesproken over de verkoop van de woning, maar ook de daarmee verband houdende stellingen blijven vrij vaag, terwijl zoals gezegd niet in geschil is dat [erflater] in elk geval zelf ook rechtstreeks contacten met kandidaat-kopers had. Meer in het bijzonder heeft [appellant] zelf gesteld dat hij [betrokkene 1] bij [erflater] had geïntroduceerd als potentiële aannemer voor het opknappen van de woning en dat de gedachte om de woning aan [betrokkene 1] te verkopen door [erflater] tegenover [betrokkene 1] is geuit, waarna dit tot de verkoop op 6 september 2019 heeft geleid (memorie van antwoord in incidenteel appel, p. 8; in dezelfde zin overigens productie 3 bij die memorie onder 8). [appellant] geeft bovendien geen enkele indicatie van het aantal uren dat hij naar schatting zou hebben besteed aan de uitvoering van de (vermeende) opdracht tot verkoop.

6.8

De conclusie luidt dat niet kan worden vastgesteld óf [appellant] nog recht heeft op loon en zo ja, op welk bedrag dat loon in redelijkheid zou moeten worden vastgesteld. De stellingen zijn dermate vaag en weinig onderbouwd dat het hof ook niet toekomt aan bewijslevering, nog daargelaten dat [appellant] daarvoor ook niet een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan..

Overige punten

6.9

Omdat de vordering hoe dan ook moet worden afgewezen, kan in het midden blijven of [erflater] destijds in staat was zijn wil te bepalen respectievelijk of [appellant] is tekortgeschoten in de uitvoering van zijn verplichtingen. Overigens heeft [geïntimeerde] niet duidelijk gemaakt wat de juridische gevolgen voor deze procedure zouden zijn als zijn stellingen op die punten zouden worden gevolgd. Het hof komt evenmin toe aan de vraag of [geïntimeerde] voor het geheel of voor de helft van de vordering van [appellant] aansprakelijk zou zijn (en zijn broer voor de andere helft).

Conclusie en proceskosten

6.1

De conclusie is dat [appellant] ook in hoger beroep ongelijk krijgt. Het hof zal het vonnis dus bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Daarbij geldt dat de door [geïntimeerde] in het voorwaardelijk incidenteel appel gemaakte kosten op nihil worden gesteld (dat wil zeggen dat ervan wordt uitgegaan dat [geïntimeerde] voor dat voorwaardelijk incidenteel appel geen extra kosten heeft gemaakt die niet al worden vergoed in het principale appel).

6.11

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.404,-

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing
.

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.404,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft betaald;
bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft betaald;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, S.A. Boele en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026 in aanwezigheid van de griffier.