ECLI:NL:GHDHA:2026:542 - Gerechtshof Den Haag - Hoger beroep afgewezen in geschil over ontruiming huurwon...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.355.157/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 11617092 VV EXPL 25-173

Arrest van 14 april 2026 in kort geding

in de zaak van

Stichting Woonplus Schiedam,

gevestigd in Schiedam,

appellante,

advocaat: mr. N.V.C. Haneveld, kantoorhoudend in Amsterdam-Duivendrecht,

tegen

1.[geïntimeerde 1],

2.
[geïntimeerde 2],

beiden wonend in [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.O. Bohr, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna Woonplus en ieder afzonderlijk: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en gezamenlijk: [geïntimeerde 1] c.s.

1.De zaak in het kort

1.1

Het gaat in dit kort geding om de vraag of [geïntimeerde 1] c.s. de woning die hij van Woonplus huurt moet ontruimen vanwege door hem veroorzaakte overlast.

1.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] c.s. de woning niet hoeft te ontruimen. Het hof is het met die beslissing eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 23 mei 2025, tevens houdende memorie van grieven, waarmee Woonplus in hoger beroep is gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 april 2025;
het arrest van dit hof van 1 juli 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.;
de akten overlegging nadere producties, met de producties 14 tot en met 20, respectievelijk 21 en 22 van Woonplus, en de akte overlegging producties tevens inhoudende akte wijziging eis met de producties 23 en 24 die Woonplus ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd;
de akte nadere producties (1 tot en met 5), producties 6 tot en met 12 en de bijlagen 1 tot en met 5 die [geïntimeerde 1] c.s. ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2

Op 23 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[geïntimeerde 1] c.s. huurt sinds 24 januari 2023 de woning aan de [adres 1] van Woonplus (hierna: de woning). [geïntimeerde 1] c.s. heeft daarvoor een woning aan de [adres 2] en een woning aan het [adres 3] van Woonplus gehuurd.

3.2

Tussen partijen is al enige jaren in geschil of [geïntimeerde 1] c.s. vanuit de woningen die hij van Woonplus huurt overlast veroorzaakt. Partijen hebben hierover in het verleden verschillende procedures gevoerd. Om een einde aan deze procedures te maken, hebben partijen op 16 december 2022 onderling afspraken gemaakt. Als onderdeel van die afspraken hebben partijen op 24 januari 2023 een zogenoemde ‘laatste kans' huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten voor de woning aan de [adres 1], voor de duur van twee jaar. Daarin is de voorwaarde opgenomen dat de huurovereenkomst direct eindigt wanneer [geïntimeerde 1] c.s. overlast veroorzaakt. In de twee jaar die daarop volgden heeft Woonplus geen meldingen of klachten over [geïntimeerde 1] c.s. ontvangen. De huur voor de woning is vervolgens op 24 januari 2025 voor onbepaalde tijd voortgezet.

3.3

Op 6 maart 2025 hebben de bewoners van de [adres 4] (hierna: de buren) een klacht bij Woonplus ingediend tegen [geïntimeerde 1] c.s. over stankoverlast (wiet- en hondenlucht).

3.4

Op 10 maart 2025 heeft [geïntimeerde 1] c.s. een klacht ingediend tegen zijn buren over het roken op de galerij.

3.5

In de nacht van 15 op 16 maart 2025 heeft een incident plaatsgevonden waarbij [geïntimeerde 1] c.s. en (familie van) de buren zijn betrokken.

3.6

Op 20 maart 2025 heeft de burgemeester van de gemeente Schiedam een bestuurlijke waarschuwing aan [geïntimeerde 1] c.s. opgelegd. Daarin is opgenomen dat hij zich niet intimiderend/bedreigend richting de buren en hun bezoekers mag gedragen, niet tegen hen mag schelden of schreeuwen en zich moet onthouden van fysiek geweld dan wel dreiging daartoe in welke vorm dan ook.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1

Woonplus heeft [geïntimeerde 1] c.s. in kort geding gedagvaard en gevorderd (kort gezegd) [geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen het gehuurde te ontruimen, te veroordelen tot betaling aan Woonplus van de kosten van de ontruiming indien [geïntimeerde 1] c.s. niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen, te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, te betalen vanaf 1 april 2025 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt en te veroordelen in de proceskosten.

4.2

Woonplus heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] c.s. structureel overlast veroorzaakt. Hij is daardoor ernstig tekortgeschoten in de vaststellingsovereenkomst en de huurovereenkomst. Daardoor is de huurovereenkomst direct geëindigd en is [geïntimeerde 1] c.s. gehouden om de woning te ontruimen. Indien de huurovereenkomst niet beëindigd zou zijn, is [geïntimeerde 1] c.s. tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder en moet hij de woning ontruimen, vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter in een bodemprocedure.

4.3

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en Woonplus in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter (onder meer) overwogen dat niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde 1] c.s. vanuit de woning overlast heeft veroorzaakt. Daarvoor zou nadere bewijslevering nodig zijn, maar daarvoor leent het kort geding zich niet.

5.Vordering in hoger beroep

5.1

Woonplus heeft haar eis gewijzigd en vordert nu, samengevat,

primair:[geïntimeerde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen om gehuurde
binnen drie maanden na het wijzen van het arrestte ontruimen, te veroordelen tot betaling aan Woonplus van de kosten van de ontruiming indien [geïntimeerde 1] c.s. niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen, en te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding, gelijk aan de huurprijs, te betalen vanaf 1 april 2025 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt en

subsidiair: aan [geïntimeerde 1] c.s. een gedragsaanwijzing op te leggen die inhoudt dat hij - bij wijze van allerlaatste kans - per direct invulling dient te geven aan het vereiste van goed huurderschap ex artikel 7:213 BW Pro en zich blijvend moeten houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden door:

1. geen (ernstige en/of structureel lichte) overlast te veroorzaken. Onder het veroorzaken van (ernstige en/of structureel lichte) overlast wordt onder meer, maar niet beperkt tot, verstaan:

- roken en/of blowen voor de voordeur;

- het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast;

- het uiten van (verbaal) agressief gedrag naar (voormalige) buren, omwonenden en/of hun familieleden (in en/of rondom de flat dan wel op de openbare weg en/of een andere locatie);

- het naar binnen kijken bij buren;

- bedreigen van (voormalige) buren, omwonenden en/of hun familieleden;

- de toegangsdeur van de galerij (hard) open gooien;

- het intimideren van buren en/of hun bezoek;

- ruzie zoeken en/of maken met (voormalige) buren en

- het achtervolgen (voormalige) buren en/of hun familieleden.

2. ervoor zorg te dragen dat (huis)dieren en/of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of gemeenschappelijke ruimten bevinden ook geen (ernstige en/of structurele) overlast zullen veroorzaken.

3. geen overlast te veroorzaken dat leidt tot een melding bij het bevoegd gezag (politie/gemeente);

en te bepalen dat het af en toe veroorzaken van hinder niet als (ernstige) overlast wordt gezien omdat in een stedelijke omgeving van buren mag worden verwacht dat zij sporadisch hinder accepteren en dat onder sporadisch/af en toe wordt verstaan hooguit één overlastklacht per kwartaal, althans een aantal klachten /meldingen door het hof te bepalen, waarbij de ervaren hinder nooit uit ernstige overlast mag bestaan (hieronder valt onder meer, maar niet beperkt tot: bedreiging, achtervolging, provocatie, intimidatie, agressie (verbaal noch agressief) etc.),

en te bepalen dat als voornoemde gedragsaanwijzing in de aankomende 5 jaar wordt geschonden, de huurovereenkomst is ontbonden vanaf het moment van de vaststelling van de schending door Woonplus, onder veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. om het gehuurde binnen 14 dagen na aanzegging per deurwaardersexploot te ontruimen en een gebruiksvergoeding te bepalen, althans te bepalen dat een schending van de gedragsaanwijzing een tekortkoming is die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, althans een andere door het hof te bepalen maatregel,

primair en subsidiair: [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure in eerste aanleg en het hoger beroep.

5.2

Kort gezegd zien de bezwaren van Woonplus op het oordeel van de kantonrechter dat niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde 1] c.s. vanuit de woning overlast heeft veroorzaakt (grief 1), dat niet kan worden vastgesteld of er een huurachterstand is (grief 2), dat de proceskosten voor rekening van Woonplus zijn (grief 3) en dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is (grief 4).

6.Beoordeling in hoger beroep

Spoedeisend belang

6.1

Woonplus heeft spoedeisend belang bij dit hoger beroep omdat zij gehouden is haar huurders een rustig woongenot te verschaffen en eventuele overlast door andere huurders zo snel mogelijk moet (doen) beëindigen.

Ontruiming?

6.2

Woonplus stelt het volgende. [geïntimeerde 1] c.s. veroorzaakt al jaren overlast en Woonplus heeft hem al twee keer geherhuisvest. De klachten die zij ontvangt zijn ernstig en zien op bedreiging, provocatie, achtervolging en intimidatie. Partijen zijn overeengekomen dat het veroorzaken van overlast, ook na omzetting naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, een toerekenbare tekortkoming is. Dat volgt overigens ook uit de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en art. 7:213 BW Pro. [geïntimeerde 1] c.s. heeft op 16 maart 2025 de kinderen van zijn buurvrouw bedreigd (met een ijzeren pijp), achtervolgd en geïntimideerd. Dat heeft geleid tot een bestuurlijke waarschuwing. De gedragingen van [geïntimeerde 1] c.s. hebben zich steeds voorgedaan in en/of rondom het gehuurde en/of vanuit het gehuurde. Ook na het incident heeft [geïntimeerde 1] c.s. nog steeds overlast veroorzaakt door bewust en weloverwogen voor het raam van de buurvrouw te gaan staan en bij de buurvrouw naar binnen te kijken. Ook heeft hij afbeeldingen van zijn buren gemaakt terwijl zij op de galerij aan het roken waren, aldus Woonplus.

6.3

[geïntimeerde 1] c.s. betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt. Volgens hem presenteert Woonplus een eenzijdige voorstelling van het incident in de nacht van 15 en 16 maart 2025. [geïntimeerde 1] c.s. is niet dader maar slachtoffer geweest. De aanleiding van het incident was een eerder meningsverschil over roken door de buren in de gemeenschappelijke ruimten. Een groep van acht personen, waaronder bekenden van de buren, heeft [geïntimeerde 1] c.s. belaagd in de deuropening van het gehuurde. [geïntimeerde 1] c.s. hoorde geluiden die wezen op getrokken messen en zijn voordeur is ook beschadigd geraakt. [geïntimeerde 2] heeft op dat moment de politie gebeld. Later diezelfde nacht werden zij met een witte Volkswagen Polo opzettelijk benaderd en klemgereden. [geïntimeerde 1] heeft daarop uit zelfverdediging een ijzeren staaf gepakt om zichzelf en zijn zwangere partner te beschermen. De bestuurlijke waarschuwing mist transparantie over de onderliggende bronnen. Daar komt bij dat het incident zich afspeelde op straat en derhalve niet in of bij het gehuurde. Bovendien waren niet de buren bij het incident betrokken maar derden met banden met de buren. Het causale en contractuele verband met zijn positie als huurder is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt of aangetoond. [geïntimeerde 1] c.s. heeft ook het naar binnen kijken bij en het fotograferen van de buren betwist. In elk geval is hij na het wijzen van het vonnis daarmee gestopt. Dat sprake zou zijn van voortdurende ernstige overlast wordt betwist. Tot slot heeft [geïntimeerde 1] c.s. er op gewezen dat er inmiddels een minderjarig kind in de woning aanwezig is en dat (mede gelet daarop) zijn woonbelang zwaarder moet wegen.

6.4

Het hof volgt niet het primaire standpunt van Woonplus dat het veroorzaken van overlast tot directe beëindiging van de huurovereenkomst heeft geleid. De tweejaarstermijn van de laatste kans huurovereenkomst is op 23 januari 2025 verstreken en Woonplus heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep erkend dat tussen partijen inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof acht vooralsnog niet aannemelijk dat de voorwaarden van de laatste kans huurovereenkomst onverkort van toepassing zijn gebleven op de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarvoor heeft Woonplus te weinig gesteld en dat volgt overigens ook niet uit de vaststellingsovereenkomst.

6.5

Het voorgaande neemt overigens niet weg dat een huurder zich steeds als goed huurder moet gedragen (art. 7:213 BW Pro). Dit betekent onder meer dat hij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. Indien de huurder toch overlast veroorzaakt, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Om een ontruiming te kunnen toewijzen, moet de overlast ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, om de overlastgever te bewegen zijn of haar gedrag te veranderen. Met het toewijzen van een vordering tot ontruiming in kort geding moet terughoudend worden omgegaan vanwege het feit dat in deze procedure geen ruimte is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en vanwege de ingrijpende en onomkeerbare gevolgen voor de huurder.

6.6

Uit de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat de rol van [geïntimeerde 1] c.s. bij het incident van 15 en 16 maart 2025 groter en anders is geweest dan hij heeft voorgespiegeld. Het hof acht niet aannemelijk dat hij slachtoffer is geweest. Uit het filmpje dat Woonplus als productie 12 heeft overgelegd volgt immers dat het juist [geïntimeerde 1] c.s. is geweest die de Volkswagen Polo (met daarin familieleden van de buren) heeft opgewacht tot die wegreed en daarna achtervolgd en klem gereden. [geïntimeerde 1] heeft ook erkend dat hij daarna met een koperen pijp heeft gezwaaid. Naar eigen zeggen was dat uit zelfverdediging maar uit het filmpje blijkt niet dat daartoe aanleiding was. Wat daar ook van zij, de gehele situatie moet hoe dan ook dreigend en intimiderend voor de inzittenden van de Volkswagen Polo zijn geweest. Weliswaar heeft dit incident ver buiten het gehuurde plaatsgevonden maar het kan niet los worden gezien van een confrontatie met de buren eerder op de dag bij de woning van [geïntimeerde 1] c.s., die kennelijk te maken had met een geschil over het roken door de buren op de galerij. Woonplus heeft er terecht op gewezen dat zij als verhuurder erop moet kunnen rekenen dat buren geen eigenrichting plegen door elkaar of bezoek te achtervolgen, te intimideren en te bedreigen.

6.7

Vast staat verder dat [geïntimeerde 1] c.s. zijn rokende buren een aantal keer heeft gefotografeerd. Hoewel hinderlijk kan dit naar voorlopig oordeel van het hof niet als overlastgevend worden aangemerkt. Het moet immers worden bezien in de context van de klachten die [geïntimeerde 1] c.s. had over het ongeoorloofd roken door de buren op de galerij. Uit de vele overgelegde video’s blijkt dat de buren op hun beurt [geïntimeerde 1] c.s. regelmatig vanuit de deuropening staan te filmen. Ook het naar binnen kijken bij de buren acht het hof hinderlijk maar in de gegeven situatie niet structureel overlastgevend. Tot slot heeft Woonplus gesteld dat de buren belachelijk worden gemaakt en dat [geïntimeerde 1] c.s. nare opmerkingen maakt. Onduidelijk is echter wat er op de (als productie 16) overgelegde filmpjes wordt gezegd en Woonplus heeft dat ook niet nader uitgewerkt.

6.8

Woonplus heeft nog gesteld dat [geïntimeerde 1] c.s. zich al zeven jaar schuldig maakt aan het veroorzaken van overlast. [geïntimeerde 1] c.s. heeft dat betwist. Hij heeft er terecht op gewezen dat dit niet (onherroepelijk) is komen vast te staan. In 2018 is de gevorderde ontruiming afgewezen omdat Woonplus de gestelde ernstige overlast onvoldoende had onderbouwd. De uitvoerbaarheid van het ontruimingsvonnis van 9 september 2022 is geschorst. Het hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis en het executiegeschil is geëindigd door een vaststellingsovereenkomst tussen partijen. Maar ook als er vanuit moet worden gegaan dat [geïntimeerde 1] c.s. eerder ernstige structurele overlast heeft veroorzaakt, staat daar tegenover dat er van januari 2023 tot maart 2025 geen klachten over [geïntimeerde 1] c.s. zijn ontvangen.

6.9

Naar voorlopig oordeel van het hof is [geïntimeerde 1] c.s. dus tekortgeschoten in zijn huurverplichtingen door op 15 en 16 maart 2025 ernstige overlast te veroorzaken. Deze tekortkoming is echter tegenover het belang van [geïntimeerde 1] c.s. en zijn minderjarig kind bij behoud van de woning van onvoldoende gewicht om een ontruiming met zijn gevolgen te rechtvaardigen. Onvoldoende duidelijk is gebleven wat er aan de voordeur bij [geïntimeerde 1] c.s. is gebeurd en wie de confrontatie heeft opgezocht. Verder speelt mee dat [geïntimeerde 1] c.s. kennelijk ook overlast van zijn (rokende) buren ervaart en dat ook heeft gemeld aan Woonplus. Uit niets blijkt dat Woonplus zich heeft ingespannen om te bemiddelen tussen de bewoners. Van een recente escalatie is niet gebleken. De klachten van de buren over muziekoverlast zijn onvoldoende onderbouwd en bovendien heeft [geïntimeerde 1] c.s. op zijn beurt ook klachten over muziekoverlast door de buren ingediend. Vooralsnog acht het hof niet aannemelijk dat op dit moment sprake is van ernstige
structureleoverlast zodat er onvoldoende aanleiding is om - vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure - de ontruiming toe te wijzen.

Gedragsaanwijzing

6.1

Voor een oplegging van een gedragsaanwijzing ziet het hof gelet op het voorgaande evenmin aanleiding. Een gedragsaanwijzing is bovendien alleen effectief als deze voldoende specifiek is. De huurder moet immers begrijpen welk gedrag niet wordt toegestaan. De door Woonplus gevorderde gedragsaanwijzing is (deels) te vaag en voldoet niet aan dit criterium. [geïntimeerde 1] c.s. zal zich hoe dan ook op grond van de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wet als een goed huurder moeten gedragen, hetgeen betekent dat hij op geen enkele manier overlast mag veroorzaken. Bovendien is [geïntimeerde 1] c.s. ook gebonden aan de voorwaarden van de bestuurlijke waarschuwing.

Huurachterstand

6.11

Woonplus heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling aangegeven dat na de eiswijziging de huurachterstand geen onderdeel meer van het geschil is zodat grief 2 geen bespreking hoeft. De overige grieven falen.

Conclusie en proceskosten

6.12

De conclusie is dat het hoger beroep van Woonplus niet slaagt en dat de in hoger beroep gewijzigde vordering niet toewijsbaar is. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal Woonplus als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.13

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. op:

griffierecht € 362,-

salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.131,-

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 april 2025;
veroordeelt Woonplus in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 3.131,-;
bepaalt dat als Woonplus niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Woonplus de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. M.P.J. Ruijpers, mr. J.I. de Vreese-Rood en mr. J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.