ECLI:NL:GHDHA:2026:895 - Gerechtshof Den Haag - Bekrachtiging buitengerechtelijke ontbinding huurovereenk...

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.337.531/02

Zaak- en rolnummer rechtbank : 10463743 CV EXPL 23-11300

Arrest van 28 april 2026

in de zaak van

[appellant],

zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,

appellant,

advocaat: mr. M.R. de Kok, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Stichting Hef Wonen,

gevestigd in Rotterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt, kantoorhoudend in Rotterdam.

Het hof noemt partijen hierna [appellant] en Hef Wonen.

1.De zaak in het kort

1.1

Hef Wonen heeft een woning verhuurd aan [appellant]. Nadat de burgemeester de woning wegens het aantreffen van een grote hoeveelheid drugs voor drie maanden had gesloten, heeft Hef Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Volgens [appellant] had Hef Wonen dat niet mogen doen, omdat hij niets met deze drugs te maken heeft gehad en omdat zijn persoonlijke omstandigheden zich daartegen verzetten.

1.2

De kantonrechter heeft dit verweer van [appellant] verworpen en de ontruiming van de woning gelast. Het hof is het hiermee eens.

2.Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 30 januari 2024, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023;
het arrest van dit hof van 2 april 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 4 juli 2024;
de memorie van grieven van [appellant], met bijlagen;
de memorie van antwoord van Hef Wonen.

3.Feitelijke achtergrond

3.1

[appellant] huurde sinds 31 maart 2010 van Hef Wonen een portiekwoning (hierna: de woning) aan de [adres]. [appellant] is geboren in 1966 en is alleenstaand.

3.2

Hij is in april 2022 naar familie in Marokko gereisd en is in januari 2023 of kort daarna in Nederland teruggekomen.

3.3

Op 13 december 2022 heeft de politie bij een doorzoeking van de woning omstreeks 65 kilo cocaïne, 16 kilo cannabis, een geladen vuurwapen, munitie, een geldtelmachine en bundels papiergeld (samen bijna € 200.000,-) gevonden en in beslag genomen. De politie heeft toen een andere persoon in de woning aangetroffen.

3.4

De burgemeester van Rotterdam heeft in verband hiermee de woning voor drie maanden gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Het betreffende besluit is inmiddels onherroepelijk.

3.5

Hef Wonen heeft vervolgens de huurovereenkomst met [appellant] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro.

3.6

[appellant] is aanvankelijk als verdachte aangemerkt. De zaak tegen hem is geseponeerd met code 01 (ten onrechte als verdachte aangemerkt).

3.7

De woning is inmiddels ontruimd.

4.Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

4.1

Hef Wonen heeft [appellant] gedagvaard en, samengevat en voor zover in dit hoger beroep van belang, gevorderd
primaireen verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden en
subsidiairontbinding van de huurovereenkomst, in beide gevallen met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning.

4.2

De kantonrechter heeft [appellant] tot ontruiming veroordeeld op de primaire grondslag. Volgens de kantonrechter was Hef Wonen bevoegd tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de sluiting van de woning door de burgemeester, en is het niet onaanvaardbaar dat Hef Wonen van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt.

5.Beoordeling in hoger beroep

Grieven 1 en 2

5.1

[appellant] klaagt over deze beslissing van de kantonrechter. [appellant] erkent dat
Hef Wonen op zich bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro, maar hij vindt dat de kantonrechter te weinig rekening heeft gehouden met (i) het feit dat hij niets met de drugs te maken heeft gehad en (ii) zijn persoonlijke omstandigheden. Om deze redenen zijn de ontbinding en ontruiming onaanvaardbaar. In dit verband wijst [appellant] met name op het volgende:

Hij wist niets van de in de woning aangetroffen drugs en het vuurwapen.
Hij is een alleenstaande, inmiddels 60-jarige, man van onbesproken gedrag die zijn huur steeds op tijd heeft betaald en geliefd is in zijn omgeving.
Bij hem is in 2015 de diagnose depressie gesteld waarvoor hij dagelijks medicatie gebruikt. Hij heeft een Ziektewetuitkering.
Hij is een kwetsbaar persoon, die is aangewezen op sociale huisvesting.
De ontbinding van de huurovereenkomst zal langdurige huisvestingsproblematiek tot gevolg hebben.
De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat hij nalatig is geweest door de woning langdurig (omstreeks acht maanden) onbewoond en zonder toezicht te laten en door Hef Wonen niet op de hoogte te stellen van zijn verblijf in Marokko. Hiermee heeft de kantonrechter miskend dat hij aan een kennis heeft gevraagd toezicht op de woning te houden. Bovendien is hij naar Marokko gegaan om voor zijn zieke ouders te zorgen (zijn moeder is volgens de conclusie van antwoord in juli 2022 overleden en zijn vader in november 2022).
Hoe dan ook weegt zijn persoonlijke belang bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van Hef Wonen bij ontbinding en ontruiming.

5.2

Al met al is buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst volgens [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, dan wel levert deze misbruik van bevoegdheid op. Ook voor toewijzing van de subsidiaire vordering van Hef Wonen is geen grond. [appellant] doet in dit verband een beroep op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Hij vindt dat de kantonrechter de vorderingen van Hef Wonen had moeten afwijzen. In het verlengde hiervan klaagt [appellant] over zijn veroordeling in de proceskosten.

Oordeel van het hof: de buitengerechtelijke ontbinding is rechtsgeldig

5.3

De vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW Pro rechtsgeldig is, moet worden beantwoord aan de hand van het volgende toetsingskader (HR 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:587). De rechter moet beoordelen of de ontbinding of de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (artikel 3:13 BW Pro). Artikel 8 EVRM Pro brengt mee dat, in het geval van niet zuiver particuliere verhuur, de huurder er aanspraak op heeft dat de rechter de proportionaliteit van het definitieve verlies van de woonruimte toetst. In de belangenafweging kunnen onder meer worden betrokken de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven tot sluiting van de woning door het bevoegd gezag en in hoeverre de huurder een verwijt kan worden gemaakt van deze feiten en omstandigheden.

5.4

Duidelijk is dat de woning is gebruikt voor ernstige strafbare feiten. De door de politie aangetroffen goederen (grote hoeveelheden (hard)drugs, geld, een vuurwapen en munitie) wijzen op forse overtredingen van met name de Opiumwet, met duidelijke risico’s voor de veiligheid en leefbaarheid van de omgeving. Weliswaar is [appellant] niet betrokken geweest bij de betreffende criminaliteit, maar hij is wel nalatig geweest, zoals ook de kantonrechter terecht heeft geoordeeld. Er is geen aanwijzing dat sprake is geweest van enig (behoorlijk) toezicht op de woning tijdens de langdurige afwezigheid van [appellant]. Niet weersproken is dat de door [appellant] genoemde ‘toezichthoudende’ kennis slechts de sleutel van de brievenbus had, dat deze de woning niet in kon en bovendien (tot in januari 2023) geen contact heeft onderhouden met [appellant]. Het hof begrijpt dat [appellant] in Marokko bij zijn zieke en later overleden ouders is geweest, maar dat doet er niet aan af dat het zijn verantwoordelijkheid was om te zorgen voor behoorlijk toezicht op de woning. Ten minste had van [appellant] gevergd mogen worden dat hij in die periode contact had opgenomen met Hef Wonen om te vertellen dat hij lang (langer dan aanvankelijk gepland) in het buitenland zou zijn, maar ook dat heeft hij niet gedaan.

5.5

De aard en ernst van de in de woning gepleegde strafbare feiten maken dat veel gewicht toekomt aan het belang van Hef Wonen om, ter uitvoering van haar ‘zero tolerance’ beleid, de huurovereenkomst met [appellant] te kunnen ontbinden. Hiertegenover zijn de persoonlijke omstandigheden van [appellant] niet van dien aard dat ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel is (gelet op artikel 8 EVRM Pro), onaanvaardbaar is of misbruik van bevoegdheid oplevert, mede gezien het feit dat [appellant] heeft nagelaten toezicht op de woning te regelen en dat hij zijn langdurige afwezigheid niet bij Hef Wonen heeft gemeld. Het hof is het eens met hetgeen de kantonrechter hier verder over heeft gezegd. Het hof verwerpt beide grieven.

Conclusie en proceskosten

5.6

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Het hof komt niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

5.7

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Hef Wonen op:

griffierecht € 798,-

salaris advocaat € 2.580,- (2 punten × tarief II)

nakosten € 189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.567,-

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 24 november 2023;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Hef Wonen begroot op € 3.567,-;
bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, P. Glazener en A.J. Swelheim en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026 in aanwezigheid van de griffier.