Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 808/96 1 december 2000
Uitspraak
van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede
meervoudige belastingkamer, op het beroep van
X B.V. gevestigd te Z (:belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Groningen (:het hoofd) op het bezwaarschrift namens belanghebbende tegen de onder nummer 000000000 aan haar opgelegde op ‚‚n aanslagbiljet verenigde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (:ozb) over het jaar 1994.
1. Procesgang.
Gedagtekend 31 januari 1994 werden aan belanghebbende over het jaar 1994 op grond van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1994 van de gemeente Groningen (:de verordening) aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd tot een totaalbedrag van f 156.740,--. De aanslagen betroffen onder andere de volgende onroerende zaken:
a-straat 21 te L en a-straat 7 te L. De aan belanghebbende opgelegde aanslagen ozb betroffen zowel het genot krachtens zakelijk recht als het feitelijk gebruik.
Het pand a-straat 21 werd in de heffing van ozb betrokken naar een heffingsgrondslag van
f 29.350.000,-, terwijl voor het pand a-straat 7 een heffingsgrondslag van f 1.540.000,- werd gehanteerd.
Op het tegen die aanslagen tijdig ingediende bezwaarschrift werd door het hoofd op 27 augustus 1996 uitspraak gedaan, waarbij de heffingsgrondslagen werden verlaagd tot
f 27.480.000,- voor het pand a-straat 21 en
f 1.395.000,- voor het pand a-straat 7.
Tegen die uitspraak is namens belanghebbende een beroepschrift ingediend, ter griffie van dit hof ingekomen op 18 september 1996, en aangevuld bij brief (met bijlagen) van 30 december 1996, ter griffie ingekomen op 31 december 1996. Nadat het hoofd een vertoogschrift (met bijlagen) had ingediend, heeft ter terechtzitting van 25 november 1997, gehouden te Leeuwarden, de eerste mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Aldaar verschenen de gemachtigde van belanghebbende, Mr. A die werd vergezeld van de taxateur Ir. B, alsmede namens het hoofd Mr. C, mevrouw D, de heer E en de taxateur F. De door de gemachtigde ter voormelde zitting voorgedragen en overgelegde pleitnota (met bijlagen) is, gelet op aard en omvang daarvan, met instemming van partijen aangemerkt als conclusie van repliek. De behandeling is vervolgens geschorst teneinde het hoofd in de gelegenheid te stellen op die conclusie van repliek schriftelijk te reageren, welke reactie zou worden aangemerkt als conclusie van dupliek. Die conclusie van dupliek is ter griffie ingekomen op 26 februari 1998 en in afschrift aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden.
Vervolgens is ter terechtzitting van 16 november 1999, gehouden te Leeuwarden, de geschorste behandeling van de zaak hervat. Aldaar verschenen de gemachtigde van belanghebbende die werd vergezeld van twee kantoorgenoten, alsmede namens het hoofd de heren C, E en F. De door partijen bij die laatste gelegenheid voorgedragen pleitnota's zijn aan het hof overgelegd.
Het hoofd heeft te dier zitting eveneens een specificatie overgelegd van de berekening van de kapitalisatiefactor. Belanghebbende heeft tegen overlegging hiervan bezwaar gemaakt.
De inhoud van alle voormelde (en hierna nog te noemen) stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
2. De feiten.
Op grond van de inhoud van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting staat voor dit geding tussen partijen als niet of onvoldoende (gemotiveerd) weersproken het navolgende vast:
2.1 Het pand a-straat 21 betreft een bij X B.V. (thans X B.V.) in eigendom en feitelijk gebruik zijnd warenhuis aan de a-straat in het centrum van de stad L (: warenhuis).
Het warenhuis bestaat uit drie gebouwen: hoofdgebouw, een "X"-gebouw en een dienstpand. Deze zijn door middel van loopbruggen en tunnels met elkaar verbonden. Het hoofdgebouw bevat een kelder, begane grond, vijf verdiepingen en een dakopbouw. Het "X"-gebouw bevat een kelder, begane grond en drie verdiepingen. Het dienstpand bevat een kelder, begane grond en drie verdiepingen. In de kelders bevindt zich opslagruimte, verkoopruimte en technische ruimte. De begane grond bestaat uit verkoopruimte en opslagruimte. Op de verdiepingen zijn aanwezig verkoopruimte, dienstruimte, opslagruimte en (in de dakopbouw) technische ruimte.
3. Geschil
In geschil is de objectafbakening en de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 1990 van de onroerende zaak a-straat 21.
4. Standpunt van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het hof naar de gedingstukken.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Belanghebbende heeft eerst tijdens de mondelinge behandeling van 25 november 1997 gesteld dat de gebouwen aan de a-straat 21 en de a-straat 7 naar maatschappelijke opvattingen bij elkaar horen, daar beide gebouwen door middel van een ondergrondse tunnel met elkaar zijn verbonden. Er is volgens belanghebbende daarom sprake van een onjuiste objectafbakening nu het hoofd ten aanzien van bedoelde gebouwen afzonderlijke aanslagen heeft opgelegd.
5.2 Blijkens het beroepschrift heeft belanghebbende het beroep uitdrukkelijk beperkt tot de aanslag betreffende het samenstel van gebouwen a-straat 21. Ook liggen de gronden van het beroep geheel in het verlengde van die beperking. Dit impliceert dat belanghebbende heeft berust in de aan het gebouw a-straat 7 toegekende waarde. Nu de door belanghebbende voorgestane objectafbakening tevens een herwaardering van het gebouw a-straat 7 impliceert staat het beroep op een onjuiste objectafbakening haaks op de eerder uitdrukkelijk ingenomen standpunten van belanghebbende. Een zodanig beroep kan niet slagen. Het hof is bovendien van oordeel dat, gelet op het verweer van het hoofd, de objectafbakening op een juiste wijze is toegepast.
5.3 Het beroep is gericht tegen de door het hoofd nader vastgestelde heffingsgrondslag ten bedrage van f 27.480.000,-- voor het object a-straat 21 (:het warenhuis). Deze heffingsgrondslag is onderbouwd door overlegging van een taxatierapport d.d. 10 februari 1997 van F, taxateur onroerende zaken, werkzaam bij de gemeente Groningen.
Blijkens dit rapport is de heffingsgrondslag berekend volgens de methode van huurwaarde-kapitalisatie, waarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor ad 9,5. Nu belanghebbende de juistheid van die factor niet eerder heeft bestreden, behoudens een opmerking dat geen inzicht wordt verschaft in de wijze van totstandkoming daarvan, passeert het hof belanghebbendes bezwaar tegen overlegging van de specificatie van die factor.
5.4 Belanghebbende heeft de door het hoofd vastgestelde grondslag bestreden door te verwijzen naar een taxatierapport d.d. 11 juni 1993 van G Consultants, ingenieursbureau voor waardebepaling onroerende zaken, kantoorhoudende te M. Het hof acht de in dat rapport gehanteerde discounted-cash-flowmethode evenwel niet de geschikte methode om bedoelde waardegrondslag voor de onroerendezaakbelasting te bepalen. De gehanteerde methode is er immers op gericht om de mogelijke aankoopprijs van het warenhuis te berekenen met als uitgangspunt dat een koper het warenhuis zal opdelen in kleine winkel-units en die units voor de duur van tenminste 20 jaren wil verhuren. Geen rekening wordt dan gehouden met andere categorie‰n gegadigden, zoals zij die het warenhuis geheel of ten dele zelf in gebruik willen nemen of zij die meer speculatief willen beleggen. Het is niet uitgesloten dat een zodanige andere gegadigde een hogere prijs had willen betalen dan de beleggingswaarde op langere termijn. Aan dit rapport zal het hof dan ook voorbijgaan. Het hoofd heeft met het taxatierapport van F mitsdien voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de in geschil zijnde waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beroep is derhalve ongegrond.
6. Proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het hof bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Gedaan op 1 december 2000 door mr Pruiksma, vice-president als voorzitter, mr Drion, raadsheer en mr Woelders, raadsheer-plaatsvervanger, in
tegenwoordigheid van de griffier Gerrits, en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 6 december 2000 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
De griffier van het Gerechtshof
te Leeuwarden.