Uitspraak
BELASTINGKAMER
GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
UITSPRAAK
Nr. 55/99
2 februari 2001
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X (thans) te Z tegen de uitspraak d.d. 4 december 1998 van de heffingsambtenaar van de gemeente Vlagtwedde (hierna: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Bij beschikking van 15 april 1997 is door de gemeente Vlagtwedde ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 37 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld op f 214.000,--.
Tegen deze beschikking heeft belanghebbende bij brief van 4 mei 1997, bij de heffingsambtenaar binnengekomen op 13 mei 1997, bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 4 december 1998 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard met handhaving van de oorspronkelijk vastgestelde waarde.
Belanghebbende is bij brief van 20 januari 1999, bij het hof binnengekomen op 22 januari 1999, in beroep gekomen.
Op 3 mei 1999 is ter griffie van het hof een verweerschrift van de heffingsambtenaar ontvangen.
Op 27 september 2000 is ter griffie van het hof een brief met bijlagen van belanghebbende ontvangen.
Vervolgens heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 13 oktober 2000, gehouden te Groningen. Hierbij zij opgemerkt dat in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling abusievelijk Assen als zittingsplaats is vermeld. Ter zitting waren verschenen de belanghebbende en diens echtgenote, bijgestaan door de heer A, alsmede de heren B en C als gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Het gerechtshof heeft op 27 oktober 2000 mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 9 november 2000 per aangetekende post aan partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 20 november 2000 is bij het gerechtshof een brief van belanghebbende binnengekomen waarin belanghebbende verzoekt om vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke.
Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 15 december 2000 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
Bij beschikking onder nummer 0000, gedagtekend 15 april 1997 heeft de gemeente Vlagtwedde de woz-waarde van de onroerende zaak a-straat 37 te L per peildatum 1 januari 1995 vastgesteld op f 214.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
De onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, kadastraal bekend gemeente L, sectie L, perceelnummer 0000/0000 groot 441 m2.
3. Het geschil
In geschil is de hoogte van de aan de onroerende zaak toegekende waarde.
4. Ontvankelijkheid van het beroepschrift.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij de uitspraak van 4 december 1998 niet heeft ontvangen en dat de heffingsambtenaar op 19 januari 1999 een kopie van de uitspraak naar hem heeft gefaxt. Nu de heffingsambtenaar deze gang van zaken niet heeft bestreden gaat het hof er van uit dat de beroepstermijn op 20 januari 1999 is aangevangen. Het beroep is der halve tijdig.
5. De overwegingen omtrent het geschil
5.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op een waarde die per 1 januari 1995 aan de onderwerpelijke zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
5.2. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt vorengenoemde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen, door middel van een methode van vergelijking binnen een homogene groep van woningen, door middel van een methode van modelmatige vergelijking dan wel door middel van een combinatie van deze methoden.
5.3. De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum 1 januari 1995 bedraagt f 214.000,--.
De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing hiervan naar een taxatierapport van april 1999, opgemaakt door de taxateur D, verbonden aan E B.V. kantoor houdende te Assen.
5.4. Blijkens dit rapport heeft de taxateur de waarde in het economisch verkeer per peildatum 1 januari 1995 op basis van marktinformatie (vraag- en verkoopprijzen) van vergelijkbare onroerende zaken, bepaald op f 214.000,--. Als referentiepercelen hebben de navolgende, in L gelegen, onroerende zaken gediend.
Adres Verkoopdatum Verkoopprijs
1. a-straat 151 4 februari 1996 f 244.000,--
2. a-straat 153 6 januari 1996 f 260.579,--
3. a-straat 155 22 maart 1996 f 233.269,--
4. a-straat 168 18 april 1996 f 257.945,--
5.5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met bouwkundige gebreken, een ontoereikende hemelwaterafvoer, slechte huurresultaten en de ligging nabij een voormalige vuilstortplaats.
5.6. Namens de heffingsambtenaar is aangevoerd dat schade als gevolg van bouwkundige gebreken, waaronder een ontoereikende hemelwaterafvoer, in een civiele procedure tot compensatie behoort te leiden. Het is derhalve niet aannemelijk dat zodanige gebreken invloed hebben op de waarde per peildatum.
5.7. In de rechtsoverwegingen 5.1. en 5.2. is weergegeven op welke wijze de woz_waarde van een onroerende zaak wordt bepaald. Hierin is niet begrepen de waarde op grond van een behaald rendement.
5.8. Namens de heffingsambtenaar is aangevoerd dat uit recente rapportage is gebleken dat de voormalige nabij de onroerende zaak gelegen vuilstortplaats geen gevaar oplevert voor de volksgezondheid. Het is derhalve niet aannemelijk dat die voormalige vuilstortplaats van invloed is op de waarde per peildatum.
5.9. Belanghebbende heeft voorts nog aangevoerd dat er recreatiewoningen zijn die tegen lagere prijzen worden verkocht. Nu belanghebbende dit niet nader heeft gespecificeerd gaat het hof daaraan voorbij voor wat betreft de betekenis voor de waarde per peildatum.
5.10. De heffingsambtenaar heeft weliswaar de waarde vastgesteld op basis van verkoopprijzen van nieuw gebouwde woningen maar namens hem is ter zitting gesteld
dat thans identieke woningen worden verkocht voor prijzen van ongeveer f 200.000,__, terwijl sinds de peildatum de markt dalende is geweest vanwege een groot aan
bod.
Het terzake overgelegde taxatierapport kan derhalve dienen als onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
6. De conclusie.
Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond. De uitspraak waarvan beroep dient derhalve te worden bevestigd.
7. De proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
8. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 2 februari 2001 door mr Drion, raadsheer, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van Haarsma als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Op 7 februari 2001afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
De griffier van het Gerechtshof te Leeuwarden.