Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 781/00 5 april 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van Stichting X (voorheen geheten: X) te Z tegen de uitspraak van het Hoofd afdeling Financiën (hierna: het hoofd), gedaan namens Burgemeester en Wethouders van de gemeente Assen (hierna: b. en w.), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de haar gegeven waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende werd voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001 met waardepeildatum 1 januari 1995 een waardebeschikking, gedagtekend 14 maart 1997, gegeven ter zake van de onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 17 te Z, alsmede een waardebeschikking ter zake van de onroerende zaak, plaatselijk bekend b-straat 4b te Z.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende hebben b. en w. de waardebeschikkingen ingetrokken en vervolgens een nieuwe waardebeschikking gegeven, gedagtekend 30 november 1999, ter zake van beide vorenvermelde onroerende zaken als één object beschouwd.
Ook tegen deze waardebeschikking heeft belanghebbende tijdig bezwaar gemaakt, waarop b. en w. gedateerd 6 oktober 2000 uitspraak hebben gedaan.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlage), hetwelk op 31 oktober 2000 is ingekomen en hetwelk is aangevuld bij schrijven (met bijlagen) van 3 januari 2001.
Nadat het hoofd een verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 12 februari 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van belanghebbende en belanghebbendes financieel directeur A, die de gemachtigde vergezelde, zomede de door het hoofd gemachtigden, mevrouw mr. B en de heer C, taxateur, beiden verbonden aan D B.V..
De gemachtigde van belanghebbende heeft voor de zitting een pleitnota ingezonden, welke met instemming van partijen is geacht te zijn voorgedragen. De gemachtigde van het hoofd heeft ter zitting eveneens een pleitnota voorgedragen en overgelegd. Aan beide pleitnota's zijn bijlagen toegevoegd, tegen overlegging over en weer geen bezwaar is gemaakt.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij het vaststellen van de beschikkingen van 14 maart 1997 is ervan uitgegaan dat de onroerende zaken a-straat 17 en b-straat 4b afzonderlijke objecten vormden. De waarde van a-straat 17 werd bepaald op f.2.597.000,-- en de waarde van b-straat 4b op f.426.000,--. Na tegen die beschikkingen gericht bezwaar zijn partijen het erover eens dat deze beide onroerende zaken gezamenlijk één object vormen. Deze waardebeschikkingen zijn daarom door de gemeente Assen ingetrokken.
2.2 De waardebeschikking van 30 november 1999, waartegen het bezwaar en beroep zich richten, ziet op de als één object te beschouwen onroerende zaken a-straat 17 en b-straat 4b gezamenlijk. Dit object is in de beschikking aangeduid als Weiersstraat 17. De waarde van dit object is bij de beschikking vastgesteld op f.2.592.000,--.
2.3 Het object omvat een stadstheater, bioscoop, theatercafé en aan deze onderdelen dienstbare ruimten, met een totale bruto oppervlakte van 2.565 m2.
3. Het geschil.
Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag welke waarde aan het object moet worden toegekend per waardepeildatum 1 januari 1995.
4. De standpunten van partijen.
4.1 Belanghebbende heeft op gronden, gelijk vervat in haar beroepschrift en voormelde pleitnota, het standpunt ingenomen:
4.1.1. De gemeente Assen heeft de onderhavige beschikking gegeven als een tweede primitieve beschikking, hetgeen leidt tot nietigheid van de beschikking. De eerste beschikking ten aanzien van het stadstheater a-straat 17 zou als beschikking met een te krappe objectafbakening in stand moeten worden gelaten.
4.1.2. Subsidiair stelt belanghebbende dat de gemeente bij de berekening van de waarde is uitgegaan van een onjuiste herbouwwaarde, van een onjuiste correctie wegens technische veroudering, van een onjuiste correctie wegens functionele veroudering en van een onjuiste grondwaarde. Belanghebbende vergelijkt daarbij met de voor een vergelijkbaar object in Enschede in aanmerking genomen herbouwwaarde en met de kosten en afmetingen volgens plannen met betrekking tot vervanging van het onderhavige object.
4.2 Het hoofd heeft daartegenover op gronden, gelijk weergegeven in het verweerschrift en de pleitnota, het standpunt verdedigd dat de bij de onderhavige beschikking, die terecht in de plaats is gekomen van de eerste beschikkingen, de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.2.1 Bij de eerste beschikkingen was geen sprake van een te krappe objectafbakening, maar van twee objecten waarop bij nader inzien de complexregel van artikel 16, lid 1, sub d, van de Wet moet worden toegepast. Derhalve zijn de eerste beschikkingen terecht vervangen door de onderhavige beschikking. De door belanghebbende aangevoerde jurisprudentie ziet voornamelijk op belastingaanslagen en is niet van toepassing op waardebeschikkingen.
4.2.2 De gehanteerde herbouwwaarde is afgeleid uit de nader bekend geworden gegevens. Daarbij is gekeken naar de nieuwbouwplannen die zijn ontwikkeld voor de vervanging van het onderhavige object. Bij globale berekening -als evenredig deel van de grotere gewenste omvang van het vervangende complex- zou de herbouwwaarde zelfs op een substantieel hoger bedrag moeten worden gesteld.
4.2.3 Bij de technische afschrijving kan rekening worden gehouden met een levensduur van tenminste 45 jaar voor de ruwbouw en 30 jaar voor de afbouw. Over de levensduur van de installaties is geen verschil van mening.
4.2.4 Bij de functionele veroudering speelt een rol dat blijkens de nieuwbouwplannen er nog steeds behoefte bestaat aan een stadstheater en dat die nieuwbouwplannen uitgaan van een groter object (4.400 m2 of zelfs 5.800 m2) met een overcapaciteit van tenminste 25%. De functionele afschrijving van totaal 66,4% is daarmee per waardepeildatum niet te laag. Per 1 januari 1999 is de functionele afschrijving wegens vooruitstrevender bouwwijzen bepaald op 74,8%, hetgeen eveneens niet te laag is.
4.2.5 De grondwaarde is (ten onrechte te laag) bepaald op het door belanghebbende bepleite bedrag van f.250.000,--, zodat daarover geen geschil bestaat.
4.3 Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten gehandhaafd, zonder daartoe overigens nadere gronden te hebben aangevoerd.
5. De overwegingen omtrent het geschil.
5.1 Ingevolge het bepaalde in artikel 16 van de Wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde en/of ongebouwde eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
5.2 Indien, zoals in het onderhavige geval, sprake is van een samenstel van twee eigendommen die ten onrechte als afzonderlijke onroerende zaken zijn aangemerkt, kunnen de beschikkingen waarbij de afzonderlijke waarden zijn vastgesteld niet in stand blijven en dient een nieuwe beschikking, met een juiste aanduiding van de onroerende zaak, te worden vastgesteld.
5.3 Naar vaststaat zijn partijen het erover eens dat te dezen sprake is van een samenstel van twee eigendommen als vorenbedoeld. Niet is gebleken dat partijen daarbij uitgaan van een juridisch onjuist standpunt.
5.4 Tevens staat vast dat het hoofd aanvankelijk de twee eigendommen ten onrechte als afzonderlijke onroerende zaken heeft aangemerkt en bij beschikkingen daarvoor afzonderlijke waarden heeft vastgesteld, doch voorts staat vast dat hij na bezwaar die beschikkingen heeft vernietigd.
5.5 Onder deze omstandigheden heeft het hoofd terecht bij de onderhavige (nieuwe) beschikking terzake van een juist afgebakend object de waarde voor het samenstel van eigendommen vastgesteld.
Belanghebbendes primaire grief faalt derhalve.
5.6 Ten aanzien van belanghebbendes subsidiair aangevoerde grieven overweegt het hof allereerst dat het systeem van waardebepaling op de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde, gelijk dat door het hoofd is gehanteerd en in haar onderdelen uitgewerkt blijkens de toelichting daarop in het verweerschrift, de pleitnota van het hoofd en de mondeling ter zitting gegeven toelichting door de gemachtigde H.Koolman, taxateur, het hof aanvaardbaar voorkomt en, naar het hof voorkomt, tot een aannemelijke waarde leidt.
5.7 Hetgeen namens belanghebbende tegen de waardebepaling in de beschikking is ingebracht doet daaraan, naar `s hofs oordeel, niet af.
Met name de vergelijking van de herbouwkosten met die van een te Enschede gelegen object kan daar bij gebreke van specifieke gegevens niet toe dienen. Tevens is de door belanghebbende gehanteerde berekeningswijze van de functionele veroudering voor het hof niet aanvaardbaar, daar die berekeningswijze in haar uitwerking zou kunnen leiden tot een negatieve waarde van het object, hetwelk niet overeen kan komen met de realiteit.
5.8 Gelet op de nader ter zitting namens het hoofd gepresenteerde waardeberekeningen is het hof van oordeel dat de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is bepaald.
5.9 Het beroep is derhalve ongegrond.
5.10 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing.
Het hof
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 5 april 2002 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Huiskes en mr. Fransen, raadsheren, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Braaksma en op die dag in het openbaar uitgesproken en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 10 april 2002 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
De griffier van het Gerechtshof
te Leeuwarden.