Uitspraak
Arrest d.d. 10 juli 2002
Rolnummer 0200102
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr H.J. Bos,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr P. Tuinman.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het kort geding vonnis uitgesproken op 28 februari 2002 door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 maart 2002 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 27 maart 2002.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep tevens memorie van grieven luidt:
"om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Het tussen partijen gewezen vonnis van de Voorzieningenrechter te Leeuwarden van 28 februari 2002, onder kort geding nummer 50524/KG 02-0018, te vernietigen.
2. Geïntimeerde, [geïntimeerde] te veroordelen om binnen één week na betekening van het in deze te wijzen arrest het voorheen door hem gehuurde perceel grond op het marktplein aan de [straat en plaats], bestaande uit een deel van het kadastrale perceel [kadastraal perceel], volledig ontruimd met alles en alle personen die zich daarop of daarin bevinden ter algehele en vrije beschikking van appellant, [appellant], te stellen, voor zover relevant onder overgifte van de sleutels van de op het betreffende perceel aanwezig houten kramen, met machtiging van [appellant] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen zonodig met behulp van de sterke arm wanneer [geïntimeerde] in gebreke zou blijven met tijdige ontruiming.
3. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties en tot betaling van de kosten van een eventuele gerechtelijke ontruiming."
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] verweer gevoerd, met als conclusie:
"Het is op deze gronden, dat geïntimeerde de eer heeft te concluderen, dat het Hof (zonodig onder verbetering en/of aanvulling der gronden) zal bevestigen het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank te Leeuwarden op 28 februari 2002 tussen partijen gewezen, met veroordeling van appellant in de kosten van het Hoger Beroep."
Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen de vaststaande feiten als weergegeven onder de overwegingen 1.1 t/m 1.5 van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook in dit hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. De grieven hebben de kennelijke strekking het geschil voor het overige in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor te leggen. Ze zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.
3. De grieven komen er in essentie op neer dat de voorzieningenrechter in eerste aanleg ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de betreffende houten kraam onroerend is en dat de artikelen 7A:1624 ev BW op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn.
4. Of er in casu sprake is van een onroerende zaak moet worden beoordeeld aan de hand van de criteria zoals deze door de Hoge Raad zijn geformuleerd in het arrest van 31 oktober 1997, NJ 1998,97. Van belang zijn derhalve onder meer het antwoord op de vraag of de houten kraam naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven - waarbij moet worden gelet op de intentie van de bouwer - en of die bestemming naar buiten toe kenbaar is.
5. Zoals blijkt uit de vaststaande feiten wordt in de (voor het eerst in 1990) tussen partijen gesloten huurovereenkomst vermeld dat de "kraam vanaf 1975 door huurder is geplaatst". Uit de inleidende dagvaarding en uit de dagvaarding in hoger beroep blijkt echter dat de houten kraam destijds is geplaatst in opdracht van [eigenaar en oorspronkelijk verhuurder], de eigenaar en oorspronkelijk verhuurder, zodat het ervoor moet worden gehouden dat er hier sprake is van een vergissing in de tekst van huurcontract.
Duidelijk is voorts dat de kraam er, op het moment dat [geïntimeerde] huurder werd van het betreffende deel van het marktplein, al 15 jaar stond en er inmiddels al meer dan 25 jaar staat. Uit dit gegeven valt in ieder geval een aanwijzing te putten dat de eigenaar destijds een duurzame bestemming van de kraam voor ogen heeft gestaan. Dat klemt temeer nu de opvolgende eigenaren (de kinderen van [eigenaar en oorspronkelijk verhuurder] voornoemd ) er blijkens de als productie 3 in eerste aanleg bij akte overgelegde brief de voorkeur aan hebben gegeven de exploitatie van het marktplein te [plaats] niet zelf voort te zetten en het daarom in erfpacht aan [appellant] hebben gegeven in de kennelijke wetenschap dat deze [appellant] plannen heeft de houten kraam te vervangen door een van steen vervaardigd gebouw.
6. Weliswaar bepaalt het huurcontract dat geen funderingen, palen e.d. in de grond mogen worden aangebracht, maar het valt bepaaldelijk niet uit te sluiten dat - zoals overigens ook door [geïntimeerde] wordt gesteld - bij de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar bij het opnemen van die bepaling slechts de bedoeling heeft voorgezeten een constructie te hanteren om de wettelijke huurbeschermingsregeling voor bedrijfsruimte in de zin van de artikelen 7A:1624 e.v. BW te ontduiken. Een en ander vraagt echter bewijsvoering die het kader van dit kort geding te buiten gaat.
7. Als vaststaand kan worden aangenomen dat de kraam over stroom beschikt via een in de grond aangelegde kabel. Partijen twisten over de vraag of er ook sprake is van een vaste telefoonaansluiting. Wat daar ook van zij, op grond van de bepalingen in het huurcontract kan [geïntimeerde] bezwaarlijk het recht worden ontzegd desgewenst een vaste telefoonleiding en/of eventuele andere nutsvoorzieningen aan te leggen. Voorshands moet immers worden aangenomen dat het treffen van dergelijke voorzieningen niet valt onder het verbod om "werken als funderingen, palen e.d." in de grond aan te brengen.
8. Op grond van het vorenstaande valt het bepaald niet uit te sluiten dat de bodemrechter, indien daartoe geroepen, tot het oordeel zal komen dat de betreffende houten kraam als onroerend moet worden aangemerkt.
9. Omdat de kraam zich bij de aanvang van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst reeds op het gehuurde deel van het marktplein bevond en door de huurder kennelijk niet mocht worden vervangen (artikel 2 van Pro de huurovereenkomst bepaalt immers dat "op het gehuurde slechts de demontabele houten kraan aanwezig mag zijn, zoals die vanaf 1975 door huurder - lees: verhuurder - is geplaatst") en er bovendien sprake is van een niet gesplitste huursom, moet het er voorshands voor worden gehouden dat de kraam deel uitmaakt van het gehuurde. Nu voorts niet is betwist dat er sprake is van bedrijfsruimte die is bestemd voor de uitoefening van het kleinhandelsbedrijf als bedoeld in lid 2 van artikel 7A:1624 BW, leidt het vorenoverwogene tot de conclusie dat de huurovereenkomst niet is opgezegd met in acht neming van de daarvoor geldende wettelijke regels, zodat de gevraagde voorziening terecht is geweigerd .
Slotsom
10. De grieven treffen geen doel. Het beroepen vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op Euro 230,-- aan verschotten en op
Euro 771,43 aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Bax-Stegenga en Meijeringh, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 10 juli 2002.