Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 888/01 16 augustus 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling publiekszaken van de gemeente Opsterland (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-wyk 4 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 495.000,--. Bij de uitspraak op het tijdige bezwaar, gedagtekend 16 oktober 2001, is deze waarde gehandhaafd.
Het pro forma beroepschrift (met bijlagen) is op 12 november 2001 ter griffie van het hof ingekomen, hetwelk is aangevuld bij schrijven d.d. 25 januari 2002. Het hoofd heeft vervolgens op 22 februari 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 17 mei 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren belanghebbende en namens het hoofd de heer A, coördinator cluster belastingen en de heer B, beëdigd makelaar/taxateur. Ter zitting heeft belanghebbende een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd, alsmede enkele bijlagen, tegen overlegging waarvan de vertegenwoordigers van het hoofd geen bezwaar hadden. Het hof heeft in deze zaak op 31 mei 2002 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 13 juni 2002, aan partijen is verzonden.
Bij een op 25 juni 2002 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 12 juli 2002 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
Bij beschikking van 28 februari 2001 is door het hoofd ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-wyk 4 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1930 gebouwde vrijstaande woning, met drie bijgebouwen gelegen op een perceel van 3.000 m2 en voorts een kavel grasland van 11.445 m2.
De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 495.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst het hoofd onder meer naar een in zijn opdracht in januari 2002 uitgevoerde taxatie van de onroerende zaak door de heer B, taxateur, werkzaam voor C B.V. te L. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op voormeld bedrag gesteld.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van maximaal ƒ 328.000,--. Hij voert hiertoe onder meer aan dat de huidige waarde in vergelijking tot de vorige waarde meer dan gemiddeld is gestegen, dat de belastingdruk is gestegen, dat er bij de waardering van het referentieobject een fout is gemaakt en dat ten onrechte de cultuurgrondvrijstelling niet is toegepast.
Het hoofd is van mening dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
In voormeld taxatierapport van de woning wordt één referentieobject vermeld: a-weg 6 te Z. Dit betreft een in 1928 gebouwde woonboerderij met een inhoud van 418 m3 gelegen op een kavel van 7.855 m2. Dit object is verkocht en op 10 juni 1998 geleverd voor een bedrag van ƒ 470.000,--.
Voorzover het beroep van belanghebbende is gericht tegen de in het taxatierapport en in het verdere verloop van de procedure door het hoofd aangevoerde referentieobjecten, overweegt het hof dat bedacht dient te worden dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat sprake is van aan de onderhavige woning identieke objecten. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onderhavige woning is naar het oordeel van het hof in voldoende mate rekening gehouden. Omtrent de door belanghebbende gestelde toepasselijke cultuurgrond vrijstelling overweegt het hof dat niet aannemelijk is geworden dat deze vrijstelling in casu van toepassing is. Aan deze vrijstelling zijn een aantal voorwaarden verbonden. Eén van deze voorwaarden behelst dat de grond bedrijfsmatig geëxploiteerd dient te worden. Belanghebbende stelt dat hij de grond aanwendt voor het fokken van paarden, het houden van pensionpaarden, het beleren van paarden en het geven van rij-instructie aan ruiters. Desgevraagd deelde belanghebbende ter zitting mee dat hij door de belastingdienst noch voor de inkomstenbelasting, noch voor de omzetbelasting als ondernemer wordt aangemerkt. De vertegenwoordiger van het hoofd deelde ter zitting mee dat aan belanghebbende voor het uitoefenen van voormelde werkzaamheden geen milieuvergunning is afgegeven. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat belanghebbende niet aan de voorwaarde betreffende het bedrijfsmatig exploiteren van de grond voldoet, nu dit het hof ook niet anderszins aannemelijk is geworden. De omstandigheid dat de onroerende zaak in het kader van de beroepsfase is getaxeerd door een makelaar die in opdracht werkzaam was voor het taxatiebureau dat in een eerder stadium reeds een taxatie van de woning heeft uitgevoerd, doet aan de aan deze taxatie toe te kennen waarde niet af.
Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 16 augustus 2002 door mr Fransen, raadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 21 augustus 2002