Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 787/01 30 augustus 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 11 te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van
ƒ 375.000,--
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 12 september 2001 voormelde waarde gehandhaafd.
1.3 De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 19 oktober 2001 ter griffie is ingekomen.
1.4 De heffingsambtenaar heeft op 7 januari 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 De belanghebbende heeft met toestemming van het gerechtshof een conclusie van repliek (met bijlagen) ingezonden, welke conclusie van repliek ter 's hofs griffie is ingekomen op 30 januari 2002 en waarvan een afschrift is gezonden aan de heffingsambtenaar.
1.6 De heffingsambtenaar heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingezonden, welke conclusie van dupliek ter 's hofs griffie is ingekomen op 22 februari 2002 en waarvan een afschrift is gezonden aan de belanghebbende.
1.7 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 12 juli 2002, gehouden te Groningen, alwaar verschenen de belanghebbende en zijn gemachtigde, de heer A, alsmede namens de heffingsambtenaar de heer B en de heer C. Laatstgenoemde is verbonden aan D B.V.
1.8 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 11 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een woonboerderij.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 375.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van
ƒ 300.000,--.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting heeft de gemachtigde daaraan toegevoegd dat 80 procent van het dak van de grote schuur asbest bevat en dat de heffingsambtenaar ten onrechte een gedeelte van de schuur tot de woning heeft gerekend. Overigens hebben partijen aan hun standpunten geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 17 december 2001 door de heer C, gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan D B.V., opgemaakte taxatierapport.
4.4 De belanghebbende heeft gesteld dat 2600 m2 van het perceel op 1 januari 1999 een agrarische bestemming had en dat in 2002 de gemiddelde agrarische waarde in het Oldambt/Veenkoloniën
ƒ 5,80 per m2 bedraagt. Per 1 januari 1999 zou deze waarde in de omgeving van Z circa ƒ 4,-- per m2 - in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde van ƒ 10,-- per m2 - moeten bedragen. Naar het oordeel van het gerechtshof heeft de heffingsambtenaar deze gemotiveerde stelling onvoldoende weersproken. Weliswaar heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat in de betreffende agrarische grond een bouwkavel is begrepen, doch de gemachtigde van de belanghebbende heeft hier tegenover niet, dan wel onvoldoende, bestreden verklaard dat de gemeente Delfzijl geen medewerking wil verlenen om op deze kavel te bouwen. Het gerechtshof acht dan ook aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de op de peildatum geldende waarde voor de agrarische grond zoals door belanghebbende bepleit.
4.5 In zijn conclusie van repliek heeft de belanghebbende gesteld dat de woning en de schuur in een matige onderhoudstoestand verkeren. De belanghebbende heeft het door hem gestelde toegelicht aan de hand van een aantal bij zijn conclusie van repliek gevoegde foto's. De heffingsambtenaar heeft belanghebbendes goed onderbouwde stelling geheel onweersproken gelaten, zodat het gerechtshof er vanuit gaat dat de onroerende zaak per 1 januari 1999 een matige staat van onderhoud kende. Nu de onderhoudstoestand in al zijn onderdelen in het taxatierapport is aangemerkt als "goed", acht het gerechtshof niet aannemelijk dat de matige staat van onderhoud bij de waardevaststelling genoegzaam in aanmerking is genomen.
4.6 In zijn conclusie van repliek alsmede ter zitting heeft de belanghebbende aangegeven dat in het dak van de grote schuur en in de loods asbest is verwerkt. Ter zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar verklaard dat ter zake van de aanwezige asbest een bedrag van ƒ 4.000,-- bij de waardevaststelling in aanmerking is genomen. Uit het taxatierapport blijkt dat dit bedrag betrekking heeft op een oppervlakte van circa 180 m2, terwijl de gemachtigde van de belanghebbende ter zitting niet, dan wel onvoldoende, weersproken heeft verklaard dat 80 procent van het dak van de grote schuur asbest bevat. Gelet op deze verklaring van de belanghebbende is het gerechtshof van oordeel dat niet aannemelijk is dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest.
4.7 De belanghebbende heeft in zijn conclusie van repliek vermeld dat de inhoud van de woning slechts 400 m3 bedraagt. Ter zitting heeft de gemachtigde van de belanghebbende betoogd dat de heffingsambtenaar ten onrechte een gedeelte van de schuur tot de woning heeft gerekend. Dit niet, althans onvoldoende, door de heffingsambtenaar betwiste betoog geeft het gerechtshof aanleiding te twijfelen aan de in het taxatierapport vermelde inhoud voor het woongedeelte van 525 m3.
4.8 Hetgeen onder de punten 4.4 tot en met 4.7 is overwogen leidt reeds tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 hoger is dan ƒ 300.000,--, zoals de belanghebbende gemotiveerd heeft bepleit. Derhalve stelt het gerechtshof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 vast op een bedrag van ƒ 300.000,--. Belanghebbendes overige grieven behoeven geen bespreking meer.
4.9 Het gerechtshof komt tot de slotsom dat de belanghebbende het gelijk aan zijn zijde heeft.
5. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten het gerechtshof bepaalt op € 18,-- aan reiskosten, en welke kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Delfzijl.
6. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 11 te Z vast op een bedrag van
ƒ 300.000,-- (€ 136.134,--);
gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 27,23 aan hem vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 18,-- aan reiskosten en
wijst de gemeente Delfzijl aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Gedaan op 30 augustus 2002 door prof. mr. E. Aardema, vice-president, in tegenwoordigheid van de griffier mevr. mr. M. Hiemstra en op die dag in het openbaar uitgesproken en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 4 september 2002 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.