Uitspraak
Arrest d.d. 2 oktober 2002
Rolnummer 0000371
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats],
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
procureur: mr H.N.M.M. van Wilgenburg,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr G. Kaaij.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis
uitgesproken op 16 augustus 2000 door de rechtbank te Leeuwarden.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 12 oktober 2000 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 25 oktober 2000.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"het vonnis van de rechtbank Leeuwarden d.d. 16 augustus 2000 te vernietigen en de vorderingen van [appellanten] toe te wijzen, met uitvoerbaar verklaring van het arrest bij voorraad en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de Arrondissementsrechtbank te Leeuwarden d.d. 16 augustus 2000 te bevestigen, onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, met veroordeling van appellanten in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad."
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben zes grieven opgeworpen.
De beoordeling
Met betrekking tot de feiten
1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.7 van genoemd vonnis van 16 augustus 2000 is geen grief ontwikkeld, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan.
2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] een niet als grief geformuleerd bezwaar gemaakt tegen rechtsoverweging 2.7 van het vonnis van de rechtbank, maar dit bezwaar berust op een onjuiste lezing van de betreffende rechtsoverweging. De rechtbank bedoelt immers kennelijk niet vast te stellen - zoals [geïntimeerde] veronderstelt - dat door Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. wegenbouwafval met een geschatte hoeveelheid van 250 m3 is aangetroffen, maar bedoelt kennelijk dit te vermelden als mededeling conclusie van Oranjewoud B.V.
3. Voorts heeft de rechtbank nog in rechtsoverweging 5.3. van haar vonnis vastgesteld dat zich thans (wegenbouw-)afval in de percelen weiland bevindt. De rechtbank passeert in deze rechtsoverweging onder meer de stelling van [geïntimeerde], dat [appellanten] mogelijk zelf dit afval hebben gestort. Mede in aanmerking genomen rechtsoverweging 5.5 van het vonnis van de rechtbank, waartegen geen grief is opgeworpen, staat in hoger beroep tussen partijen thans vast dat ten tijde van de koopovereenkomst en van het transport op 2 november 1992 er (wegenbouw-)afval in de verkochte percelen grond aanwezig was, waarvan [appellanten] niet op de hoogte waren of redelijkerwijs konden zijn of waarmee zij rekening hadden behoren te houden.
Met betrekking tot de grieven
Grief 1
4. In de grief verwijten [appellanten] de rechtbank hun standpunt onvolledig te hebben weergegeven, aangezien in de weergave van de rechtbank niet naar voren komt dat [appellanten] zich hebben beroepen op de schending van een mededelingsplicht van [geïntimeerde] omtrent verontreiniging van de verkochte grond.
5. De grief berust op een onjuiste lezing van rechtsoverweging 3 van het vonnis van de rechtbank, aangezien de rechtbank hierin als het standpunt van [appellanten] weergeeft: [geïntimeerde] heeft het dempen van de greppels met afval zelf uitgevoerd, althans laten uitvoeren, zodat hij van de aanwezigheid daarvan op de hoogte was. In de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] derhalve ten onrechte verklaard dat hem niet bekend is dat de grond verontreinigd is.
6. De grief faalt.
Grief 2
7. [appellanten] stellen in grief 2 dat de rechtbank ten onrechte uit de omschrijving in de transportakte de consequentie heeft getrokken dat partijen aan de geleverde percelen grond, waarop het onderhavige geschil betrekking heeft, de bestemming "weiland" hebben gegeven.
8. De schriftelijke overeenkomst van 9 april 1992 omschrijft het onroerend goed als de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond, erf, tuin en verdere aan- en toebehoren.
De transportakte van 2 november 1992 omschrijft het onroerend goed als de vrijstaande woning met garage, veestalling, schuren, ondergrond, erf en verdere aan- en toebehoren en percelen achtergelegen weiland.
Voorts constateert de rechtbank dat vaststaat dat de onderhavige percelen destijds als weiland waren ingericht.
9. De feitelijke omschrijving in de transportakte, die overeenkomt met de feitelijke toestand van de betreffende percelen grond ten tijde van het transport, kan naar het oordeel van het hof zonder nadere redengeving niet dragen het oordeel dat partijen in hun koopovereenkomst de bestemming weiland aan de achter het woonhuis gelegen percelen grond hebben toegekend.
10. Grief 2 treft derhalve doel. Het hof is van oordeel dat ten aanzien van de bestemming van de verkochte onroerende zaak partijen slechts zijn overeengekomen - zoals is vermeld in artikel 5.3 van de schriftelijke koopovereenkomst van 9 april 1992 - dat deze bestemming woonhuis is. Dit impliceert overigens niet - zoals [appellanten] in de toelichting op de grief willen laten uitkomen - dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een multifunctioneel stuk grond.
Bij de behandeling van grief 4 zal op de tussen partijen overeengekomen bestemming van de verkochte zaak nader worden ingegaan.
Grief 3
11. Bij de behandeling van deze grief, waarin [appellanten] de rechtbank verwijten te zijn voorbij gegaan aan hun stelling dat hen bij het aangaan van de koopovereenkomst voor ogen stond op de gekochte percelen grond een kruidenweide aan te leggen, hebben [appellanten] geen belang op grond van hetgeen hierna met betrekking tot grief 4 wordt overwogen.
Grief 4
12. In de toelichting op de grief beroepen [appellanten] er zich onder meer op dat zij mochten vertrouwen op de mededeling van [geïntimeerde] in artikel 5.4. van de koopakte: Aan verkoper is niet bekend, dat het onroerend goed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik door koper ....
13. De door Oranjewoud B.V. geconstateerde verontreiniging van de gekochte percelen grond, waarvan tussen partijen thans vaststaat dat deze bestaat uit wegenbouwafval, acht het hof - gelet op het bepaalde in het hiervoor genoemde artikel 5.4. van de koopovereenkomst dat verwijst naar artikel 5.3 - van zodanige aard dat de gekochte percelen mede gelet op hun ligging en oppervlak niet zonder meer zijn geschikt voor normaal gebruik als bij een woonhuis behorende grond, anders dan voor pad of weg waarvan in de onderhavige procedure niet is gebleken. Hierbij laat het hof in het midden of in het algemeen wel van een koper van (landbouw)grond verwacht mag worden dat hij er rekening mee houdt dat de grond verontreinigd zou kunnen zijn, met bijvoorbeeld wegenbouwafval zoals in het onderhavige geding en of, indien zodanige verontreiniging aanwezig is, het gekochte aan de overeenkomst beantwoordt, als koper en verkoper ter zake niets zijn overeengekomen.
Bij het vorenstaande acht het hof het niet relevant of [geïntimeerde] - zoals hij stelt en [appellanten] ontkennen - met de verontreiniging van de grond door wegenbouwafval niet op de hoogte was.
Het hof acht het voorts niet van belang of is komen vast te staan dat bij de aankoop van de onroerende zaak tusen partijen is gesproken over een mogelijke kruidenweide, zoals [appellanten] stellen en [geïntimeerde] ontkent.
14. De grief slaagt. Het hof is van oordeel dat de vastgestelde verontreiniging van de percelen grond een tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst oplevert, zodat [geïntimeerde] gehouden is de hierdoor aan de zijde van [appellanten] ontstane schade te vergoeden zoals hierna zal worden bepaald.
Grief 5
15. De grief houdt in dat de rechtbank ten onrechte het verweer van [geïntimeerde] tegen de conclusies van Oranjewoud B.V. heeft gehonoreerd, maar blijkens de toelichting op de grief gaat het [appellanten] met name om twee onderdelen van dit verweer.
16. Het eerste hier aan de orde zijnde onderdeel van het verweer van [geïntimeerde] in eerste instantie is, dat het onderzoek van Oranjewoud B.V. buiten hem om heeft plaats gevonden. In de toelichting op de grief stellen [appellanten], dat [geïntimeerde] dit niet aan hen mag tegenwerpen omdat hij niet bereid was zijn medewerking aan de totstandkoming van het rapport van Oranjewoud B.V. te verlenen. Wat hiervan zij: dit onderdeel van zijn verweer baat [geïntimeerde] niet, aangezien in rechte inmiddels vaststaat dat er wegenbouwafval aanwezig was tussen het dempingsmateriaal van de greppels in de door [geïntimeerde] aan [appellanten] geleverde percelen grond.
17. Ten tweede bestrijdt deze grief de overweging van de rechtbank onder 5.4 van het vonnis waarvan beroep dat [appellanten] gesteld zouden hebben, dat het onderzoek van Oranjewoud B.V. betrekking heeft op zowel de percelen weiland, waarop de onderhavige procedure betrekking heeft, als op andere percelen weiland. Het hof constateert dat op grond van de erkenning van [geïntimeerde] in zijn commentaar op deze grief in de memorie van antwoord het thans tussen partijen vaststaat dat het onderzoek van Oranjewoud B.V. uitsluitend heeft plaats gevonden op de aan [appellanten] in eigendom overgedragen percelen grond, zodat de grief in zoverre doel treft.
18. De grief slaagt gedeeltelijk, maar dit heeft overigens geen gevolgen op grond van hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot grief 4.
Grief 6
19. [appellanten] hebben geen belang bij de behandeling van deze grief, die de subsidiaire grondslag van hun vordering betreft, aangezien het hof de vordering van [appellanten] reeds op grond van de primair gestelde wanprestatie van [geïntimeerde] zal toewijzen.
Voorts met betrekking tot de vorderingen van [appellanten]
20. Nu de grieven 2 en 4 slagen, moet het hof de door [appellanten] ingestelde vorderingen zelf beoordelen. Het hof zal, nu alle door [geïntimeerde] daartegen gevoerde weren falen, de onder 1 bij de inleidende dagvaarding in eerste aanleg primair ingestelde vordering toewijzen. Ook de hiernaast gevorderde kosten van het onderzoek door Oranjewoud B.V. ad f 3.583,75 en van graafwerkzaamheden ad f 572,40, welke het hof aanmerkt als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en welke [geïntimeerde] als zodanig niet heeft bestreden, komen voor toewijzing in aanmerking.
De slotsom
21. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en er zal worden beslist zoals hierna te melden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
machtigt [appellanten] om op kosten van [geïntimeerde] de door hem in het weiland van [appellanten] gestorte verontreiniging bestaande uit wegenbouwafval ter plaatse van twee voormalige greppels te (doen) verwijderen en het weiland en het bij de bewoning behorende erf vervolgens weer in goede staat te brengen, met veroordeling van [geïntimeerde] om op vertoon van de desbetreffende factuur het factuurbedrag aan [appellanten] te voldoen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten], te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van een bedrag van Euro 1.885,98 ( f 4.156,15);
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten]:
in eerste aanleg op Euro 205,29 aan verschotten en Euro 780,50 aan salaris voor de procureur,
in hoger beroep op Euro 251,42 aan verschotten en Euro 771,43 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Streppel, voorzitter, Makkinga en Verschuur, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Mellink als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 2 oktober 2002.