Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 942/01 27 september 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X B.V. te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de sector Middelen en Ondersteuning van de gemeente Ferwerderadiel (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-wei 4 te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van
ƒ 570.000,--
1.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 9 oktober 2001, verzonden op 16 oktober 2001, voormelde waarde verminderd tot op ƒ 473.000,--.
1.3 De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 20 november 2001 ter griffie is ingekomen.
1.4 De heffingsambtenaar heeft op 1 maart 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 24 juni 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar verschenen namens de belanghebbende de heer A alsmede namens het hoofd mevr. B en dhr. C. Laatstgenoemde is verbonden aan D B.V. te L.
1.6 Het gerechtshof heeft in deze zaak op 8 juli 2002 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 22 juli 2002, aan partijen is verzonden.
1.7 Bij schrijven ingekomen op 15 augustus 2002 heeft de belanghebbende op de wijze als bedoeld in artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen verzocht vorenbedoelde uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
1.8 De griffier heeft belanghebbende bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 20 augustus 2002, gewezen op het verschuldigde griffierecht en de belanghebbende heeft vervolgens op 30 augustus 2002 dat griffierecht voldaan.
1.9 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 24 februari 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-wei 4 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een drietal bedrijfsloodsen ten behoeve van opslag, bewerking en verkoop van bouwmaterialen.
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 570.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot op ƒ 473.000,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 De belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.3 Het hoofd bestrijdt belanghebbendes grieven.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij daaraan geen argumenten toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van kapitalisatie van de bruto huur.
4.3 Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het op 22 februari 2002 door E, taxateur van onroerende zaken, verbonden aan D B.V. te L, opgemaakte taxatierapport. De belanghebbende heeft geen taxatierapport van een deskundige of gegevens van gelijk gewicht in het geding gebracht.
4.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarnaast is een berekening gemaakt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij laatstgenoemde berekening is voor de indicatie van de bouwkosten uitgegaan van de gegevens uit het Elsevier-taxatieboekje (uitgaven 1999 en 2001). Dit door het hoofd gehanteerde uitgangspunt heeft de belanghebbende betwist door te stellen dat de kosten voor de bouw van een loods volgens diverse advertenties slechts ƒ 140,-- à ƒ 160,-- per m2 bedragen. In reactie hierop heeft de gemachtigde van het hoofd ter zitting gemotiveerd aangegeven dat deze prijzen onder andere omstandigheden tot stand zijn gekomen. Bij de vaststelling van dergelijke prijzen worden - anders dan bij de in het Elsevier-taxatieboekje vermelde prijzen - onder meer de kosten voor de fundering/betonvloer alsmede de montagekosten dikwijls buiten beschouwing gelaten. Bovendien wordt bij de in de advertenties genoemde prijzen vaak uitgegaan van de bouw van een loods met een - in vergelijking met belanghebbendes loodsen - grotere oppervlakte, hetgeen leidt tot een lagere prijs per m2. Gelet op deze verklaring van de gemachtigde van het hoofd is het gerechtshof van oordeel dat het door het hoofd gehanteerde uitgangspunt bij de bepaling van de hoogte van de bouwkosten dient te prevaleren boven hetgeen de belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd.
4.5 Het gerechtshof gaat voorbij aan belanghebbendes stelling dat de onderhavige onroerende zaak slecht toegankelijk is. De onroerende zaak is immers gelegen op een bedrijventerrein dat - naar het hoofd niet, dan wel onvoldoende bestreden heeft verklaard - niet afwijkt van andere in de regio gesitueerde bedrijventerreinen. Aan de enkele omstandigheid dat twee vrachtauto's elkaar niet kunnen passeren, kan naar het oordeel van het gerechtshof te dezen geen waardedrukkende invloed worden toegekend.
4.6 Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
4.7 Het hoofd heeft mitsdien het gelijk aan zijn zijde.
5. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 27 september 2002 door mr. H.S. Pruiksma, vice-president, in tegenwoordigheid van de griffier mevr. mr. M. Hiemstra en op die dag in het openbaar uitgesproken en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 2 oktober 2002 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.