Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 69/02 8 november 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd afdeling beheer en uitvoering specifiek belast met de uitvoering van de Wet WOZ van de gemeente Franekeradeel (: het hoofd) gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 12a te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 000/0002, gedateerd 16 maart 2001, op een bedrag van ƒ 274.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 30 november 2001, is deze waarde verlaagd tot een bedrag van ƒ 245.000,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 8 januari 2002 ter griffie van het hof ingekomen. Het hoofd heeft vervolgens op 18 april 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 29 juli 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote, en namens het hoofd mevrouw A, medewerkster Wet WOZ en de heer B ing., beëdigd en WOZ gecertificeerd taxateur in onroerende zaken, verbonden aan C te L. Ter zitting heeft belanghebbende een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd. De heer B heeft ter zitting eveneens een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd. De voorzitter heeft de behandeling ter zitting geschorst en het hoofd verzocht nadere informatie omtrent de taxatie te verschaffen. De voorzitter heeft hierbij aangegeven dat belanghebbende vervolgens in de gelegenheid zal worden gesteld op de informatie van het hoofd schriftelijk te reageren.
Bij brief d.d. 30 augustus 2002, ingekomen ter griffie d.d. 2 september 2002 heeft het hoofd een in augustus 2002 door de heer B, voornoemd, opgesteld taxatierapport van de onroerende zaak a-straat 12a te Z overgelegd. Belanghebbende heeft op dit taxatierapport bij een op 23 september 2002 ter griffie
van het hof ingekomen brief gereageerd. Belanghebbende heeft in deze brief tevens aangegeven geen voortzetting van de mondelinge behandeling te wensen. Het hoofd heeft bij brief d.d. 30 september 2002 eveneens aangegeven dat van een verdere mondelinge behandeling kan worden afgezien.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
2.1 Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.2 Bij beschikking van 16 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan a-straat 12a te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1961 gebouwde twee-onder-een kap woning met een garage gelegen op een perceel van circa 985 m2.
2.3 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
2.4 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 274.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde verlaagd tot een bedrag van ƒ 245.000,--. Ter onderbouwing van deze waarde verwees het hoofd aanvankelijk onder meer naar het taxatierapport van april 2002 van de in zijn opdracht uitgevoerde taxatie van de woning door de heer mr D, taxateur, verbonden aan C te L. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op voormeld bedrag gesteld. Bij brief d.d. 30 augustus 2002 heeft het hoofd een in augustus 2002 door de heer B, voornoemd, opgesteld taxatierapport in het geding gebracht. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op een bedrag van ƒ 246.700,-- (afgerond ƒ 245.000,--).
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert hiertoe aan dat zijn woning niet goed vergelijkbaar is met de door het hoofd gehanteerde referentiewoningen. Daarnaast stelt belanghebbende dat de ligging van de woning, in het buitengebied en nabij een agrarisch bedrijf, beperkingen met zich brengt. Belanghebbende acht een waarde van ƒ 165.000,-- juist.
3.3 Het hoofd is van mening dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.4 Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 In het door het hoofd bij brief d.d. 30 augustus 2002 overgelegde taxatierapport van augustus 2002 worden vier referentiewoningen vermeld. Deze woningen zijn alle gelegen te Franeker en zijn alle vier van het type twee-onder-een kap. Drie van deze woningen zijn verkocht en geleverd in de periode van 2 juni 1998 tot 16 december 1998 voor bedragen van respectievelijk ƒ 175.000,-- tot ƒ 287.000,--. Het vierde referentieobject betreft de andere helft van de twee-onder-een kap woning van belanghebbende; a-straat 12b. Deze woning is op 3 april 2002 verkocht en geleverd, inclusief een perceel weiland van 7.400 m2, voor een bedrag van ƒ 470.000,--. Het hof is van oordeel, gelet op de in het taxatierapport gegeven kenmerken van deze woningen dat de verkoopprijzen een onderbouwing betekenen van de vastgestelde waarde van de woning, zoals deze na bezwaar is vastgesteld. De omstandigheid dat de onroerende zaak in het kader van de beroepsfase is getaxeerd door een makelaar die in opdracht werkzaam was voor het taxatiebureau dat in een eerder stadium reeds een taxatie van de woning heeft uitgevoerd, doet aan de aan deze taxatie toe te kennen waarde niet af. Voorzover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de referentiewoningen om andere redenen niet als referentie voldoen, overweegt het hof dat bedacht dient te worden dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. De in het taxatierapport van augustus 2002 gehanteerde inhoud van de woning komt nagenoeg overeen met de inhoud zoals door belanghebbende gesteld zodat het hof aan het hieromtrent gestelde door belanghebbende voorbij gaat. De omstandigheid dat in het tweede taxatierapport gerekend wordt met een hoger bedrag per m3 betekent, anders dan belanghebbende aanvoert, niet dat dit bedrag zonder meer als onjuist dient te worden aangemerkt. Het door belanghebbende aangevoerde omtrent de voor de woning a-straat 12b vastgestelde waarde in het kader van de Wet snijdt geen hout nu uit het taxatierapport kan worden opgemaakt dat deze waarde ziet op de woning en de kavel (892 m2) waarop deze is gelegen. Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde overlast overweegt het hof dat dit onvoldoende door hem is onderbouwd. Hierbij merkt het hof op dat uit de in het taxatierapport opgenomen foto's kan worden opgemaakt dat de woning, anders dan belanghebbende stelt, niet is gelegen aan een doorgaande weg maar dat tussen deze weg en de woning een weiland van aanzienlijke omvang is gelegen.
Daar belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 8 november 2002 door mr Wolt, raadsheer-plaatsvervanger, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 13 november 2002
De griffier van het Gerechtshof te Leeuwarden.