Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 736/01 29 november 2002
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Tynaarlo (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 4 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 25 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 753.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 7 september 2001, heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd.
Het pro forma beroepschrift (met bijlagen) is op 5 oktober 2001 ter griffie van het hof ingekomen, hetwelk is aangevuld bij schrijven (met bijlagen) d.d. 19 december 2001. Het hoofd heeft vervolgens op 27 maart 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Tenslotte is op 30 augustus 2002 ter griffie van het hof een schrijven d.d. 28 augustus 2002 van de zijde van belanghebbende ingekomen, hiervan werd een afschrift verzonden aan het hoofd.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 11 september 2002, gehouden te Assen, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van belanghebbende, de heer mr A, bijgestaan door een medewerkster van zijn kantoor, en namens het hoofd mevrouw B. Het hof heeft in deze zaak op 25 september 2002 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 27 september 2002, aan partijen is verzonden.
Bij een op 17 oktober 2002 ter griffie ingekomen brief heeft de gemachtigde van belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 25 oktober 2002 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
2.1 Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.2 Bij beschikking van 25 februari 2001 is door het hoofd ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 4 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1939 gebouwde, en in 1998/1999 verbouwde vrijstaande woonboerderij met een garage gelegen op een perceel van 37 are en 10 centiare.
2.3 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 753.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst het hoofd thans onder meer naar een in zijn opdracht in maart 2002 uitgevoerde taxatie van de woning door de heer C, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak gesteld op ƒ 760.280,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft in beroep enkele grieven aangevoerd. Belanghebbende stelt onder meer dat het in het kader van de bezwaarprocedure opgestelde taxatieverslag alsook de uitspraak op het bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd. Daarnaast stelt belanghebbende dat het hoofd in de beroepsprocedure ten onrechte nieuwe referentieobjecten heeft opgevoerd. Voorts stelt belanghebbende dat de waarde, vergeleken met de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak, onredelijk is gestegen en dat er aan de woning een aantal specifieke beperkingen kleven. Belanghebbende doelt hierbij op de asbesthoudende beplating in het voorhuis en de slechte bereikbaarheid van de woning met het openbaar vervoer. Belanghebbende staat een waarde voor van
ƒ 500.000,--.
3.3 Het hoofd is van mening dat de waarde van de woning correct is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op grond van artikel 18, lid 1, juncto artikel 19 lid Pro 1, letter b, van de Wet, zoals deze voor de onderhavige periode gold, wordt de waarde van een onroerende zaak, welke in de twee jaren voorafgaande aan het tijdvak wijzigt als gevolg van bouw, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak. Mitsdien is in casu van belang de staat waarin de woning zich bevond op 1 januari 2001. Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen. In het hiervoor vermelde, in maart 2002 opgestelde taxatieverslag, worden vier referentieobjecten vermeld. Deze onroerende zaken zijn verkocht en geleverd in de periode van 2 maart 1998 tot 3 augustus 1999 voor prijzen variërend van ƒ 605.000,-- tot
ƒ 890.000,--. Ten aanzien van de referentieobjecten is ter zitting namens belanghebbende aangevoerd dat de ligging van deze woningen niet met de ligging van haar woning vergeleken kan worden. Het hof overweegt hieromtrent dat het hoofd aannemelijk heeft gemaakt dat de percelen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Niet kan worden ingezien dat woningen gelegen in de bebouwde kom van een dorp in het algemeen positiever gewaardeerd dienen te worden dan een buiten een dorp gelegen woning op een grote kavel. Voorts dient bedacht te worden dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Daarbij is niet noodzakelijk dat sprake is van identieke, dan wel identiek gelegen woningen. De omstandigheid dat gedurende de procedure diverse referentiepercelen zijn gehanteerd doet aan de waarde van de in de beroepsfase in het geding gebrachte objecten niet af. Zij zijn een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum. De mededeling van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting omtrent de aanwezigheid van asbesthoudende beplating in het voorhuis en de daaraan toe te kennen waardrukkende invloed, is zijdens het hoofd gemotiveerd bestreden. Enerzijds wees de gemachtigde van het hoofd ter zitting erop dat de woning door belanghebbende ingrijpend is verbouwd en dat er voor gekozen is de beplating niet te verwijderen, anderzijds wees zij erop dat de waarde in het kader van de wet in ieder geval niet te hoog is vastgesteld, nu in oktober 1999 op de woning het recht van hypotheek is gevestigd voor een bedrag van circa ƒ 1.100.000,-. Dat met het asbesthoudende materiaal bij de waardebepaling door het hoofd in onvoldoende mate rekening is gehouden, is het hof onder die omstandigheden niet aannemelijk geworden. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde formele gebreken welke zich, naar haar mening, hebben voorgedaan aan de zijde van het hoofd in de procedure tot dusverre, overweegt het hof primair dat van schending van enig beginsel van beginsel van behoorlijk bestuur niet is gebleken, en subsidiair dat dergelijke gebreken niet kunnen leiden tot vernietiging van de uitspraak of verlaging van de waarde. Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor de vorige periode overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag na ten hoogste vijf jaar juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer, en dat voorts niet in geschil is dat de bouw van de woning in 2000 is voltooid hetgeen eveneens van invloed is
geweest op de waarde.
4.4 Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 29 november 2002 door mr Fransen, raadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 4 december 2002
De griffier van het Gerechtshof te Leeuwarden.