Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 554/02 21 februari 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Nijefurd (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 26 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 000/0002, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 660.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 29 januari 2002, verzonden op 4 februari 2002, is deze waarde, na een tijdig door belanghebbende gemaakt bezwaar, verlaagd tot een bedrag van ƒ 549.000,--.
Het pro forma beroepschrift (met bijlagen) is op 6 maart 2002 ter griffie van het hof ingekomen, hetwelk is aangevuld bij een schrijven d.d. 9 maart 2002. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 7 juni 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Op 18 juni 2002 is een brief (met bijlagen) van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. De toestemming tot het indienen van dit als conclusie van repliek aangemerkt schrijven is door de voorzitter ambtshalve verleend. Aan de heffingsambtenaar werd hiervan een afschrift verzonden. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingezonden, welke conclusie van dupliek ter griffie van het hof is ingekomen op 18 juli 2002 en waarvan een afschrift werd verzonden aan belanghebbende. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 19 december 2002, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren belanghebbende en namens de heffingsambtenaar de heer A en de heer B. Het hof heeft in deze zaak op 2 januari 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 16 januari 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 24 januari 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 4 februari 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 26 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1995 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van circa 652 m3 en gelegen op een perceel van 590 m2.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 660.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd tot een bedrag van
ƒ 549.000,--. In de onderhavige beroepsprocedure stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat de waarde verder verlaagd dient te worden. Een waarde van ƒ 492.000,-- acht hij thans juist. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar een op 30 mei 2002 opgemaakt taxatierapport van de heer C, makelaar/taxateur onroerende zaken en gediplomeerd WOZ taxateur, werkzaam voor D BV te L. In dit rapport wordt de waarde van de woning op voormeld bedrag gesteld.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert hiertoe onder meer aan dat de inhoud van de woning niet juist is berekend en dat geen onderscheid wordt gemaakt tussen de kadastraal bij de woning behorende grond en water. Belanghebbende heeft voorts een makelaar ingeschakeld en deze heeft op grond van een tweetal referentieverkopen de waarde van de woning per 1 januari 1999 geschat op ƒ 450.000,--. Belanghebbende is van mening dat de waarde op dit bedrag vastgesteld dient te worden.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde zoals hij deze thans voorstaat, ƒ 492.000,--, juist moet worden geacht.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen
4.2 Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Gelet op de mededelingen van belanghebbende ter zitting moet worden aangenomen dat belanghebbende zich ook in de thans door het hoofd gestelde (lagere) waarde niet kan vinden. In voormeld, zijdens de heffingsambtenaar overgelegd taxatierapport worden drie referentiewoningen vermeld; b-straat 10, c-straat 2 en d-straat 2, alle gelegen te Z. Deze woningen zijn verkocht en geleverd respectievelijk op 2 april 1998 voor ƒ 360.000,--, op 21 mei 1999 voor ƒ 412.500,-- en op 23 augustus 1999 voor ƒ 385.000,--. Deze woningen beschikken alle over minder inhoud en zijn voorts gelegen op een kleinere kavel dan de woning van belanghebbende. De heer E, makelaar, heeft op verzoek van belanghebbende op 6 maart 2002 een waardeschatting verricht van de onroerende zaak. Op basis van de hiervoor gemelde referentiewoning d-straat 2 te Z en voorts op grond van de verkoop van de woning b-straat 9 te Z, welke woning blijkens de informatie van de heer E op 10 juni 1999 is verkocht en geleverd voor
ƒ 400.000,--, komt de heer Flapper tot een waardeschatting per 1 januari 1999 van ƒ 450.000,--. Het hof is evenwel van oordeel dat de heffingsambtenaar in beroep een zodanig gemotiveerd en onderbouwd taxatierapport in het geding heeft gebracht dat de waarde, zoals de heffingsambtenaar deze thans voorstaat, met dat rapport voldoende wordt onderbouwd. De omstandigheid dat het bij de woning behorende perceel ten dele bestaat uit water wordt in het taxatierapport onderkend. Het hof hecht voorts geloof aan de verklaring van de taxateur dat de garage en de woning zijn gelegen onder dezelfde dakconstructie. Belanghebbende heeft dienaangaande erkend dat op de eerste verdieping van de woning een doorgang aanwezig is naar de verdieping boven de garage. Voorzover belanghebbende zich ten aanzien van de referentieobjecten zoals deze in het taxatierapport van 30 mei 2002 zijn vermeld op het standpunt stelt dat sprake is van verschillen tussen de drie objecten, overweegt het hof dat bedacht dient te worden dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. De verschillen komen tot uitdrukking in de vastgestelde waarde. De omstandigheid dat het hoofd thans in de beroepsprocedure andere referentie-objecten hanteert dan in de procedure tot dusverre, doet aan de objecten toe te kennen waarde niet af.
Voorzover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat in de procedure tot dusverre sprake is geweest van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur overweegt het hof primair dat van schending van enig beginsel van behoorlijk bestuur niet is gebleken, en subsidiair dat dergelijke gebreken niet kunnen leiden tot verlaging van de waarde of vernietiging van de uitspraak. Nu belanghebbende overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de laatstelijk vastgestelde waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verdere verlaging van de door het hoofd thans in beroep voorgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep in zoverre gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het hoofd dient te worden veroordeeld tot een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het gerechtshof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 21,28 (76 maal € 0,28) aan reiskosten. (In het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak is, vanwege een tel-typefout van de zijde van het hof, abusievelijk een bedrag opgenomen van € 8,96.)
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak a-straat 26 te Z vast op ƒ 492.000,-- (€ 223.259,--)
verstaat dat de heffingsambtenaar belanghebbende het griffierecht ad € 29,-- vergoedt en veroordeelt de gemeente Nijefurd tot betaling aan belanghebbende van een tegemoetkoming in belanghebbendes kosten van het beroep ad € 21,28.
Gedaan op 21 februari 2003 door mr Fransen, raadsheer, plaatsvervangend lid van de tweede enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier Het lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong mr H.H.A. Fransen
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 26 februari 2003