Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. BK 86/02 21 maart 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de sector middelen en ondersteuning van de gemeente Ferwerderadiel (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaken a-dyk 17, 25, 27 (2x) te Z, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij een viertal beschikkingen, alle gedateerd 24 februari 2001.
Tegen deze beschikkingen heeft de belanghebbende tijdig bezwaar ingediend bij het hoofd.
Het hoofd heeft bij de bestreden uitspraken van 27 november 2001 de waarden in voormelde beschikkingen gehandhaafd voor wat betreft de objecten a-dyk 25 en 27 (bedrijf) en de waarden van de objecten a-dyk 17 en 27 (woning) verminderd.
Belanghebbende is tegen deze vier uitspraken in beroep gekomen door middel van een beroepschrift (met bijlagen) dat op 8 januari 2002 bij het gerechtshof is binnengekomen en dat werd aangevuld bij brief van 24 januari 2002, ingekomen op 30 januari 2002.
Het hoofd heeft op 1 mei 2002 verweerschriften (met bijlagen) ingezonden.
Afschriften van voormelde stukken zijn verzonden aan partijen.
Bij de mondelinge behandeling van 12 december 2002, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende en de gemachtigde van het hoofd, mevr. A, bijgestaan door de taxateur mr. B, projectleider bij de C b.v. te L.
Ter voormelde zitting heeft de belanghebbende een door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd. Zonder bezwaar van het hoofd heeft belanghebbende bij zijn pleitnota een aantal bijlagen overgelegd.
Het gerechtshof heeft op 24 december 2002 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 7 januari 2003 per aangetekende post aan de partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 15 januari 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is tijdig voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast:
2.1. Bij beschikkingen van 24 februari 2001 zijn door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken gelegen aan de a-dyk 17, 25 en 27 (2x) te Z (: de onroerende zaken) de waarde van die onroerende zaken vastgesteld. De beschikkingen gelden voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaken betreffen:
a. een matig onderhouden vrijstaande woning met erf, tuin en ondergrond, gelegen op een kavel van 348 m2 (a-dyk 17);
b. een matig onderhouden vrijstaande woning met erf, tuin en ondergrond, gelegen op een kavel van 515 m2 (a-dyk 25);
c. een redelijk tot goed onderhouden bedrijfswoning met losse garage, erf, tuin en ondergrond op een kavel - aan de woning toegerekend - van 400 m2 (a-dyk 27) en
d. een bedrijfspand met kantoor en winkel, werkplaats/opslag met erf en ondergrond gelegen op een kavel - aan het bedrijfspand toegerekend - van 2.897 m2 (a-dyk 27), alle gelegen te Z.
2.2. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de betreffende onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de Wet, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met vergelijkingsobjecten.
2.4. De door het hoofd aan de onroerende zaken toegekende waarden bedragen per waardepeildatum 1 januari 1999 voor wat betreft:
a. f. 17.000,-- (WOZ-objectnummer 0000), nr. 17, woning
(na bezwaar f. 7.000,--);
b. f. 180.000,-- (WOZ-objectnummer 0001), nr. 25, woning;
c. f. 277.000,-- (WOZ-objectnummer 0002), nr. 27,
bedrijfswoning (na bezwaar f. 250.000,--) en
d. f. 80.000,-- (WOZ-objectnummer 0003), nr. 27, bedrijfspand.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
Tussen partijen is in geschil welke waarden aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend per de peildatum 1 januari 1999.
3.1. Het hoofd verwijst voor de onderbouwing van zijn standpunt naar de taxatierapporten opgemaakt ter zake van de betreffende onroerende zaken van 19 april 2002 door de taxateur D, werkzaam bij C b.v. te L.
Blijkens die rapporten zijn voor het bepalen van de onderscheidene waarden gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit, met uitzondering van de onroerende zaak onder a.
3.2. De belanghebbende stelt zich op het standpunt dat aan de onroerende zaken onder de WOZ-objectnummers 0002, 0000 en 0003 een totale waarde moet worden toegekend van f. 151.000,-- en dat aan de onroerende zaak onder WOZ-objectnummer 0001 een waarde moet worden toegekend van f. 137.000,--.
De belanghebbende heeft ter zake van de onroerende zaken a-wei 25 en 27 een taxatierapport laten opmaken op 24 januari 2001 door de makelaar-taxateur E te M. In dit taxatierapport is rekening gehouden met vervuilde grond en de aanwezigheid van asbest bij bedrijfspand nr. 0003.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
Vooreerst en vooraf:
Belanghebbendes beroep betreft de vastgestelde waarde van de onroerende zaken:
a-dyk 17 te Z, WOZ-objectnummer 0000 (woning);
a-dyk 25 te Z, WOZ-objectnummer 0001 (woning);
a-dyk 27 te Z, WOZ-objectnummer 0002
(bedrijfswoning) en
a-dyk 27 te Z, WOZ-objectnummer 0003
(bedrijf).
Tussen partijen is de objectafbakening niet in geschil zodat het gerechtshof slechts heeft te oordelen omtrent de bij de beschikking vastgestelde waarden van bovengenoemde onroerende zaken in het kader van de Wet.
omtrent het eigenlijke geschil:
4.1. Naar het oordeel van het gerechtshof maakt het hoofd met de
- hiervoor onder 3.1. genoemde - goed onderbouwde taxatierapporten aannemelijk dat de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De vastgestelde waarden zijn gebaseerd op de methode van vergelijkingsobjecten als hierboven onder 2.3. bedoeld.
De door de belanghebbende voorgestane lagere waarde van het object a-dyk 27 (bedrijf) vermag het gerechtshof niet te volgen nu in het taxatierapport van het hoofd rekening is gehouden met zowel de vervuilde grond als de asbestplaten. In de taxatieopbouw van voornoemde onroerende zaak is voor een bedrag van
€ 34.033,-- = f. 75.653,-- rekening gehouden met de vervuilde grond en de aanwezigheid van asbest. Dit komt het gerechtshof niet als onjuist voor.
Het gerechtshof hecht minder waarde aan het door de belanghebbende in het geding gebrachte taxatierapport nu in dit rapport geen vergelijkingsobjecten zijn genoemd en geen sprake is van een taxatieopbouw, aan de hand van onder meer de vierkante meters, van de onroerende zaken, die geloofwaardig overkomt.
4.2. Ook voor wat betreft de objecten a-dyk 25 en 27 (woning) acht het gerechtshof het hoofd er in geslaagd om door middel van vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarden afdoende aannemelijk te maken.
De door de belanghebbende voorgestane lagere waarden van de beide woningen en bedrijf worden door hem op geen enkele andere wijze sluitend onderbouwd. De belanghebbende heeft aldus geen feiten of omstandigheden in het geding gebracht die de op de bovenbedoelde onroerende zaken betrekking hebbende taxatierapporten en de daarin besloten vergelijkingsobjecten, krachteloos zouden maken dan wel tot een ander oordeel zouden moeten leiden.
4.3. Ten aanzien van het object a-dyk 17 merkt het gerechtshof op dat de belanghebbende geen enkel feit of stelling te berde heeft gebracht die de door het hoofd vastgestelde waarde, zoals nader onderbouwd in zijn verweerschrift, afdoende zou bestrijden.
Het gerechtshof is dan ook van oordeel dat het hoofd, met het door hem ingebrachte taxatierapport en het gestelde in het verweerschrift, de waarde van f. 7.000,--, zoals vastgesteld na bezwaar, aannemelijk heeft gemaakt.
5. De conclusie
Het gerechtshof ziet dan ook geen aanleiding tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarden (voor zoveel van toepassing na uitspraak op bezwaar).
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 21 maart 2003 door mr. Pruiksma, voorzitter en vice-president, mrs. Drion en Huiskes, raadsheren, en op voornoemde datum in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden in tegenwoordigheid van de griffier dhr. Gerrits en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Op 26 maart 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.