Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 439/02 11 april 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de directeur Algemene Zaken van de gemeente Leeuwarden (: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de directeur de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 16 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het kennisgnr. 00000, gedateerd 28 februari 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 468.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 17 januari 2002, is deze waarde gehandhaafd.
Het pro forma beroepschrift is op 22 februari 2002 ter griffie van het hof ingekomen, hetwelk is aangevuld bij een schrijven d.d. 20 maart 2002. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 28 november 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Op 15 januari 2003 is een brief van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. Aan de directeur werd hiervan een afschrift verzonden. Hierbij werd voorts aangegeven dat hij op dit schrijven ter behandeling ter zitting inhoudelijk zou kunnen reageren. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 27 januari 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar namens de directeur aanwezig waren, mevrouw mr. A en de heer B. Belanghebbende, hoewel opgeroepen bij aangetekende brief d.d. 24 december 2002 aan het adres a-straat 16, 0000 YY te Z, is niet verschenen.
Het hof heeft in deze zaak op 10 februari 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 24 februari 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 13 maart 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 21 maart 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de directeur ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan a-straat 16 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 1997 gebouwde halfvrijstaande woning met een garage gelegen op een perceel van 455 m2.
2.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen.
2.3 De door de directeur aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999
ƒ 468.000,-- In het kader van de bezwaarprocedure heeft de directeur deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de directeur onder meer naar een in zijn opdracht in juni 2002 uitgevoerde taxatie van de woning door de heer B, beëdigd en WOZ-gecertificeerd taxateur van onroerende zaken, verbonden aan C B.V. te L. In dit rapport wordt de waarde van de onroerende zaak op voormeld bedrag gesteld.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst daartoe naar de door hem op 1 juli 1998 betaalde koopsom voor de onroerende zaak. Voorts stelt belanghebbende dat er sprake is van een nabij de woning staande boom welke een nadelige invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende acht een vastgestelde waarde van € 136.500,-- juist.
3.3 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.4 Ter zitting heeft de directeur zijn standpunt gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Op de directeur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 In casu is echter niet in geschil dat belanghebbende op 1 juli 1998 eigenaar is geworden van de onderhavige woning. Evenmin is in geschil dat de in 1997 gebouwde woning geruime tijd te koop heeft gestaan en als laatste van alle nieuw gebouwde woningen aan de a-straat is verkocht. In het algemeen kan worden gesteld dat de omstreeks de peildatum betaalde prijs voor een nieuw gebouwde woning een indicatie vormt voor de vast te stellen waarde in de kader van de Wet. Het hof is in de onderhavige zaak van oordeel dat aan de door belanghebbende betaalde koopsom meer gewicht dient te worden toegekend. Enerzijds is voor dit oordeel van belang de omstandigheid dat de woning langere tijd te koop heeft gestaan. Mitsdien kan niet worden gesteld dat deze wijze van prijsvorming onder andere omstandigheden en tussen andere partijen plaats heeft gevonden dan de tot stand gekomen verkoopprijs welke na de beste voorbereiding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze van de hoogstbiedende koper zou kunnen worden bedongen. Anderzijds is niet in geschil dat de woning, met uitzondering van de naastgelegen woning, aanmerkelijk afwijkt van de overige aan de a-straat gelegen woningen. De hiervoor gerealiseerde transactiesommen dienen dan ook met onder enig voorbehoud beoordeeld te worden. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend is het hof van oordeel dat de directeur de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.4 Het komt het hof redelijk voor de waarde van de onroerende zaak vast te stellen op het bedrag dat belanghebbende op 1 juli 1998 voor de woning heeft voldaan, door belanghebbende onweersproken gesteld op, ƒ 429.723,-- ( € 195.000,--). Aan de stelling van belanghebbende dat aan de nabij de woning staande boom een negatieve invloed op de waarde moet worden toegekend, gaat het hof voorbij. Gelet op de door belanghebbende gebruikte bewoordingen gaat het hof ervan uit dat sprake is van een boom welke reeds tot aanzienlijke wasdom is gekomen. Derhalve neemt het hof aan dat deze boom ten tijde van de aankoop door belanghebbende reeds in vergelijkbare omvang aanwezig was. De nabij de woning staande hoogspanningsmasten zijn voor het hof, op grond van dezelfde overweging, evenmin reden de waarde in het kader van de Wet verder te verlagen.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep in zoverre, gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak de a-straat 16 te Z vast op ƒ 429.723,-- (€ 195.000,--)
verstaat dat de directeur belanghebbende het griffierecht ad
€ 29,-- vergoedt.
Gedaan op 11 april 2003 door mr Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
De griffier Het lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong prof. mr E. Aardema
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 16 april 2003