Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. BK 428/02 9 mei 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Tytsjerksteradiel (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan de a-straat 7 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0002, gedateerd 6 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f. 466.000,--.
Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 9 januari 2002, is de bovenvermelde waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 20 februari 2002 ter griffie ingekomen. Het hoofd heeft op 8 mei 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens op 6 augustus 2002 een conclusie van repliek ingediend, waarna door het hoofd op 5 september 2002 een conclusie van dupliek (met bijlagen) is ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van 10 januari 2003, gehouden te Leeuwarden, waren aanwezig de belanghebbende en de gemachtigde van het hoofd.
Het gerechtshof heeft op 24 januari 2003 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 3 februari 2003 met bericht van ontvangst aan de partijen verzonden.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 3 maart 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op
3 april 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1. Bij beschikking van 6 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 7 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met garage gelegen op een kavel grond van 503 m2.
2.2. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de betreffende onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid van deWet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling van de Wet, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van de navolgende methoden:
- vergelijking met referentieobjecten;
- vergelijking binnen een homogene groep van woningen;
- modelmatige vergelijking;
- een combinatie van genoemde methoden.
2.4. De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum f. 466.000,--.
Het hoofd heeft voor de onderbouwing van de waarde in een bij het verweerschrift behorende bijlage een zevental vergelijkingsobjecten genoemd waaraan de waarde van de onroerende zaak is getoetst.
2.5. De belanghebbende bestrijdt de vastgestelde waarde, één en ander zoals weergegeven in de van hem afkomstige stukken. Hij stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op f. 350.000,--.
3. Het geschil.
Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 1999.
4. De standpunten van partijen.
Verwezen wordt naar de gedingstukken. Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten gehanfdhaafd. door partijen werden ter voormelde zitting aan hun standpunten geen nadere gronden aangevoerd.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1. Het gerechtshof is van oordeel dat het hoofd met het hiervoor vermelde verweerschrift (met bijlagen) en de hierop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 1999 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Het gerechtshof heeft daarbij overwogen dat het hoofd in een bijlage behorende bij het verweerschrift belanghebbendes onroerende zaak en een zevental vergelijkingsobjecten op basis van inhoud, grondoppervlakte, bijgebouwen, kubieke meterprijs alsmede totale woz-waarde met elkaar heeft vergeleken. De waarde van de onroerende zaak is aldus, naar het oordeel van het gerechtshof, vastgesteld op basis van vergelijking, zijnde één van de hierboven onder punt 3 bedoelde wettelijke methoden.
Blijkens de wetsgeschiedenis betreffende artikel 17 van Pro de Wet moet de waarde van onroerende goederen als deze worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
Een waardebepaling op basis van de stichtingskosten is niet in overeenstemming met de bepalingen van de Wet. De stichtingskosten worden beïnvloed door onder andere het beleid van de gemeente ten aanzien van de gronduitgifte, de prijzen van de gebruikte materialen alsmede de winstopslag van de aannemer, waarbij de uitgifteprijs van bouwgrond is gebaseerd op de exploitatiekosten van de gemeente. De waarde dient echter te worden bepaald overeenkomstig het hiervoor gestelde.
Feiten of omstandigheden die er op duiden dat zulks in het onderhavige geval anders zou zijn, zijn door de belanghebbende gesteld noch gebleken. Gelet op het vorenstaande dient de vrije verkoopwaarde in de zin van de Wet als zodanig zelfstandig te worden bepaald. Deze waarde komt tot stand door de op de woningmarkt bestaande vraag en aanbod. In dit verband merkt het gerechtshof nog op dat de ervaring heeft geleerd dat de bouw/aanneemsom op basis van de stichtingskosten van een nieuwe woning in het algemeen niet de prijs weerspiegelt die, zoals hiervoor bedoeld, door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.
Het gerechtshof acht het hoofd geslaagd aannemelijk te maken dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met belanghebbendes onroerende zaak en dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de tussen de onroerende zaak enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds bestaande verschillen.
Nu de woningen aan de b-straat aanmerkelijk lager zijn gewaardeerd voor de woz doet de belanghebbende een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
De belanghebbende - op wie te dezen de bewijslast rust - heeft naar het oordeel van het gerechtshof, niet aannemelijk gemaakt dat gesproken kan worden van rechtens gelijke gevallen die nopen tot de door de belanghebbende voorgestane voor hem gelijke fiscale behandeling.
Van de zijde van het hoofd wordt gesteld dat het hier een toevalstreffer betreft. In casu is slechts sprake geweest van een incidentele taxatiefout en dat in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen de waardevaststelling op de juiste wijze heeft plaats-
gevonden. Het gerechtshof heeft mede gelet op de namens het hoofd gegeven uitleg over de procedure inzake de waardevaststelling , geen reden hieraan te twijfelen. Er kan dan ook geen sprake zijn geweest van een door de gemeente gevoerd beleid dat voor sommige belastingplichtigen een begunstiging inhield en waarvan in belanghebbendes geval is afgeweken. Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.
Voorts acht het gerechtshof door de belanghebbende niet aannemelijk gemaakt - nu dat van de zijde van het hoofd wordt ontkend - dat er sprake zou zijn van prijsafspraken met in de gemeente werkzame taxateurs dan wel dat het beleid van het hoofd zich zou uitstrekken tot het op voorzichtige wijze taxeren van onroerende zaken.
Het gerechtshof ziet dan ook geen aanleiding tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde en van de daarop gebaseerde beschikking.
5. De conclusie
Het beroep is derhalve ongegrond.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 9 mei 2003 door mr. Drion, voorzitter en raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in
tegenwoordigheid van de griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 14 mei 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide
partijen.