Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 495/02 7 mei 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vierde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de sector middelen van de gemeente Littenseradiel, gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-dyk 2a te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0002, gedateerd 16 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 113.898,-- (ƒ 251.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 26 februari 2002, is de deze waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 28 februari 2002 ter griffie ingekomen en is aangevuld bij brief van 8 maart 2002 (met bijlage) ingediend.
Op 13 december 2002 is een brief (met bijlagen) van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. Aan het hoofd werd hiervan een afschrift verzonden. Hierbij werd voorts aangegeven dat hij op dit schrijven ter behandeling ter zitting inhoudelijk kan reageren.
Bij de mondelinge behandeling, gehouden te Leeuwarden op 13 januari 2003, waren aanwezig de belanghebbende en de gemachtigde van het hoofd A, werkzaam voor de gemeente Littenseradiel, bijgestaan door B, makelaar/WOZ-taxateur bij C BV te L. Ter voormelde zitting heeft de belanghebbende een door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd.
Het gerechtshof heeft op 27 januari 2003 uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 10 februari 2003 per aangetekende post aan de partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
Op 6 maart 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van het hoofd ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door het hoofd verschuldigde griffierecht is op 26 maart 2003 voldaan.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 16 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-dyk 2a te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met een brutoinhoud van 319 m³ op een kavel van 704 m². Op deze kavel staat voorts een in 1990 gebouwde vrijstaande opslagloods met een bruto vloeroppervlakte van 90 m².
2.2. De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 113.898,--ƒ 251.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, aangezien bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de slagschaduwhinder en geluidshinder van een nabij gelegen windmolen alsmede met de gestelde verkeersoverlast c.q. verkeersonveiligheid. Belanghebbende heeft gewezen op de uitspraak van het hof van 6 september 2002 met als reg.nr. BK 1093/01, in de zaak van D te Z contra het hoofd, waarin door het hof een korting is toegepast wegens van dezelfde windmolen ondervonden geluids- en slagschaduwhinder. Volgens belanghebbende dient de waarde van zijn onroerende zaak op 1 januari 1999 te worden vastgesteld op afgerond € 70.000,-- (ƒ 154.259,--).
3.2 Het hoofd is daarentegen van mening dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak gelet op de afstand tot de windmolen geen rekening hoeft te worden gehouden met de slagschaduwhinder en geluidshinder. Het hoofd ziet evenmin aanleiding bij de waardebepaling met de door belanghebbende gestelde verkeersonveiligheid rekening te houden. Het betreft hier volgens het hoofd slechts het rijgedrag van een enkele persoon, maar de a-dyk is op zichzelf een weg waarop weinig intensief wordt gereden.
3.3 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op het hoofd rust bij betwisting de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 met inachtneming van de Wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd onder meer verwezen naar het op 21 mei 2002 door B, makelaar/WOZ-taxateur, verbonden aan C BV te L, opgemaakte taxatierapport.
4.4 Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 3.2 bedoelde vergelijkingsmethode. Naar het oordeel van het hof vormen de daarbij opgevoerde vergelijkingsobjecten op zich een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. In dat taxatierapport zijn naar het oordeel van het hof de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en belanghebbendes onroerende zaak wat betreft onder meer de grootte van het perceel, brutoinhoud voldoende tot uitdrukking gebracht. Dat laatste kan daarentegen niet worden gezegd van de hinder die wordt veroorzaakt door een nabijgelegen windmolen in de vorm van slagschaduw- en geluidshinder. Naar het oordeel van het hof heeft deze hinder een waardedrukkend effect op de onderhavige onroerende zaak in verhouding tot de gebruikte referentieobjecten. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak is voorts ten onrechte geen rekening gehouden met de onveilige verkeerssituatie ter plekke. Daartoe overweegt het hof als volgt.
4.5 Met betrekking tot de slagschaduwhinder blijkt dat de gemeente Sneek namens het hoofd onderzoek heeft verricht naar de door de windmolen veroorzaakte slagschaduwhinder. In de brief van 19 juni 2001 heeft de gemeente Sneek daarover aan het hoofd gerapporteerd dat de windmolen slagschaduw kan veroorzaken. In het taxatierapport wordt dit niet ontkend, maar is gesteld dat vergunning is verleend op basis van plaatsing van een windmolen met sensor, die de molen stil zet op het moment dat slagschaduwhinder kan optreden. Dat deze sensor nog niet is geplaatst, is voor het hoofd echter geen aanleiding geweest daarmee rekening te houden. In navolging van de hierboven eerder genoemde uitspraak van 6 september 2002 overweegt het hof thans ook in deze zaak dat dit uitgangspunt niet wordt gedeeld. Vaststaat immers dat op de peildatum feitelijk sprake was van overlast in de vorm van slagschaduw, ondanks dat de afstand tot de windmolen 500 meter bedraagt. Dat deze overlast bestond in strijd met de voor de windmolen afgegeven vergunning en dat de eigenaar van de windmolen inmiddels is gesommeerd aan deze situatie een einde te maken, doet aan de feitelijke hinder niet af.
4.6 Voorts houdt partijen verdeeld de vraag in hoeverre de windmolen op de peildatum geluidsoverlast veroorzaakte. In het taxatierapport is aangegeven dat de geluidsbelasting op de gevel van de onroerende zaak te hoog is, maar dat nog niet duidelijk is van welke meetmethode moet worden uitgegaan, omdat door de fabrikant ook metingen zijn verricht die een andere uitkomst geven. Gelet op de afstand van 500 meter heeft de taxateur gemeend dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de geluidsoverlast van de windmolen. In het verweerschrift wordt dit standpunt door het hoofd onderschreven. Het hof is daarentegen van oordeel dat niet van dit standpunt mag worden uitgegaan, zolang nog niet zeker is dat de windmolen aan de daartoe gestelde wettelijke geluidsnormen voldoet. In dat verband wijst het hof nog op de brief van de gemeente Littenseradiel van 22 november 2002, gericht aan belanghebbende en waarin door de gemeente nieuwe geluidsmetingen worden aangekondigd.
4.7 Met betrekking tot de verkeersonveiligheid c.q. verkeersoverlast op de aangrenzende weg a-dyk overweegt het hof dat uit de door belanghebbende ingezonden gespreksnotities, die zijn opgemaakt van het overleg tussen aanwonenden, de gemeente en de politie, blijkt dat er sprake is van een zekere vorm van verkeersonveiligheid- of overlast. Een dergelijke omstandig-heid kan naar het oordeel van het hof de waarde in het economisch verkeer nadelig beïnvloeden, zodat hieraan een zekere waardedruk-kende invloed niet kan worden ontzegd.
4.7 Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat er aanleiding is voor toepassing van een korting op de door het hoofd vastgestelde waarde van de onderhavige onroerende zaak. Uitgaande van het taxatierapport waarbij de waarde is vastgesteld op ƒ 280.000,-- (€ 127.512,--) acht het hof een korting van ƒ 75.000,-- (€ 34.033,--) in verband met de slagschaduw- en geluidsoverlast redelijk. Het hof realiseert zich dat dit bedrag lager is dan de korting van ƒ 150.000,--, zoals deze bij de onroerende zaak b-dyk 2 in de zaak D te Z is toegepast. Het hof wenst er niettemin rekening mee te houden dat die onroerende zaak op een beduidend kleinere afstand van de windmolen is gelegen, waardoor meer hinder van de windmolen kan worden verwacht. Het hof stelt de korting voor de verkeersoverlast c.q. verkeersonveiligheid in goede justitie vast op ƒ 5.000,--. De totale korting wordt derhalve vastgesteld op het bedrag van ƒ 80.000,-- (€ 36.302,--). Het vorenstaande brengt mee dat het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie zal vaststellen op € 90.756,-- (ƒ 200.000,--).
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in art. 8:74 lid 1 Awb dient het hoofd het griffierecht van € 29,- aan belanghebbende te vergoeden.
In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht het hoofd te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het hof bepaalt deze kosten op € 16,52 (59 km x € 0,28) aan reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Littenseradiel.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-dyk 2a te Z vast op € 90.756,-- (ƒ 200.000,--);
gelast dat het hoofd het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan hem vergoedt;
veroordeelt het hoofd de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 16,52 en wijst de gemeente Littenseradiel aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 7 mei 2003 door mr. J. Huiskes, raadsheer en voorzitter, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. J. de Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Op 21 mei 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.