Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK-02/00212 23 mei 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwar-den, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van
X te Z (: de belanghebbende)
tegen de uitspraak van
het hoofd van de afdeling Middelen van de gemeente Winsum (: de ambtenaar)
gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan haar uitgereikte waardebeschikking van nagenoemde onroerende zaak.
1. De procesgang
1.1 In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-weg 7 te Z (: de onroerende zaak) bij waardebeschikking d.d. 15 maart 2001 per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 76.688,--
(ƒ 169.000,--).
1.2. De belanghebbende heeft bij bezwaarschrift van 14 april 2001 bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de vastgestelde waarde.
1.3. Bij uitspraak van 18 december 2001 heeft de ambtenaar de waarde gehandhaafd.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij beroepschrift van 22 januari 2002 beroep ingesteld.
1.5. Het verweerschrift van de ambtenaar is op 1 mei 2002 door het hof ontvangen. Vervolgens heeft de belanghebbende gerepliceerd bij conclusie van 26 augustus 2002 en heeft de ambtenaar gedupliceerd bij conclusie van 19 september 2002. Bij produktie d.d. 31 januari 2003 met twee bijlagen heeft de belanghebbende nog een toelichting en aanvulling op haar conclusie van repliek gegeven.
1.6. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting
van 10 februari 2003 te Groningen. Van deze zitting is een proces-verbaal bij deze uitspraak gevoegd.
1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
1.8. Het hof heeft in deze zaak in tegenwoordigheid van de griffier op 24 februari 2003 te Leeuwarden in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 7 maart 2003, aan partijen is verzonden.
1.9. Bij een door het hof op 3 april 2003 ontvangen brief heeft de belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
1.10. Het verschuldigde griffierecht is op 14 april 2003 voldaan.
2. Het geschil en de standpunten van partijen.
2.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer.
2.2. De belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Zij bepleit een waarde van ƒ 123.350,--. De directeur concludeert tot bevestiging van de beroepen uitspraak.
2.3. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3. De overwegingen omtrent het geschil.
3.1. Ingevolge artikel 17 , lid 1, van de Wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.2. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 1999) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
3.3. Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
3.4. De ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden gebruik gemaakt van een taxatierapport van A bv d.d. 22 april 2002.
3.5. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling bepaald op € 76.688,-- (ƒ 169.000,--).
3.6. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de waarde in vergelijking met de vorige woz-waarde en in vergelijking met aan andere woningen toegekende woz-waarden op een te hoog bedrag is vastgesteld overweegt het hof dat een waarde dient te worden bepaald op een wijze als bedoeld in de Uitvoeringsregeling. Daaronder is niet begrepen een vergelijking met woz-waarden. Hetgeen de belanghebbende aldus bepleit, faalt derhalve.
3.7. Voorzover de belanghebbende een lagere waarde bepleit op grond van een in detail omschreven vergelijking met de woning a-weg 6 te Z, overweegt het hof dat een waarde dient te worden bepaald op een ingevolge de Uitvoeringsregeling voorgeschreven methode. Dit betekent in essentie dat de waarde wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten, aldus dat vergelijking met de van die referentieobjecten gerealiseerde transactiewaarden de vastgestelde waarde bevestigen. Nu van de woning a-weg 6 niet een zodanige transactiewaarde bekend is, kan deze woning niet als referentieobject worden aangemerkt. Een vergelijking met deze woning, van welke aard en omvang dan ook, faalt derhalve.
3.8. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat en de ligging van de onroerende zaak per waardepeildatum, overweegt het hof dat blijkens het taxatierapport rekening is gehouden met het navolgende:
-het oorspronkelijke bouwjaar dateert van omstreeks 1920;
-de woning is traditioneel gebouwd, opgetrokken uit steensmuren, houten vloeren en een zadeldak gedekt met pannen;
-de algemene onderhoudstoestand en bouwkundige staat in relatie tot de ouderdom van de woning is redelijk te noemen;
-de woning is voorzien van enkel glas;
-de woning wordt verwarmd door middel van één gaskachel;
-de keuken en het sanitair zijn zeer eenvoudig/verouderd te noemen;
-de woning is niet bereikbaar met de auto, doch op korte afstand kan worden geparkeerd;
-de tuin is grotendeels gelegen aan de voorzijde.
Het hof is op grond van deze weergave van oordeel dat de ambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de staat en ligging van de onroerende zaak.
3.9. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transactiewaarden van referentieobjecten, overweegt het hof dat de transactiewaarden zijn bedoeld om als bevestiging van de vastgestelde waarde te dienen. Daarbij is niet vereist dat een referentieobject identiek is aan de onroerende zaak waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Het hof is dan ook van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten de door de ambtenaar vastgestelde waarde in voldoende mate onderbouwen en dat de verschillen tussen de onroerende zaak enerzijds en de referentieobjecten anderzijds in voldoende mate tot uitdrukking worden gebracht. Daar doet niet aan af dat een tweetal referentieobjecten in respectievelijk L en M zijn gelegen.
3.10. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de waarde op grond van cijfermatige berekeningen op een te hoog bedrag is vastgesteld, overweegt het hof dat een waarde slechts kan worden vastgesteld op basis van methodes zoals voorgeschreven ingevolge de Uitvoeringsregeling. Een door de belanghebbende voorgestane berekening is daaronder niet begrepen en faalt derhalve.
3.11. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van de directeur en het daarbij overgelegde taxatierapport is aannemelijk is dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat de grieven van belanghebbende niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.12. Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond.
4. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
5. De beslissing.
Het hof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan door Prof. mr Aardema, vice-president, voorzitter, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Haarsma als griffier en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 23 mei 2003.
De griffier, De voorzitter,
M. Haarsma Prof. mr E. Aardema
Op 28 mei 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.
De griffier van het Gerechtshof
te Leeuwarden.