Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 700/02 13 juni 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vierde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Haren (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 5 te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 0000/0002, gedateerd 30 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 433.000,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 8 maart 2002, is deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op ƒ 377.000,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 19 maart 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 15 augustus 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Op 26 maart 2003 is een brief (met bijlagen) van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. Aan de heffingsambtenaar werd hiervan een afschrift verzonden. Hierbij is aangegeven dat hij op dit schrijven ter behandeling ter zitting inhoudelijk zou kunnen reageren. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 8 april 2003, gehouden te Groningen, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mevrouw A en de heer B, taxateur van onroerende zaken.
Het hof heeft in deze zaak op 22 april 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 6 mei 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 9 mei 2003 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 20 mei 2003 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 30 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 5 te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1935 gebouwde woning en het daarbij behorende erf ter grootte van 485 m2, alsmede een perceel bosgrond van 412 m2.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 433.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd naar een bedrag van ƒ 377.000,--. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar een in zijn opdracht in juli 2002 uitgevoerde taxatie van de woning door de heer B, taxateur van onroerende zaken en werkzaam voor C te L. In dit rapport wordt de onroerende zaak op laatstgenoemde waarde getaxeerd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zij voert hiertoe aan dat naar haar mening sprake is van een onjuiste afbakening van het onderhavige object. Naar haar mening dienen de woning en het perceel bosgrond in het kader van de Wet te worden beschouwd als twee afzonderlijke objecten.
3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de woning juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting heeft de directeur zijn standpunt gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 In voormeld taxatierapport (zie 2.2) worden drie eveneens te Z gelegen woningen vermeld en de hiervoor gerealiseerde verkoopprijzen. Op basis van de in het rapport gemaakte vergelijking acht het hof de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Hierbij verdient opmerking dat in het taxatierapport rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
Op grond van artikel 16 onderdeel Pro d van de Wet wordt voor de toepassing van de Wet als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer (on)gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Elementen die bij de beantwoording van de vraag of de eigendommen bij elkaar behoren, en zo een zogenaamd complex vormen, zijn onder meer de afstand, ligging, rechtstreekse verbindingen en elementen die in de aard van de eigendommen zijn gelegen. De tot een complex behorende eigendommen behoeven niet op hetzelfde kadastrale perceel gelegen te zijn. Evenmin is vereist dat de kadastrale percelen waarop de eigendommen liggen aan elkaar grenzen. In casu staat vast dat beide eigendommen, de woning met de bijbehorende tuin en een afzonderlijk kavel grond beide in eigendom en in gebruik zijn bij belanghebbende. Voorts is niet in geschil dat de beide eigendommen aan elkaar grenzen. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend is het hof van oordeel dat sprake is van een juiste objectafbakening.
Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof geen reden tot verlaging van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 13 juni 2003 door mr Huiskes, raadsheer, lid van de vierde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr De Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
De griffier Het lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong mr J. Huiskes
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 18 juni 2003