Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1091/02 4 juli 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van Stichting X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente Eemsmond te Uithuizen (hierna: het hoofd, respectievelijk de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de haar gegeven waardebeschikking met betrekking tot de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 61a te L.
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende werd met dagtekening 17 april 2001 en met nummer 0000 een waardebeschikking als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) gegeven ter zake van onder meer de onroerende zaak a-straat 61a (op de waardebeschikking aangeduid als a-straat 61) te L (nader: het object of de onroerende zaak).
Bij deze beschikking werd de waarde bepaald op een bedrag van f. 5.119.000,-- (€ 2.322.900,--) per waardepeildatum 1 januari 1999.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft het hoofd bij de bestreden uitspraak van 20 maart 2002 de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 25 april 2002 is ingekomen.
Nadat het hoofd zijn verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 6 mei 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van belanghebbende, zomede de gemachtigde van het hoofd.
Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de door hem op 29 april 2003 ingezonden pleitnota voorgedragen. Het hoofd had geen bezwaar tegen overlegging van de bij de pleitnota gevoegde bijlagen.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de als verzorgingshuis in gebruik zijnde onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 61a te L, ook aangeduid als Verzorgingshuis A .
De gemeente heeft bij de bestreden beschikking van 17 april 2001 (waarin het object wordt aangeduid met huisnummer 61, doch waarvan partijen ter zitting hebben verklaard dat hun duidelijk was dat huisnummer 61a werd bedoeld) de waarde van de onroerende zaak vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op een bedrag van f. 5.119.000,-- of € 2.322.900,--. De beschikking heeft betrekking op het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
De waarde is door de gemeente bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet op de aldaar bedoelde vervangingswaarde. Daarbij is de gemeente blijkens het taxatieverslag uitgegaan van een bruto vervangingswaarde van f.6.576.000,-- verminderd met een technische afschrijving van gemiddeld 27% en een functionele afschrijving van 10%, alsmede van een waarde van de grond inclusief infrastructuur van f. 800.000,-.
De bruto vervangingswaarde is bepaald aan de hand van een prijs per vierkante meter van f. 2.000,--.
Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1987.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft het hoofd bij de bestreden uitspraak de voormelde uitgangspunten en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil.
Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. Het standpunt van belanghebbende.
Namens belanghebbende is - voor zover te dezen van belang, kort samengevat - gesteld in het beroepschrift en mondeling ter zitting:
De gecorrigeerde vervangingswaarde is te hoog vastgesteld. Dit vindt zijn oorzaak in een drietal uitgangspunten, namelijk ten eerste de bruto vervangingswaarde die zou moeten worden gesteld op f. 5.918.400,-- of f. 1.800,-- per vierkante meter, en ten tweede de correctie voor technische veroudering (technische afschrijving) die dient te worden bepaald op gemiddeld 30,84%. Tenslotte dient de correctie voor functionele veroudering te worden gesteld op 19%, gelet op de inmiddels verouderde lay-out en maatvoering van gangen, kamers, deuren, liften en algemene ruimten.
De gemachtigde van belanghebbende baseert zijn standpunt op de "Waarderingsinstructie 1995" en het "Taxatieboekje (her)bouwkosten 1999" (Elsevier).
Belanghebbende bepleit een gecorrigeerde vervangingswaarde van f. 4.115.000,--.
5. Het standpunt van het hoofd.
Het hoofd heeft daartegenover -voor zover te dezen van belang, kort samengevat- aangevoerd in het verweerschrift en mondeling ter zitting:
De waarde is niet te hoog vastgesteld, gelet op het taxatierapport van 23 oktober 2002 van B, taxateur van onroerende zaken, verbonden aan C B.V. te M.
In dit rapport wordt uitgegaan van een bedrag voor bouwkosten van f. 2.300,-- per vierkante meter, terwijl aan de overige elementen van de waardebepaling is vastgehouden. Daarmee komt de getaxeerde waarde uit op een hoger bedrag dan de bij de beschikking vastgestelde waarde.
Namens het hoofd is ter bestrijding van de uitgangspunten van belanghebbende erop gewezen dat het vorenvermelde taxatieboekje uitgaat van stichtingskosten exclusief keuken, restaurant en gemeenschapsruimten, dat de waarderingsinstructie slechts een voorbeeld betreft en bovendien uitgaat van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat het door belanghebbende aangehaalde D-onderzoek niet geacht kan worden de functionele veroudering weer te geven.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
6. De overwegingen omtrent het geschil.
6.1 Ingevolge het bepaalde in artikel 17, lid 1, van de Wet dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens lid 2 van dit artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer.
6.2 In afwijking van de in lid 2 bedoelde waarde moet, volgens lid 3 van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
6.3 Partijen gaan er eenparig vanuit dat het bepaalde in artikel 17, lid 3, van de Wet te dezen toepassing dient te vinden. Aan het hof is niet gebleken dat partijen daarbij van een juridisch onjuist standpunt zijn uitgegaan, zodat het hof partijen in dit standpunt volgt.
6.4 Het hoofd verwijst voor de waardebepaling naar het taxatierapport van B, hetwelk het hof als goed onderbouwd aanvaardbaar voorkomt.
6.5 Namens belanghebbende is aangevoerd dat de heffingsambtenaar de bruto vervangingswaarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De gemachtigde verwijst daarbij onder meer naar de "Waarderingsinstructie 1995" en het "Taxatieboekje (her)bouwkosten 1999" en concludeert tot een prijs per vierkante meter van f. 1.800,--.
Namens het hoofd zijn die uitgangspunten bestreden door te wijzen op de afwijkende samenstelling van de daarbij gehanteerde bouwkosten, hetgeen door belanghebbende onweersproken is gelaten. Voorts is namens het hoofd gewezen op de globaal berekende historische bouwkosten van f. 1.786,-- per vierkante meter in 1987.
Gelet hierop acht het hof de bij het geven van de beschikking gehanteerde waarde per vierkante meter het meest aanvaardbaar.
6.6 Voor de technische afschrijving wordt in het taxatierapport van het hoofd uitgegaan van een gemiddelde levensduur van 35 jaar en een restwaarde van 20%. Zulks komt het hof aanvaardbaar voor. De door belanghebbende voorgestane technische afschrijving komt bij een zelfde levensduur uit op een restwaarde van 10%, hetwelk het hof onaannemelijk laag acht.
6.7 Met betrekking tot de functionele veroudering zijn partijen het erover eens dat de belemmering in gebruiksmogelijkheden door veroudering van het object kan worden gesteld op een correctie van 10%. De door belanghebbende gestelde extra excessieve gebruikskosten zijn voor het hof als te vaag onderbouwd niet aannemelijk geworden. Belanghebbendes verwijzing naar het rapport van D (Project Inventarisatie Verzorgingshuizen, Functionele en bouwtechnische kwaliteitsoordelen verzorgingshuizen) blijft, in de overgelegde gedeelten, daartoe te vaag.
Mitsdien dient de correctie voor functionele veroudering beperkt te blijven tot 10%.
6.8 Gelet op het vorenstaande en in aanmerking genomen dat de overige elementen van de waardebepaling tussen partijen niet in geschil zijn, is het hof van oordeel dat bij de bestreden waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.9 Het beroep is derhalve ongegrond.
6.10 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 4 juli 2003 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Fransen en mr. Van der Meer, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr. Hiemstra en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 9 juli 2003 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.