Uitspraak
Beschikking d.d. 30 juli 2003
Rekestnummer 0300023
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Beschikking in de zaak van
Beleggingsmaatschappij De Klapbrug B.V.,
statutair gevestigd te Udenhout
appellante,
hierna te noemen: De Klapbrug
procureur mr J.V. van Ophem,
advocaat mr M.A.B. Faber-Siermann,
tegen
de Vereniging van Eigenaars
Winkels Promenade 15 tot en met 37,
statutair gevestigd te Veendam,
geïntimeerde
hierna te noemen: de VvE
procureur mr R.A. Schutz,
advocaat mr S. van Gessel.
Het geding in eerste aanleg
Bij beschikking van 17 december 2002 heeft de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Winschoten (hierna te noemen de kantonrechter) - voor zover hier van belang - afgewezen het inleidend verzoek van De Klapbrug strekkende tot nietigverklaring dan wel vernietiging van het op 1 oktober 2002 door de algemene ledenvergadering van de VvE genomen besluit betreffende de eigendom en de onderhoudskosten van de uitbouw aan het aan Veenlustpassagezijde van de aan de Klapbrug toebehorende winkelunit Promenade 37.
Het geding in hoger beroep
Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 17 januari 2003 heeft De Klapbrug het hof verzocht de beschikking van de kantonrechter van 17 december 2002, voor zover het voormeld besluit betreft, te vernietigen en opnieuw rechtdoende
- voor recht te verklaren dat vorenbedoeld op 1 oktober 2002 genomen besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE nietig is althans vorenbedoeld besluit te vernietigen;
- De Klapbrug op de voet van artikel 5:121 BW Pro machtiging te verlenen om de onderhoudswerkzaamheden met betrekking tot de luifels van de indexnummers 48, voor zover gelegen aan de Veenlustpassagezijde, uit te voeren en te bepalen dat de kosten daarvan ten laste van de VvE komen indien de VvE niet binnen drie maanden na dagtekening van een toewijzende beschikking op het onderhavige verzoekschrift tot uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden overgaat;
- en de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in appèl.
Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 26 maart 2003, heeft de VvE het verzoek bestreden en verzocht De Klapbrug niet ontvankelijk te verklaren in het door haar ingestelde hoger beroep althans het verzochte af te wijzen, met veroordeling van De Klapbrug in de kosten van de procedure.
Ter zitting van 25 juni 2003 is de zaak behandeld.
De beoordeling
De vaststaande feiten
1.1. Het woon- en winkelcomplex staande en gelegen aan de Promenade nummers 15 tot en met 61 (oneven nummers) te Veendam bestaat uit elf bedrijfsruimten (op de begane grond) en twaalf woningen (op de bovenverdiepingen) cum annexis. Het eigendomsrecht van dit complex is gesplitst in appartementsrechten, welke splitsing tot stand gekomen is door inschrijving in het Kadaster en de Openbare Registers te Groningen op 13 maart 1984 van de op 12 maart 1984 verleden akte van splitsing.
1.2. De omschrijving van de appartementsrechten is vervolgens gewijzigd bij de op 17 mei 1994 verleden akte van wijziging van de splitsing.
1.3. Met betrekking tot het woon- en winkelcomplex Promenade nummers 15 tot en met 61 bestaan - na de akte van wijziging van de splitsing van 17 mei 1994 - drie Verenigingen van Eigenaars:
A. de Vereniging van Eigenaars Promenade 15 tot en met 61 waarvan alle appartementseigenaren lid zijn (in het vervolg: Vereniging A);
B. de Vereniging van Eigenaars Winkels Promenade 15 tot en met 37 (VvE) waarvan lid zijn de appartementseigenaren waarvan het appartementsrecht omvat het uitsluitend gebruik van een bedrijfsruimte (winkel). Dit is geïntimeerde.
C. de Vereniging van Eigenaars Woningen Promenade 39 tot en met 61 waarvan lid zijn de appartementseigenaren waarvan het appartementsrecht omvat het uitsluitend gebruik van een woning (in het vervolg: Vereniging C).
1.4. De Klapbrug is eigenares van een aantal winkelappartementen die deel uitmaken van het woon- en winkelcomplex Promenade nummers 15 tot en met 61 waaronder de appartementsrechten die gezamenlijk omvatten het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte plaatselijk bekend Promenade 37 (indexnummer 47 en 48). Deze bedrijfsruimte (winkel) is gelegen op de hoek van de Promenade en de Veenlustpassage. De Veenlustpassage vormt de korte zijde van het complex. Deze beide samengevoegde winkelunits worden gehuurd door [huurder] die daar het banketbakkersbedrijf uitoefent, waaronder begrepen de mogelijkheid ter plaatse een consumptie te nuttigen.
1.5. Voor de winkels aan de Promenade bevindt zich een doorlopende, platte, luifel -waaronder het winkelend publiek kan lopen- waarvan de verdere kleurstelling kan worden aangepast aan het eraan grenzende winkelappartement. Tot 1980/1981 beschikte ook de winkelruimte Promenade 37 -zowel aan de lange als, doorlopend om de hoek, aan de korte zijde- over een luifel die een geheel vormde met de luifel van de andere winkels. Omstreeks 1980/1981 is de oorspronkelijke platte luifel aan de korte zijde van de winkel Promenade 37 vervangen door een bredere luifel met daarop vijf puntdakjes. Op de luifel aan de lange zijde zijn twee puntdakjes geplaatst. Onder de puntdakjes aan de korte zijde bevond zich een, op gemeentegrond gelegen, terras.
1.6. In 1989 is de bedrijfsruimte Promenade 37 aan de korte zijde uitgebreid door -met toestemming van de gemeente- het terras bij het pand te trekken. Er is een nieuwe buitenmuur geplaatst en de luifel met puntdakjes is het dak gaan vormen van de uitbreiding die een geheel vormt met de winkelunit.
1.7. De akte van splitsing van 1984 bepaalde dat de luifel niet werd gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
1.8. De wijzigingsakte van 1994 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
AFWIJKINGEN MODELREGLEMENT (pag. 12)
...
artikel 2 lid Pro 4 (pag. 14)
Gemeenschappelijke gedeelten
Sub 1. Uitsluitend
a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels met uitzondering van de raam- en deurkozijnen met glas;
b. die gedeelten van de leidingen voor water gas en electriciteit....
...
Op het beheer en onderhoud is artikel 38 van Pro toepassing. De aldaar bedoelde vergadering en het bestuur zijn... Vereniging van Eigenaars Promenade 15 tot en met 61.
Artikel 2 lid Pro 4 (pag. 14)
Gedeeltelijk Gemeenschappelijke Gedeelten
sub 2. De navolgende zaken worden geacht te behoren bij de privé gedeelten met de indexnummers 1, 43,45,46,4 tot en met 10, 47 en 48:
a. het gedeelte van het platdak, niet zijnde de constructie, hetwelk niet door de privé gedeelten met de indexnummers 12, 13, 16 en 24 tot en met 42 in gebruik is als dakterras of als zodanig is bestemd en/of ingericht;
b. de overkapping aan de voorzijde van de privé gedeelten met de indexnummers 1, 43, 45, 46, 4 tot en met 10, 47 en 48.
c. de gedeelten van de leidingen ...
Beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van deze gemeenschappelijke gedeelten berusten bij de ... "Vereniging van Eigenaars Winkels Promenade 15 tot en met 37"...
...
Artikel 2 lid Pro 4 (pag. 16)
Privé gedeelten
Sub 4. Alle zaken waarvan, voorzover in deze akte niet anders bepaald, uitsluitend door één privé gedeelte gebruik wordt gemaakt worden aan dat betreffende privé gedeelte toegerekend, ook al mochten die gedeelten zich buiten dat privé gedeelte bevinden. De beslissing over onderhoud, herstel en vernieuwing van de gedeelten waarvan slechts door één privé gedeelte gebruik wordt gemaakt, berust geheel bij de eigenaar van het betreffende privé gedeelte. De kosten van onderhoud en vernieuwing worden door die eigenaar gedragen.
1.9. Op 1 oktober 2002 heeft de algemene ledenvergadering van de VvE. besloten dat de onderhoudskosten van de uitbouw aan de zijkant van het appartement van huurder [huurder] ten laste komen van De Klapbrug als eigenaar.
Het geschil
2. Het geschil betreft de vraag wie de kosten van het onderhoud van de overkapping c.q. het dak met de puntdakjes boven de uitbreiding van de door [huurder] gehuurde winkel aan de Veenlustpassagezijde dient te dragen.
2.1. De Klapbrug heeft in appel betoogd dat de VvE de wijzigingsakte van 1994 onjuist heeft uitgelegd en dat het besluit om die reden nietig, dan wel vernietigbaar is. Volgens De Klapbrug heeft de Promenade 37 twee voorzijden, zodat ook de overkapping aan de Veenlustpassagezijde onder het bereik van artikel 2 lid 4 sub Pro 2 onder b van de wijzigingsakte valt; subsidiair moet dit dak aangemerkt worden als een plat dak als bedoeld in artikel 2 lid 4 sub Pro 2 onder a. De overkapping aan de Veenlustpassagezijde is volgens De Klapbrug geen privé gedeelte, zodat als de VvE niet voor het onderhoud verantwoordelijk is, het onderhoud voor rekening van Vereniging A zou komen.
2.2. De VvE stelt zich op het standpunt dat het in 1994 de bedoeling was dat het onderhoud van de luifel gemeenschappelijk zou worden. Op dat moment was er aan de korte zijde geheel geen luifel meer (was verworden tot dak van de uitbreiding en was gaan behoren tot het privé-gedeelte), dus behoefde het onderhoud van dit dak, dat valt onder artikel 2 lid 4 onder Pro 4 niet meer nader te worden geregeld. De rechtsvoorganger van De Klapbrug heeft altijd het onderhoud van het dak van de uitbreiding van Promenade 37 voor haar rekening genomen. Daarnaast is een puntdak geen platdak, zodat artikel 2 lid 4 sub Pro 2 onder a niet van toepassing is.
Ten onrechte heeft de Klapbrug haar reeds bij de kantonrechter ingetrokken verzoek om haar machtiging te verlenen tot het zelf op kosten van de VvE te mogen verrichten van onderhoudswerkzaamheden weer opgevoerd, zonder dit overigens naar behoren te specificeren.
De beoordeling
3. Het hof stelt voorop dat in artikel 9 van Pro het Modelreglement de daken worden gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, maar dat de wijzigingsakte in afwijking van het modelreglement in artikel 2 lid 4 sub Pro 1 onder a de daken niet rekent tot de gemeenschappelijke gedeelten. Voorts is de wijzigingsakte zo vormgegeven dat limitatief is aangegeven welke zaken gemeenschappelijk zijn en waarvan het onderhoud voor rekening van Vereniging A komt, dan wel gedeeltelijk gemeenschappelijk en waarvan het onderhoud voor rekening van de VvE (Vereniging B) komt, terwijl het onderhoud van alle andere zaken waarvan uitsluitend door een privé-gedeelte gebruik wordt gemaakt ingevolge artikel 2 lid 4 sub Pro 4 voor rekening van de eigenaar komt.
4. Anders dan de Klapbrug betoogt, acht het hof, gelet op de feitelijke situatie als hiervoor onder 1.5 en 1.6 weergegeven, de uitbouw van de winkel die aan [huurder] wordt verhuurd een zaak die uitsluitend door één privé-gedeelte -namelijk het door [huurder] gehuurde winkelappartement- wordt gebruikt in de zin van artikel 2 lid 4 sub Pro 4, zodat de onderhoudskosten voor rekening van de eigenaar van desbetreffende winkelruimte komen, tenzij de wijzigingsakte anders bepaalt. Dat laatste is niet het geval.
Het dak van deze uitbouw is voorts niet aan te merken als een overkapping in de zin van artikel 2 lid Pro vier sub 2 onder b, hetwelk het hof in het licht van de stellingen van partijen uitlegt als een luifel die tenminste aan één zijde zonder verdere afscheidingen is verbonden met de openbare ruimte. Evenmin kan dit, van diverse dakpunten voorziene, dak aangemerkt worden als een platdak in de zin van artikel 2, vierde lid sub 2 onder a. Een andere bepaling op grond waarvan het onderhoud van dit dak voor rekening van de VvE kan worden gebracht, heeft het hof niet aangetroffen.
5. Hieruit volgt dat het onderhoud van het dak (met de dakpunten) aan de Veenlustpassagezijde bij de eigenaar van Promenade 37 berust en dat het verzoek tot nietigverklaring danwel vernietiging van het aangevochten besluit van de VvE dient te worden afgewezen. De grieven falen derhalve.
6. Het verzoek tot het verlenen van machtiging tot het verrichten van onderhoud aan dit dak komt, wat er verder van dit verzoek zij, reeds gezien het voorgaande niet voor inwilliging in aanmerking.
De slotsom
7. Het hof zal de aangevochten beschikking bekrachtigen en De Klapbrug, als de in appel in het ongelijk te stellen partij, veroordelen in de kosten op het hoger beroep gevallen.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
veroordeelt De Klapbrug in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van de VvE tot aan deze uitspraak op Euro 230 aan verschotten en Euro 1542 aan salaris voor de procureur.
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus gegeven door mrs. Kuiper, voorzitter, Bloem en Melssen, raden, en uitgesproken door mr Boon, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Haagsma als griffier ter bijzondere openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 30 juli 2003.