Uitspraak
Arrest d.d. 27 augustus 2003
Rolnummer 0200164
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
2. [appellant 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
procureur: mr T.H. Pasma,
tegen
Emslandermeer B.V.,
gevestigd te Vlagtwedde,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Emslandermeer,
procureur: mr P.R. van den Elst.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 25 januari 2002 door de rechtbank te Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 23 april 2002 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Emslandermeer tegen de zitting van 8 mei 2002.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"te vernietigen het vonnis (rol/registratienummer 48696/HA ZA 00-810), op 25 januari 2002 door de rechtbank te Groningen tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende; bij arrest,
uitvoerbaar bij voorraad, alsnog:
1.1a de tussen partijen in het lichaam van de inleidende dagvaarding omschreven koopovereenkomst te vernietigen wegens bedrog, c.q dwaling, en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties en
1.1b Emslandermeer te veroordelen tot vergoeding van de schade van [appellanten] wegens bedrog en (of) dwaling, waaronder de door [appellanten] betaalde koopprijs ad DM 343.100
(€ 175.424,24) (inclusief BTW), welke hoofdsom te vermeerderen is met de rente volgens de wet, te rekenen vanaf de data (datum) van betaling van de respectievelijke termijnen door [appellanten] tot aan de dag der algehele voldoening, en welke schade voor het overige nader op te maken is bij staat om te worden vereffend volgens de wet,
althans Emslanderneer te veroordelen tot vergoeding aan [appellanten] van zodanig schadebedrag (c.q. rente) als het Gerechtshof in goede justitie zal vermenen te behoren;
Subsidiair (voor zover er volgens de overwegingen van het Gerechtshof geen sprake is van berog, althans dwaling):
1.2a te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende de bungalow terecht buitengerechtelijk is ontbonden door [appellanten] wegens een toerekenbare tekortkoming (althans tekortkoming) van Emslandermeer in de nakoming van een (of meer) van haar verbintenissen,
althans deze overeenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van Emslandermeer in de nakoming van een (of meer) van haar verbintenissen te ontbinden, en Emslandermeer te veroordelen tot:
- nakoming van haar ongedaanmakingsverbintenis wegens ontbinding van de overeenkomst, waaronder haar plicht tot terugbetaling van de door [appellanten] betaalde koopprijs ad DM 343.100 (€ 175.424,24), (inclusief BTW), welke hoofdsom voorts te vermeerderen is met rente volgens de wet, te rekenen vanaf de dag van verzuim in de nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis (althans de dag waarop de dagvaarding is uitgebracht) tot aan de dag der algehele voldoening;
- vergoeding van [appellanten] schade, welke nader op te maken is bij staat om te worden vereffend volgens de wet,
althans Emslandermeer wegens de ontbinding van de overeenkomst te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van zodanig bedrag (en rente) als het gerechtshof in goede justitie zal vermenen te behoren,
althans Emslandermeer te veroordelen tot vergoeding aan [appellanten] van (een voorschot op) de door [appellanten] geleden schade ad € 25.000,--) schrijve: vijfentwintigduizend Euro) wegens haar toerekenbare tekortkoming(en) in de nakoming van haar verbintenissen jegens [appellanten], welke schade door [appellanten] minimaal is begroot op een bedrag ad € 25.000,-- (te vermeerderen met rente en kosten, althans een zodanig bedrag als het Gerechtshof in goede justitie zal vermenen te behoren) en welke schade nader op te maken os bij staat om te worden vereffend volgens de wet;
3. Emslandermeer te veroordelen in de kosten van beide instanties, onder bepaling dat, indien de gedingkosten niet binnen veertien dagen na de dag waarop het arrest is gewezen aan [appellanten] zijn voldaan, daarover vanaf de veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.
Met conclusie:
tot persitit (met inachtneming van de in deze akte specifiek aangegeven wijziging van eis)!"
Bij memorie van antwoord is door Emslandermeer verweer gevoerd met als conclusie:
"tot afwijzing van de vordering en bevestiging, eventueel onder verbetering van gronden, van het vonnis a quo, met kostenveroordeling van appellanten hoofdelijk in beide instantiën."
Voorts heeft ieder der partijen nog een akte genomen.
Tenslotte hebben partijen op de rol van 22 januari 2003 arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald waarop arrest zal worden gewezen.
De grieven
[appellanten] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Nu [appellanten] geen grieven heeft aangevoerd tegen de door de rechtbank in r.o. 1 a t/m 1 h vastgestelde feiten, zal ook het hof van die feiten uitgaan.
[appellanten] heeft bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd. Nu Emslandermeer daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, zal het hof recht doen op de aldus gewijzigde eis.
2. Het gaat in deze zaak - kort samengevat - om het volgende.
Bij koop-/ aannemingsovereenkomst van 3 maart 1996 heeft [appellanten] een bungalow gekocht van Emslandermeer, gelegen aan de [adres] in het te realiseren recreatiepark "Parc Emslandermeer" te Vlagtwedde, voor een bedrag van DM 343.100,--. Eerder had [appellanten] al een tweetal bungalows in het recreatiepark gekocht. Nadien, omstreeks mei 2000, is [appellanten] er achter gekomen dat de gemeente Vlagtwedde in de periode 1951-1958 haar huisvuil heeft gestort op een locatie waarop een deel van de bij het recreatiepark behorende golfbaan is gelegen. De voormalige vuilstort bevindt zich op tenminste 80 meter van de onderhavige bungalow.
In de onderhavige procedure vordert [appellanten] primair vernietiging van de koopovereenkomst wegens bedrog c.q. dwaling, met schadevergoeding, en subsidiair een verklaring voor recht dat de koopoverkomst ontbonden is wegens een toerekenbare tekortkoming van Emslandermeer, met veroordeling tot nakoming van de op haar rustende ongedaanmakingsverbintenis, althans schadevergoeding wegens deze tekortkoming.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen richten zich de grieven.
3. Met betrekking tot het door [appellanten] gestelde bedrog overweegt het hof dat geenszins is gebleken dat Emslandermeer opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan, dan wel opzettelijk enig feit heeft verzwegen aan [appellanten]. [appellanten] heeft daartoe ook onvoldoende gesteld.
Voorzover de vordering is gegrond op bedrog, kan deze derhalve niet slagen.
4. Het hof zal thans ingaan op de vraag of [appellanten] zich op dwaling kan beroepen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.1. [appellanten] stelt dat hij bij een juiste voorstelling van zaken - te weten: de wetenschap van de nabije aanwezigheid van de voormalige vuilstortplaats - de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, althans niet op de voorwaarden zoals vervat in de koop-/aannemingsovereenkomst. Uit de stellingen van [appellanten] leidt het hof af dat hij zich beroept op de dwalingsgrond van art. 6:228 lid 1 sub b BW: Emslandermeer had [appellanten] behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten.
4.2. Tussen partijen is niet in geding dat [appellanten] ten tijde van het sluiten van de koop-/ aannemingsovereenkomst in 1996 niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de voormalige vuilstort in de nabijheid van de door hem gekochte woning. [appellanten] is hier pas later achtergekomen, volgens zijn zeggen in mei 2000.
4.3. Naar het oordeel van het hof moet als vaststaand worden aangenomen dat Emslandermeer bekend was met de aanwezigheid van de voormalige vuilstort op het perceel, [kadastrale gegevens].
Zulks is immers door Emslandermeer in haar hoedanigheid van koper, verklaard in de leveringsakte d.d. 2 augustus 1993, waarin de gemeente Vlagtwedde de grond waarop thans het recreatiepark c.s. is gelegen, aan Emslandermeer in eigendom heeft overgedragen. Emslandermeer kende derhalve de juiste stand van zaken. Dat de directie van Emslandermeer ten tijde van de verkoop van de woning aan [appellanten] hiermee niet op de hoogte was, zoals door Emslandermeer aangevoerd, kan hieraan niet afdoen.
1.4. Vervolgens is dan aan de orde, of Emslandermeer begreep of moest begrijpen dat de bij [appellanten] levende - onjuiste - voorstelling van zaken causaal was om de overeenkomst aan te gaan, in die zin dat als [appellanten] een juiste voorstelling van zaken had hij de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden was aangegaan. [appellanten] heeft in dit verband aangevoerd dat hij de woning als beleggingsobject heeft aangekocht, en dat de waarde van deze belegging negatief wordt beïnvloed door de aanwezigheid van de voormalige vuilstort. [appellanten] verwijst terzake naar een afschrift van een taxatierapport van P.W. Hagendoorn, makelaar en taxateur te Winschoten, waarin de waardevermindering van de woning als gevolg van de aanwezigheid van de voormalige vuilstort is vastgesteld op € 25.000,--.
Het hof overweegt hierover het volgende.
5. De voormalige vuilstort is gelegen op een afstand van ongeveer 80 meter van de woning van [appellanten]. De oostzijde van de vuilstort grenst aan de westzijde van het park. Voor zover bekend is op de vuilstort alleen huishoudelijk afval gestort en wel in de periode tussen 1951 en 1958 (zie rapport Ingenieursbureau Boorsma BV d.d. 5 maart 1992, p. 5). De stortplaats is ongeveer 0,25 ha groot en is afgedekt met ca. 0,60 m zandige teelaarde (rapport Boorsma p. 5). Thans is op de locatie van de stortplaats een golfbaan aanwezig.
1.1. In opdracht van Rienks-Beyer, Bouwconsult en Management te Amersfoort, is door Ingenieursbureau Boorsma in 1992 een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd, om na te gaan of de grond en/of het ondiepe grondwater ter plaatse van het geplande recreatiepark "Parc Emslandermeer", verontreinigd waren, en in hoeverre die mogelijke verontreiniging een belemmering vormde voor de geplande bouwactiviteiten (hierna: het rapport-Boorsma). In de verslaglegging van dit onderzoek is onder het kopje "conclusies" vermeld dat "zowel in de grondmengmonsters als in de grondwatermonsters (...) geen verontreinigingen [zijn] aangetroffen in concentraties welke aanleiding zouden kunnen geven tot nader onderzoek of maatregelen anderszins". Voorts is vermeld dat "tegen de voorgenomen bouwactiviteiten (...) uit milieuhygiënisch oogpunt ons inziens op basis van de onderzoeksresultaten geen bezwaar [bestaat]".
1.2. In het hoofdstuk "historisch onderzoek" van het rapport-Boorsma is verwezen naar een eerder verkennend bodemonderzoek dat in 1983 is uitgevoerd door Heidemij Adviesbureau, in opdracht van de gemeente Vlagtwedde. In dit rapport - dat niet in het geding is gebracht - zouden volgens het rapport-Boorsma de volgende conclusies zijn getrokken:
"- ernst en omvang van de bodemverontreiniging is beperkt;
- de transportmogelijkheden zijn gering;
- de risico's voor de volksgezondheid zijn te verwaarlozen".
1.3. Verder is in 1999 een onderzoek naar de milieuhygiënische bodemkwaliteit als gevolg van de voormalige vuilstort uitgevoerd door Fugro Milieu Consult BV, in opdracht van de provincie Groningen. In de rapportage van Fugro (hierna: het rapport-Fugro) is het volgende geconcludeerd:
"De resultaten van onderhavig onderzoek wijzen niet op de aanwezigheid van actuele risico's ter plaatse van de voormalige stortlocatie.
Opvallend is het relatief hoge gehalte sulfaat dat in het grondwater ter hoogte van de door het stort geplaatste peilbuis is gemeten. Mogelijk bestaat een verband tussen deze verhoging en het in de stort aangetroffen kolenhoudend materiaal. De locatie ligt niet in het kustgebied.
Ondanks de aanwezigheid van lichte verhogingen kan worden geconcludeerd dat er geen actuele risico's bestaan, die op korte termijn maatregelen nodig maken. Gezien de aanwezigheid van verhoogde concentratie sulfaat in het grondwater ter hoogte van de stort kan echter worden overwogen, de buiten de stort liggende peilbuizen te monitoren. Voorgesteld wordt een frequentie van één keer per jaar."
1.4. Verder is in het hoofdstuk "algemene gegevens" van het rapport-Fugro nog het volgende vermeld: "De gemeente Vlagtwedde stortte hier haar huisvuil. Mogelijk is de aangetoonde matige verontreiniging veroorzaakt door opslag van en sloopactiviteiten aan auto's en bussen ten oosten van de locatie."
6. Naar het oordeel van het hof is er in het licht van de hiervoor aangehaalde onderzoeksresultaten uit het rapport-Boorsma en het rapport-Fugro (en, indirect, uit het rapport van Heidemij), onvoldoende grond om aan te nemen dat er ter plaatse van of in de nabijheid van de voormalige vuilstort, verontreiniging van bodem en/of grondwater aanwezig is, in een zodanige mate dat sprake is van risico's voor de volksgezondheid, danwel anderszins sprake is van milieuhygiënische bezwaren. Uit de genoemde rapporten blijkt juist dat geen sprake is van dergelijke risico's of bezwaren.
Het hof volgt [appellanten] niet in zijn stelling dat uit het enkele gegeven dat in het rapport-Fugro wordt geadviseerd om met een frequentie van één keer per jaar de buiten de stort gelegen peilbuizen te monitoren, al kan worden afgeleid dat sprake is van (een toename van) vervuiling van het grondwater. Uit het rapport blijkt dat deze maatregel is voorgesteld met het oog op de aangetroffen verhoogde concentraties sulfaat, doch geenszins blijkt dat sprake is van een zodanige verontreiniging van het grondwater, dat deze in milieuhygiënisch opzicht risico's met zich zou brengen.
Naar het oordeel van het hof is dan ook niet komen vast te staan dat de aanwezigheid van de voormalige vuilstort in milieuhygiënisch opzicht enig risico vormt voor de woningen in de nabije omgeving, waaronder die van [appellanten].
7. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet worden aangenomen dat zich de situatie voordeed dat Emslandermeer begreep of moest begrijpen dat de bij [appellanten] levende - onjuiste - voorstelling van zaken causaal was om de overeenkomst aan te gaan, in die zin dat als [appellanten] een juiste voorstelling van zaken had gehad, hij de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden was aangegaan.
Hierop stuit het beroep op dwaling af.
7.1. In dit licht kan verder in het midden blijven wat de waarde is van het taxatie-rapport van makelaar Hagedoorn d.d. 17 mei 2002. Zelfs al zou immers thans sprake zijn van een waardedaling van de woning, dan nog doet dat niet af aan hetgeen is overwogen in r.o. 7. Overigens is het hof van oordeel dat in het rapport in het geheel niet is onderbouwd waarom c.q. in welk opzicht de aanwezigheid van de voormalige vuilstort de waarde van de woning in negatieve zin beïnvloedt, en wel tot het in het rapport genoemde bedrag.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de benoeming van een deskundige, waar [appellanten] om heeft verzocht, niet aan de orde is.
8. [appellanten] heeft voorts verwezen naar de bij r.o. 5.4 aangehaalde passage uit het Fugro-rapport, waar is vermeld dat sprake is van matige verontreiniging veroorzaakt door opslag van en sloopactiviteiten aan auto's en bussen ten oosten van de locatie. Volgens [appellanten], zo leidt het hof af uit zijn toelichting op grief 2, is hiermee aangetoond dat zijn woning gelocaliseerd is bovenop de vervuiling, nu immers zijn woning gelegen is ten oosten van de voormalige vuilstort.
Het hof overweegt hierover het volgende.
9. De betreffende informatie is vermeld in het rapport-Fugro. Dit rapport is echter opgesteld in 1999, derhalve ná de totstandkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst in 1996. Nu voor het overige niets is gesteld of gebleken over eerdere bekendheid van Emslandermeer met deze verontreiniging, kan alleen al hierom niet worden aangenomen dat Emslandermeer bij het aangaan van de overeenkomst begreep of moest begrijpen, dat als [appellanten] een juiste voorstelling van zaken had gehad, hij de overeenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden was aangegaan. Overigens staat geenszins vast dat de woning van [appellanten] bovenop de veronderstelde verontreiniging is gelegen, en evenmin staat vast dat sprake is van een zodanige verontreiniging, dat van een onjuiste voorstelling kan worden gesproken. Hiertoe heeft [appellanten] ten enemale onvoldoende gesteld.
10. Tenslotte is nog aan de orde het beroep van [appellanten] op een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Emslandermeer bij de uitvoering van de overeenkomst. Het hof overweegt hierover het volgende.
10.1. Hiervoor is reeds overwogen dat er onvoldoende grond is om aan te nemen dat er ter plaatse van of in de nabijheid van de voormalige vuilstort verontreiniging van bodem en/of grondwater aanwezig is, in een zodanige mate dat sprake is van risico's voor de volksgezondheid, danwel anderszins sprake is van milieuhygiënische bezwaren. Hieruit vloeit voort dat evenmin vast is komen te staan dat de aan [appellanten] geleverde zaak niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Ook anderszins is niet gebleken dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordde.
10.2. Met betrekking tot het door [appellanten] - op basis van het rapport-Fugro - gestelde omtrent matige verontreiniging veroorzaakt door opslag van en sloopactiviteiten aan auto's en bussen ten oosten van de locatie, overweegt het hof dat elke nadere feitelijke informatie over de veronderstelde verontreiniging ontbreekt. Zo is niet duidelijk wat precies verstaan wordt onder "ten oosten van de locatie", en hoe deze gelegen is ten opzichte van de woning van [appellanten]. Voorts is het het hof niet duidelijk om welke "aangetoonde matige verontreiniging" het hier gaat, en of deze de geldende normen overschrijdt. Tenslotte ontbreekt elke nadere historische informatie over de aard, duur en plaats van de activiteiten die hier heeft plaatsgevonden. Het hof is dan ook van oordeel dat met betrekking tot deze - veronderstelde - verontreiniging, volstrekt onvoldoende is komen vast te staan of aannemelijk is geworden dat deze van zodanige aard is, dat op grond daarvan moet worden aangenomen dat de door Emslandermeer geleverde woning, niet aan de overeenkomst beantwoordt.
10.3. Hierop strandt het beroep van [appellanten] op een toerekenbare tekortkoming van Emslandermeer.
11. [appellanten] heeft in hoger beroep nog een algemeen bewijsaanbod gedaan. Het hof passeert dit aanbod als te vaag. [appellanten] heeft voorts een specifiek bewijsaanbod gedaan met betrekking tot de omvang van de door hem geleden schade, hetgeen het hof eveneens passeert, nu elke grond voor toewijzing van de schade ontbreekt.
De slotsom.
12. De grieven falen, zodat zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [appellanten] zal worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellanten], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van het geding in hoger beroep.
De beslissing
het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Groningen van 25 januari 2002;
veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] hoofdelijk, aldus dat als de een betaald de ander is bevrijd, in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van Emslandermeer tot aan deze uitspraak op € 4.536,-- aan verschotten en € 3.403,50 (tarief V, 1,5 punt) aan salaris voor de procureur.
Aldus gewezen door mrs. Knijp, voorzitter, Bax-Stegenga en De Bock, raden, en uitgesproken door mr Streppel, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 27 augustus 2003.