Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 912/02 26 september 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie van de gemeente Groningen (: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft de directeur de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 40 te Z vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2001 op € 108.907, -. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarop de directeur op 22 februari 2002 uitspraak heeft gedaan. Bij deze uitspraak is de waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 8 april 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De directeur heeft op 30 oktober 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Vervolgens heeft belanghebbende een conclusie van repliek genomen, welke bij het hof is binnengekomen op 24 juni 2003 en waarvan een afschrift is gezonden aan de directeur.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 7 juli 2003, gehouden te Groningen, alwaar zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenoot, en namens de directeur mevrouw mr. drs. A, bijgestaan door mevrouw B. Belanghebbende heeft ter zitting een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd. Eveneens is namens de directeur een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
Het hof heeft in deze zaak op 21 juli 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 29 juli 2003, aan partijen is verzonden.
Bij een op 13 augustus 2003 ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 22 augustus 2003 voldaan.
Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de directeur ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 40 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een kantoorpand.
2.2 De door de directeur in de onder punt 2.1 vermelde beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 bedraagt € 108.907, -.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
In geschil is het antwoord op de vraag of de directeur de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De directeur beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende is van mening dat de door de directeur vastgestelde waarde te hoog is.
Voor de motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4. 1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde voor de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
4.4 Op de directeur rust, naar het oordeel van het hof, de bewijslast om - bij betwisting -de waarde van € 108.907, -. aannemelijk te maken. Hij verwijst daarvoor naar het taxatierapport van 25 oktober 2002, welke in de beroepsfase is opgemaakt door mevrouw B, gediplomeerd WOZ taxateur o.z. en beëdigd makelaar o.z.. Zij heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 vastgesteld op € 108.907, -. De bepaling van deze waarde heeft conform artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken plaatsgevonden op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
4.5 Het is aan het hof om te oordelen of de directeur heeft voldaan aan zijn bewijslast. Belanghebbende betwist onder meer de vergelijkbaarheid van de door de directeur gehanteerde referentieobjecten mede gelet op het gebruik van enkele van deze objecten. Hij heeft van een taxateur van de gemeente vernomen dat de huurprijzen van winkels in de buurt van de b-straat en van de a-straat hoger liggen dan die van kantoorruimten. Tevens geeft hij aan dat bepaalde in het taxatierapport vermelde transactiecijfers niet slechts de winkelruimten of kantoorruimten betreffen, maar ook de daarboven gelegen etagewoning. Tegenover het voorgaande, hetgeen niet dan wel niet voldoende weersproken wordt door de directeur, maakt de directeur niet aannemelijk dat de door hem gehanteerde (huurwaarden van de) referentieobjecten als basis kunnen dienen voor de door hem vastgestelde waarde. Nu ook anderszins de directeur zijn onderbouwing van de vastgestelde waarde niet aannemelijk maakt, acht het hof hem niet geslaagd in zijn bewijslast. Op grond van dat wat belanghebbende aanvoert, is een vermindering van de vastgestelde waarde op haar plaats.
4.6 Het hof vermindert de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 tot op € 96.500, -, een bedrag dat belanghebbende in zijn pleitnota voorstaat. Gelet hierop behoeven zijn overige grieven geen bespreking.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt het hof tot de slotsom dat het beroep doel treft. Het beroep is gegrond.
6. De proceskosten.
Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht, welke belanghebbende redelijkerwijs in verband met het beroep heeft moeten maken. Het hof beperkt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht tot op de verletkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de mondelinge behandeling, in goede justitie te bepalen op € 125, - rekening houdend met een uurtarief van bruto € 55, -. De overige door belanghebbende geclaimde kosten komen, naar het oordeel van het hof, op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking.
7. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 40 te Z tot op een bedrag van € 96.500,- ;
gelast dat de directeur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 29, - vergoedt;
veroordeelt de directeur de kosten van belanghebbende, die hij redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met het beroep, en welke worden vastgesteld op € 125, -, te vergoeden; en
wijst de gemeente Groningen aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 26 september 2003 door mr. Pruiksma, vice-president, lid van de tweede enkelvoudige kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde vice-president in tegenwoordigheid mr. De Jong-Braaksma als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen
verzonden op: 1 oktober 2003