Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 978/02 13 oktober 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Wûnseradiel (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 39 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000, gedateerd 21 maart 2001. Daarbij is de waarde voor deze onroerende zaak vastgesteld op € 112.083,-- (ƒ 247.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 5 maart 2002 en verzonden op 6 maart 2002, is de WOZ-waarde verlaagd tot € 89.848,-- (ƒ 198.000). Het beroepschrift (met bijlagen) is op 12 april 2002 ter griffie ingekomen. De heffingsambtenaar heeft op 4 juli 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 22 september 2003, gehouden te Leeuwarden, is belanghebbende tezamen met zijn echtgenote verschenen. Namens de heffingsambtenaar zijn aldaar verschenen A, WOZ-taxateur bij B BV te L, en C, werkzaam bij de gemeente Wûnseradiel. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 39 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een in 1932 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een bruto-inhoud van circa 402 m³ en is gelegen op een grondkavel van 180 m².
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 112.083,-- (ƒ 247.000,--). Bij de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 89.848,-- (ƒ 198.000,--). Bij brief van 25 maart 2002, verzonden op 26 maart 2002, heeft verweerder aan belanghebbende nog een aanvullende motivering op deze uitspraak gegeven. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de taxatie op slordige c.q onzorgvuldige wijze is uitgevoerd. De WOZ-waarde van zijn woning is dan ook op een te hoog bedrag vastgesteld en belanghebbende bepleit daarom een waarde van ƒ 148.000,--. Belanghebbende vraagt zich af waarop de taxatie is gebaseerd, aangezien referentiewoningen ontbreken. Voorts vindt hij een waardestijging van 160-165% van de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum onredelijk, zeker nu de gemiddelde WOZ-waardestijging in de gemeente Wûnseradiel slechts 56% bedroeg. Voorts wijst belanghebbende erop dat het slechts een eenvoudige woning betreft uit de jaren dertig van de vorige eeuw, waarbij wordt aangetekend dat de woning op erfpachtgrond staat, hetgeen een lagere waarde vertegenwoordigt dan wanneer sprake is van eigendom.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Hieruit volgt tevens - en anders dan belanghebbende dus van mening is- dat het voor de waardevaststelling niet uitmaakt of belanghebbende de grond van de onroerende zaak in eigendom dan wel in erfpacht heeft.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Ter onderbouwing van de door hem aanvankelijk vastgestelde waarde van belanghebbends woning heeft de heffingsambtenaar de woning b-straat 3 te M als referentieobject gebruikt. Tijdens de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat de woning van belanghebbende niet met deze woning valt te vergelijken. Voorts heeft de heffingsambtenaar geconstateerd dat alle 14 woningen aan de a-weg als gevolg van het domino-effect te hoog waren getaxeerd. Aangezien de enige vergelijkbare woningen voor belanghebbendes woning de andere woningen aan de a-weg zelf zijn, heeft de heffingsambtenaar alle eerdere taxatiewaarden nogmaals tegen het licht gehouden. Als gevolg hiervan zijn alle WOZ-waarden van de woningen aan de a-weg verlaagd, waarbij de woning van belanghebbende nader is vastgesteld op het bedrag van € 89.848,-- (ƒ 198.000,--). Ten aanzien hiervan overweegt het hof dat hoewel de burger van een bestuursorgaan mag verwachten dat een besluit op de meest zorgvuldige wijze tot stand komt, de bezwaarschriftprocedure nu juist bedoeld is om eventuele onzorgvuldigheden te herstellen. De bezwaarschriftprocedure fungeert daarbij tevens als zeefwerking ter voorkoming van de gang naar de rechter. Voorts kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat de primaire besluitvorming dermate ernstige gebreken vertoont dat gezegd kan worden dat de heffingsambtenaar dit tegen beter weten in heeft genomen.
4.5 Bij het heronderzoek van de taxatiewaarde trof de heffingsambtenaar een tweetal woningen aan, te weten a-weg 31 en 37, welke woningen respectievelijk op 11 december 1997 en 11 april 2001 zijn verkocht voor de respectievelijke verkoopprijzen van € 65.798,-- (ƒ 145.000,--) en € 88.487,-- (ƒ 195.000,--). Het hof is met de heffingsambtenaar van oordeel dat deze verkopen weliswaar ver verwijderd zijn van de waardepeildatum, maar dat deze verkoopcijfers niettemin kunnen dienen als richtlijn voor de waardevaststelling van de woningen aan de a-weg. In dit geval bestaat daarvoor zeker aanleiding, nu deze veertien woningen in Z wel zeer perifeer zijn gelegen ten opzichte van de woningen elders in de gemeente Wûnseradiel. Het zou immers voor de heffingsambtenaar anders bijna een onmogelijke opgave worden om de WOZ-waarde van deze woningen te bepalen.
4.6 In opdracht van de heffingsambtenaar zijn door het taxatiebureau B BV tijdens het heronderzoek alle woningen aan de a-weg opnieuw getaxeerd. Hierbij zijn blijkens de bij de stukken behorende uitdraai van deze gegevens d.d. 19 maart 2002 alle afzonderlijke objectbestanddelen, zoals hoofdgebouw, bijgebouw en grond, onder de loupe genomen. Uit deze gegevensuitdraai in samenhang met de aanvullende informatie in de brief van de heffingsambtenaar d.d. 26 maart 2002 over de a-weg 15, 25 en 31, blijkt tevens dat hoekwoningen, gelijk de woning van belanghebbende dat ook is, een duidelijke hogere waarde vertegenwoordigen dan een rijwoning.
4.7 Voorts is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning -zoals hij deze mocht aannemen-, het ontbreken van diverse nutsvoorzieningen en de geïsoleerde ligging van de woning ten opzichte van winkels, scholen en openbaar vervoer.
4.8 Het hof gaat uit van de juistheid van de in het onderwerpelijke taxatieverslag vermelde inhoud van de onroerende zaak. Ter zitting is namens de heffingsambtenaar aangegeven dat bij de inhoudsberekening, zowel bij de onderhavige onroerende zaak als bij de overige woningen aan de a-weg, is uitgegaan van de bruto-inhoud, terwijl belanghebbende waarschijnlijk is uitgegaan van de binnenmaten van de woning.
4.9 Anders dan de belanghebbende meent, is de vorige waardevaststelling thans niet relevant. De waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum (1 januari 1995) doet dan ook niet ter zake.
4.10 Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde van € 89.848,-- (ƒ198.000,-) voldoende aannemelijk heeft gemaakt en derhalve is geslaagd in de op hem onder punt 4.1 genoemde rustende bewijslast.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het hof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 13 oktober 2003 door prof. mr. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de griffier mr. De Jong en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen
verzonden op: 15 oktober 2003