Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 895/02 19 december 2003
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 10 te Z vastgesteld bij beschikking van 31 maart 2001 op ƒ 565.000, -. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarop de ambtenaar op 5 maart 2002 uitspraak heeft gedaan. Bij deze uitspraak is de waarde gehandhaafd.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 5 april 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De ambtenaar heeft op 4 september 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden.
De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 9 september 2003, gehouden te Assen, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens de ambtenaar mevrouw A, als taxateur verbonden aan B B.V.. Het hof heeft in deze zaak op 23 september 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 7 oktober 2003, aan partijen is verzonden. Bij een op 3 november 2003 per telefax ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 12 november 2003 voldaan.
Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting stelt het hof als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 10 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 496 m3 en gelegen op drie percelen met een totaaloppervlakte van 1.237 m2.
2.2 De door de ambtenaar in de onder punt 2.1 vermelde beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 bedraagt ƒ 565.000, -. Deze waarde is in het kader van de bezwaarprocedure gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen houdt verdeeld de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de door de ambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Hij ageert tegen de waardevaststelling van de onroerende zaak. De grieven van belanghebbende zijn vooral gericht tegen de door de ambtenaar gehanteerde referentieobjecten. Hij staat een waarde per waardepeildatum van 1 januari 199 voor van ƒ 440.000, -.
3.3 De ambtenaar onderschrijft de door hem vastgestelde waarde onverkort.
3.4 Voor een uitgebreide motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4. 1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, tweede lid, van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde in de zin van artikel 17, eerste lid, van de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Het hof is van oordeel dat op de ambtenaar - bij betwisting - de bewijslast rust om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Daarvoor verwijst hij het taxatierapport van 28 augustus 2002, in de beroepsfase opgemaakt door C, als taxateur o.z. verbonden aan de B B.V.. In dit taxatierapport worden twee referentieobjecten vermeld, namelijk de onroerende zaak aan de b-straat 3 te L, verkocht op 2 februari 1999 voor € 226.890, -, en de onroerende zaak aan de a-straat 36 te Z, verkocht op 24 januari 2001 voor € 317.646, -. De waardebepaling door de heer C heeft conform artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken plaatsgevonden op basis van vergelijking met transactiesommen van referentieobjecten, die op of omstreeks de peildatum zijn gerealiseerd.
4.5 Naar het oordeel van het hof is de ambtenaar op grond van het in punt 4.4 vermelde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Anders dan belanghebbende meent, is het hof van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum van 1 januari 1999 vormen, waarop ook de onroerende zaak zou kunnen worden aangeboden. Belanghebbende stelt dat de transactieprijs van het referentieobject aan de a-straat 36 niet gehanteerd kan worden gelet op de naar zijn stelling bijzondere omstandigheden waarin die verkoopprijs tot stand is gekomen. Naar het oordeel van het hof is niet aannemelijk geworden dat de prijs op onzakelijke gronden tot stand is gekomen. Die prijs kan dus gehanteerd worden in het kader van de onderhavige waardebepaling. Ook niet gebleken is dat het referentieobject aan de b-straat 3 te L niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak, waarbij het hof opmerkt dat niet vereist is dat dit referentieobject identiek is aan de onroerende zaak. Het feit dat dit referentieobject is gelegen in het naburige dorp L maakt niet dat dit object niet bruikbaar is. Tevens is in het onder punt 4.4 vermelde taxatierapport met de relevante verschillen in bruto-inhoud en in perceelsoppervlakte tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten in de waardevaststelling voldoende rekening gehouden. Ook is daarin in voldoende mate in ogenschouw genomen dat het schilderwerk van de onroerende zaak per waardepeildatum slecht was.
4.6 Aan al hetgeen belanghebbende naar voren brengt tegen het door de ambtenaar in de bezwaarfase gehanteerde referentieobject aan de c-straat 4 te M gaat het hof voorbij, nu in de beroepsfase andere referentieobjecten zijn gehanteerd en geen regelregel hieraan in de weg staat. De in de bezwaarfase gemaakte fouten aan de zijde van de ambtenaar kunnen niet leiden tot een gegrond beroep.
4.7 Nu belanghebbende geen andere feiten of omstandigheden aannemelijk maakt, die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, leidt al het vorenoverwogene ertoe dat het beroep van belanghebbende ongegrond zal worden verklaard.
5. De proceskosten.
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
6. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 19 december 2003 door mr. Fransen, raadsheer, lid van de vijfde enkelvoudige kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid mr. De Jong-Braaksma als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 24 december 2003