Uitspraak
Arrest d.d. 28 januari 2004
Rolnummer 0200323
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
procureur: mr J.V. van Ophem,
tegen
Stichting Nijestee,
kantoorhoudende te Groningen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Nijestee,
procureur: mr V.M.J. Both.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 25 juni 2003 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Bij arrest van 25 juni 2003 heeft het hof Nijestee in de gelegenheid gesteld haar stellingen nader toe te lichten en schriftelijk bewijs in het geding te brengen.
Nijestee heeft bij akte van 23 oktober 2003 een aantal producties in het geding gebracht.
[appellant] heeft hierop bij akte van 19 november 2003 gereageerd.
Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling van de grieven
1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof Nijestee opgedragen om het wijkvernieuwingsplan voor de wijk [wijk] in het geding te brengen en haar stellingen nader toe te lichten dat de sloop van de flatwoning [adres flatwoning] te [woonplaats] noodzakelijk was.
2. Nijestee heeft aan deze opdracht voldaan. In het thans overgelegde wijkvernieuwingsplan [wijk] 2003, dat door de gemeenteraad van [woonplaats] op 23 juni 1999 is aanvaard, staat vermeld dat [wijk]
"tegenwoordig een wijk is met naar verhouding veel inwoners die langdurig van een minimuminkomen moeten rondkomen. En in de praktijk blijkt dat een wijk met een "éénzijdige sociale structuur" voor andere bevolkingsgroepen niet aantrekkelijk is. Doordat [wijk] in de loop de jaren "armer" is geworden, is ook het draagvlak voor een gevarieerd winkelaanbod en andere voorzieningen minder geworden, waardoor de wijk nog meer van zijn aantrekkelijkheid verloren heeft ... Door het ontbreken van een voldoende gevarieerd en aantrekkelijk woningaanbod is er een proces op gang gekomen waarbij de mensen die het zich kunnen veroorloven naar elders verhuizen en de mensen die in [wijk] blijven wonen te maken krijgen met een achteruitgaande wijk. Inmiddels is in [wijk] de situatie al zo dat er voor sommige huizen moeilijk huurders zijn te vinden. ... Het gevaar is levensgroot dat de wijk in een negatieve spiraal terechtkomt van leegstand en verloedering".
3. Om dit gevaar tegen te gaan wordt in het wijkvernieuwingsplan een aantal ideeën ontwikkeld. Belangrijk in het plan is dat, in plaats van het destijds eenzijdige woningbestand, er verschillende woningtypen voor verschillende doelgroepen in de wijk beschikbaar moeten zijn. Om dat te kunnen realiseren gaat het plan ervan uit dat bestaande woningen worden gesloopt, waaronder in sommige gevallen woningen die op zich nog goed verhuurbaar zijn.
4. [wijk] is in het wijkvernieuwingsplan opgedeeld in een aantal buurten. Voor het deel van buurt 4, waarin de [straat waaraan flatwoning ligt] ligt, voorziet het wijkvernieuwingsplan in de sloop van 72 portiekwoningen (vier halve blokken). Op de kop van de te slopen halve blokken krijgen de gevels een soort erker met uitzicht op een groenstrook. Verder voorziet het plan erin dat in deze buurt een aantal bejaardenwoningen gesloopt wordt en dat er 50 nieuwe eengezinswoningen worden gebouwd. De flatwoning [adres flatwoning] is gesitueerd in één van de gehalveerde blokken.
5. Nijestee heeft aangegeven dat de keuze voor de sloop van de flatwoning [adres flatwoning] is ingegeven door de wijkanalyse van [wijk] als geheel, de woningmarktanalyse dat er een aanzienlijk overschot aan gestapelde portiekwoningen in corporatiegebieden dreigt waarmee de toekomstige exploitatie van een substantieel deel van de portefeuille van Nijestee gevaar loopt, almede haar analyse dat de blokken waarvan de flatwoning [adres flatwoning] deel uit maakte, het minste perspectief hadden voor liftaanbouw, zulks gevoegd bij de stedenbouwkundige plannen om achter de nabijgelegen [nabijgelegen laan] een groene zone aan te leggen.
6. Het hof acht op grond van de thans overgelegde stukken voldoende aangetoond dat, mede ter behoud van de toekomstige positie van Nijestee op de woningmarkt, ingrijpen in de woningsamenstelling van de wijk [wijk] noodzakelijk is. De aanpak van de buurten 4, 5 en 6 is door de gemeenteraad van [woonplaats] goedgekeurd bij besluit van 30 mei 2001 onder toekenning van een krediet voor exploitatietekorten van ruim ƒ 25.000.000. Uit dit besluit vloeit evenwel niet de verplichting voor Nijestee voort om de flatwoning [adres flatwoning] (gedeeltelijk) af te breken en om [appellant] de huur op te zeggen. Nijestee heeft haar beroep op de formele rechtskracht van enig besluit niet nader toegelicht, ondanks dat het hof haar daartoe had uitgenodigd, zodat het hof deze stelling van Nijestee verder zal passeren.
7. [appellant] heeft de juistheid van de analyses, verwoord in het wijkvernieuwingsplan [wijk] 2003 ter discussie gesteld. Voor zover deze kritiek betrekking heeft op de algemene uitgangspunten van dit plan en de aanpak van andere wijken dan [wijk] en daarbinnen van andere buurten dan buurt 4, passeert het hof deze bezwaren, aangezien zulks het bestek van deze procedure te buiten gaat.
8. Ten aanzien van buurt 4 voert [appellant] aan dat bij de uitwerking van het plan de oorspronkelijk voorziene groene doorsteken niet zijn gerealiseerd en dat uiteindelijk gekozen is voor de bouw van extra grote - en dure - halfvrijstaande woningen. De flats aan de [nabijgelegen laan] - die oorspronkelijk identiek waren aan die aan de [straat waaraan flatwoning ligt] - zijn wel van een lift zijn voorzien. Volgens [appellant] had zulks ook met de flats aan de [straat waaraan flatwoning ligt] kunnen gebeuren.
9. Het hof is van oordeel dat hetgeen [appellant] aanvoert onvoldoende afdoet aan de door Nijestee naar voren gebrachte argumenten. In het kader van de, ook door de gemeenteraad van [woonplaats] noodzakelijk geachte grotere differentiatie van woningtypen in de wijk [wijk], zijn een aantal van de daar veel voorkomende, minder goed in de markt liggende portiekflats afgebroken en vervangen door luxere koopwoningen, welke in de wijk ontbraken. Niet alle af te breken flatwoningen behoefden volgens het wijkvernieuwingsplan op het moment van afbraak slecht verhuurbaar te zijn. Nijestee heeft op verdedigbare gronden de keuze voor afbraak laten vallen op het complex aan de [straat waaraan flatwoning ligt] en niet op vergelijkbare flatcomplexen aan de [nabijgelegen laan], welke in het kader van het wijkvernieuwingsplan voorzien zijn van een lift.
10. Inherent aan een stedenbouwkundig vernieuwingsplan als dat voor de wijk [wijk], is dat ook een andere stedenbouwkundige invulling mogelijk is waarbij de flat aan de [straat waaraan flatwoning ligt] in stand zou zijn gebleven en elders corporatiewoningen zouden worden gesloopt teneinde aan de doelstellingen van het plan te vernieuwingsplan te voldoen. Indien een organisatie op het terrein van sociale woningbouw zoals Nijestee, in het kader van door de gemeenteraad geaccordeerde wijkvernieuwing, op grond van artikel 7A:1623e BW (oud), eerste lid onder 3, huurbeëindiging vordert, behoeft zij evenwel niet aannemelijk te maken dat, met uitsluiting van alle andere opties, alleen de sloop van de desbetreffende woning de realisatie van de doelstellingen van het wijkvernieuwingsplan mogelijk maakt. Voor de beantwoording van de vraag of in een dergelijk geval sprake is van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik is doorslaggevend dat de beleidsmatige - waaronder ook financiële - keuzes die aan het verzoek van de woningbouworganisatie tot huurbeëindiging ten grondslag liggen, op redelijke gronden berusten. Het hof acht zulks in dit geval voldoende aangetoond. Voor zover in de grieven een ander standpunt wordt verdedigd, treffen zij geen doel.
11. [appellant] heeft geen argumenten naar voren gebracht welke tot de conclusie moeten leiden dat zijn eigen belang om aan de [adres flatwoning] te kunnen blijven wonen, zwaarder zou moeten wegen dan het belang van Nijestee bij sloop.
12. Nijestee heeft, in antwoord op de daartoe strekkende vraag van het hof, aangegeven dat in het kader van het sociaal plan wijkvernieuwing dat het complement vormt van het wijkvernieuwingsplan [wijk] 2003, aan [appellant] een verhuiskostenvergoeding is verstrekt van Euro 3.755 en dat aan zijn nieuwe woning "maatwerk" is verricht in die zin dat er dubbel glas en kunststofkozijnen zijn aangebracht. [appellant] heeft hierover geen nadere opmerkingen gemaakt.
13. Aangezien [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat deze tegemoetkoming als ontoereikend moet worden bestempeld, zal het hof de tegemoetkoming in de kosten van de verhuizing en herinrichting op dit bedrag vaststellen.
De slotsom
14. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen uitsluitend voor zover de kantonrechter heeft verzuimd zelf de hoogte van de tegemoetkoming voor de kosten van de verhuizing en herinrichting vast te stellen en hiervoor een bedrag van Euro 3.755 toekennen. Voor het overige zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen.
Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de kosten van het hoger beroep te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij niet de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten is vastgesteld en stelt die vast op een bedrag van Euro 3.755;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Zuidema en Kuiper, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 28 januari 2004.