Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1560/02 30 januari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen en financiële administratie van de gemeente Smallingerland (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 14 te L (: de onroerende zaak) waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 3 maart 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 111.629,-- (ƒ 246.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 1 juni 2002, heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 82.500,-- (ƒ 181.806,--). Het beroepschrift (met bijlagen) is op 9 juli 2002 ter griffie ingekomen. Het hoofd heeft op 16 september 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Belanghebbende heeft op 28 november 2002 een conclusie van repliek genomen. Het hoofd heeft op 24 december 2002 een conclusie van dupliek ter griffie ingediend, waarop op 27 november 2003 nog een reactie van belanghebbende is ontvangen. Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 15 december 2003, gehouden te Leeuwarden, is belanghebbende in persoon verschenen, terwijl namens het hoofd aanwezig was mevr. A, als WOZ-taxateur in dienst bij B BV te M. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 3 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 42 te L de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1860 gebouwde vrijstaande woonboerderij, gelegen op een grondkavel van 1470 m².
2.2 De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 111.629,-- (ƒ 246.000,--). Bij de bestreden uitspraak heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 82.500,-- (ƒ 181.806,--).
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat uitgaande van het in zijn opdracht door makelaar C opgemaakte taxatierapport d.d. 2 maart 2001 de WOZ-waarde op de waardepeildatum op ten hoogste € 65.789,-- (ƒ 150.000,--) kan worden vastgesteld. De woning kan alleen als recreatiewoning worden gebruikt, omdat het halfsteens daggelderhuisje van 150 jaar oud niet geschikt is voor permanente bewoning. Uitgaande van een recreatiebestemming dient met een veel lagere m² grondprijs te worden gerekend. Voorts blijft dan van de referentieobjecten alleen de recreatiewoning b-straat 4 te N over. Dat referentieobject is echter gelegen aan een rustige asfaltweg en in de directe nabijheid van vaarwater, terwijl de woning van belanghebbende daarentegen op een steenworpafstand van de drukke N31-verkeersweg ligt, waarvan veel geluidshinder van wordt ondervonden. Gelet op de slechte bouwkundige staat van de woning zou sloop de meest goede oplossing zijn. Op de huidige plek mag echter van de provincie Fryslân wegens overschrijding van de geluidsnormen geen nieuwbouw worden gepleegd, omdat nieuwbouw slechts wordt toegestaan op een afstand van 50 meter verderop.
3.3 Het hoofd bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd verwezen naar het taxatierapport van 27 augustus 2002 dat is opgemaakt door WOZ-taxateur onroerende zaken D, werkzaam bij B BV te M, waarin een aantal referentiewoningen zijn genoemd als bedoeld onder punt 4.2.
4.4 Belanghebbende heeft tegen dit taxatierapport aangevoerd dat de woning vanwege de matige onderhoudstoestand en het nagenoeg ontbreken van isolerende materialen wel geschikt is voor eenvoudig recreatief gebruik voor één á twee personen, maar dat de woning zeker niet geschikt is voor permanente bewoning. Om die reden dient volgens belanghebbende het perceel te worden gewaardeerd alsof het hier een recreatiekavel betrof met een navenant lagere waarde per m². Mede gelet op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport acht het hof deze stelling niet ongeloofwaardig. Namens het hoofd is ter zitting hiertegen het verweer gevoerd dat ingevolge het vigerende bestemmingsplan permanente bewoning is toegestaan en dat het perceel grond daarom ook overeenkomstig die waarde dient te worden gewaardeerd. Naar het oordeel van het hof wordt hiermee door het hoofd miskend dat -zoals ook door belanghebbende is aangevoerd- het perceel grenst aan de drukke provinciale autoweg N31. Binnen de huidige perceelgrenzen zou immers wegens overschrijding van de geluidsnormen door de provincie Fryslân de bouw van een nieuwe woning ter plekke niet zijn toegestaan, hetgeen naar het oordeel van het hof een sterk waardedrukkend effect heeft op de kavelwaarde. Het hof acht het daarom in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid dat het perceel grond van de woning wordt gewaardeerd alsof er een recreatieve bestemming op zou rusten. Nu in het door het hoofd overgelegde taxatierapport aan dit aspect is voorbijgegaan, is het hof van oordeel dat het hoofd niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het vorenstaande brengt mee dat het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie zal vaststellen op het ter zitting door belanghebbende genoemde bedrag van ƒ 150.000,--, zijnde € 68.067,--.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep gegrond zal verklaren en de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
6. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het hoofd te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep rederlijkerwijs heeft moeten maken. Het hof bepaalt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 40,30, ter zake van de reiskosten Wassenaar naar Leeuwarden op basis van openbaar vervoer. Het hof wijst de gemeente Smallingerland aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- stelt de waarde van de onroerende zaak a-straat 14 te L vast op € 68.067,-- (ƒ 150.000,--);
- gelast dat het hoofd het door de belanghebbende betaalde
griffierecht ad € 29,--aan hem vergoedt;
- veroordeelt het hoofd de kosten aan belanghebbende te
vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de
behandeling van het beroep, te bepalen op € 40,30 en wijst de
gemeente Smallingerland aan als de rechtspersoon aan die deze
kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 30 januari 2004 uitgesproken door prof. mr. E. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 4 februari 2004