Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1466/02 30 januari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de afdeling financiën van de gemeente Opsterland (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 36 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00000, gedateerd 31 december 2001. Daarbij is de waarde voor de onroerende zaak vastgesteld op € 118.318,-- (ƒ 415.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 27 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 25 juni 2002 ter griffie ingekomen. Bij brief van 11 augustus 2001, ingekomen ter griffie op 14 augustus 2002, heeft belanghebbende de gronden van het beroep nader aangevuld. Op 22 augustus 2002 heeft belanghebbende een taxatierapport d.d. 1 december 2000 ter griffie ingezonden. De heffingsambtenaar heeft op 7 oktober 2002 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 15 december 2003, gehouden te Leeuwarden, is belanghebbende -hoewel aangetekend met handtekening retour behoorlijk opgeroepen- niet verschenen, terwijl namens de heffingsambtenaar aanwezig waren A, werkzaam bij de gemeente Opsterland, en mr. B, werkzaam als WOZ-taxateur bij C te L. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 december 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak, aangeduid met a-weg 36 "tank", te Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een tankstation met een winkel/magazijn van 56 m² (hierna ook: tankstation). Het tankstation maakte tot 1997 onderdeel uit van het garagebedrijf met bovenwoning aan de a-weg 36 te Z, voor welk object op 28 februari 2001 een afzonderlijke beschikking is afgegeven door de heffingsambtenaar. Naar de heffingsambtenaar ter zitting -geloofwaardig- verklaarde wordt vanaf 1997 het tankstation verhuurd aan D, waarbij voor rekening van D de grond is gesaneerd en overige investeringen zijn gepleegd. Per 1 januari 2001 heeft de heffingsambtenaar een splitsing gemaakt in twee afzonderlijke WOZ-objecten. Daarbij is de waarde van het tankstation vastgesteld op € 118.318,-- (ƒ 415.000,--).
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde is bij voormelde beschikking per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 118.318,-- (ƒ415.000,--). Bij de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar deze waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat in de waardebeschikking van 28 februari 2001 behalve de garage en de bovenwoning eveneens de waarde van het tankstation is begrepen. Uitgaande van een totale taxatiewaarde van ƒ 600.000,-- en een reeds vastgestelde WOZ-waarde voor de garage met bovenwoning, is belanghebbende van mening dat de waarde van het tankstation dient te worden beperkt tot ƒ 176.000,-- (€ 79.865,--).
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Artikel 16 onder d van de Wet bepaalt dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt: a. een gebouwd eigendom; b. een ongebouwd eigendom; c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
4.3 Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar op juiste wijze toepassing gegeven aan de objectafbakening als bedoeld in artikel 16 van de Wet door de aan belanghebbende in eigendom toebehorende onroerende zaak te splitsen in een garagebedrijf met bovenwoning en een tankstation met winkel/magazijn. Het hof overweegt voorts dat belanghebbende aan de beschikking van 28 februari 2001 niet het gerechtvaaardigde vertrouwen kon ontlenen dat in die waarde ook reeds de waarde van het tankstation was begrepen. Belanghebbende is immers door de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld het taxatieverslag op te vragen. Bovendien is de splitsing pas doorgevoerd ingaande het nieuwe tijdvak, terwijl de heffingsambtenaar -gelet op de verhuur van het tankstation aan D sinds 1997- op grond van artikel 19 van de Wet ook bevoegd was om in het lopende tijdvak 1997-2000 de splitsing reeds door te voeren.
4.4 Op het hoofd rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde als omschreven onder punt 4.1. Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het tankstation bepaald aan de hand van de "Real Estate Norm" (REN)-methodiek, welke de kwaltiteit van een locatie op basis van vastgestelde variabelen vergelijkt en deze uit- drukt in punten. Op basis van de REN-score resulteert een doorzet potentieel voor de locatie, welke door middel van overeengekomen tabellen de waarde van de locatie vertaald. Nu deze methodiek tot stand is gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de brancheorganisaties van motorbrandstofverkooppunten en de REN-score van het onderhavige tankstation is vastgesteld op basis van door de huurder D verstrekte gegevens, heeft de heffingsambtenaar de waarde van het tankstation naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt. Dat de REN-norm kennelijk geaccepteerd wordt binnen de branche, leidt het hof tevens af uit de verklaring van de taxateur mr. Van Veen ter zitting. Behalve belanghebbende heeft volgens deze taxateur van de enkele honderden tankstations die zijn taxatiebureau volgens de REN-methodiek heeft getaxeerd niemand bezwaar of beroep aangetekend. Het hof acht deze verklaring niet ongeloofwaardig.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 30 januari 2004 uitgesproken door prof. mr. E. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen
op: 4 februari 2004