Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Nr. 1867/02 4 februari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Emmen (hierna: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikkingen ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding.
1.1 Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde voor de navolgende onroerende zaken, alle gelegen te Emmen, bij beschikking vastgesteld zoals hierna (met beschikkingsnummer) vermeld:
a-straat 3 0000000001 f 1.561.000,-, (€ 708.350,-)
a-straat 7 0000000002 f 1.649.000,- ( € 748.283,-)
a-straat 17 0000000003 f 2.184.000,- (€ 991.055,-)
a-straat 19 0000000004 f 2.083.000,- (€ 945.224,-)
a-straat 21 0000000005 f 1.736.000,- (€ 787.762,-)
a-straat 33 0000000006 f 382.000,- (€ 173.344,-)
b-straat 33 0000000007 f 1.121.000,- (€ 508.687,-)
c-straat 35 0000000008 f 1.158.000,- (€ 525.477,-)
en d-straat 106A 0000000009 f 703.000,- (€ 319.007,-)
Deze beschikkingen zijn gedateerd 3 maart 2001 (ten aanzien van de onroerende zaken a-straat nrs. 3, 7 en 33 en c-straat 35) en 14 juli 2001 (ten aanzien van de onroerende zaken a-straat nrs. 17, 19 en 21, b-straat 33 en d-straat 106A).
1.2 Bij brieven van 6 april 2001 (ten aanzien van de onroerende zaken a-straat nrs. 3, 7 en 33 en c-straat 35) en 19 juli 2001 (ten aanzien van de onroerende zaken a-straat nrs. 19 en 21) heeft de belanghebbende bezwaar gemaakt tegen voormelde beschikkingen. Bij brief van 13 september 2001 heeft de belanghebbende het bezwaarschrift tegen de bij beschikking vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-straat nrs. 3, 7, 19, 21 en 33 en c-straat 35 aangevuld. In dezelfde brief heeft de belanghebbende eveneens bezwaar gemaakt tegen de bij beschikking vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-straat 17, b-straat 33 en d-straat 106A.
1.3 Bij de uitspraak waarvan beroep, zonder dagtekening maar verzonden op 30 augustus 2002, is de bovenvermelde waarde voor de onroerende zaken a-straat nrs. 21 en 33 gehandhaafd. Ten aanzien van de onroerende zaken a-straat nrs. 17 en 19, b-straat 33 en d-straat 106A zijn de vastgestelde waarden verminderd tot:
f 1.764.000,-, zijnde € 800.468,- (a-straat 17),
f 1.666.000,-, zijnde € 755.997,- (a-straat 19),
f 951.000,-, zijnde € 431.544,- (b-straat 33)
en f 475.000,-, zijnde € 215.545,- (d-straat 106A).
Tegen de bij beschikking vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-straat nrs. 3 en 7 en c-straat 35 heeft de belanghebbende geen bezwaren aangevoerd. Op de bezwaarschriften tegen de bij beschikking vastgestelde waarden voor de onroerende zaken a-straat 3, a-straat 7, en c-straat 35 heeft de ambtenaar geen uitspraak op bezwaar gedaan.
1.4 Het beroepschrift (met bijlagen) is gedagtekend 8 oktober 2002 en op 9 oktober 2002 ter griffie ingekomen. De ambtenaar heeft met dagtekening 23 januari 2003, ingekomen op 27 januari 2003, een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 Bij brief van 3 april 2003, ingekomen op 3 april 2003, heeft de belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Bij brief van 2 mei 2003, ontvangen op 6 mei 2003, heeft de ambtenaar een conclusie van dupliek ingediend.
1.6 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 12 november 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de gemachtigde van de belanghebbende en namens de ambtenaar de heer A en de taxateur B.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Alle genoemde onroerende zaken zijn eigendom van de belanghebbende en gelegen in het winkelcentrum "C" te Z. Alle ten aanzien van deze onroerende zaken gegeven beschikkingen gelden voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.2 De onroerende zaak a-straat 19 betreft een winkelruimte vrijwel centraal in het winkelcentrum "C". Deze winkelruimte heeft op de begane grond een oppervlakte van 170m2 en een kelder van 512m2.
2.3 De onroerende zaak a-straat 21 betreft een winkelruimte vrijwel centraal in het overdekte winkelcentrum "C". Deze winkelruimte heeft op de begane grond een oppervlakte van 125m2 en op de eerste verdieping een oppervlakte van 260m2.
2.4 De onroerende zaak a-straat 33 betreft een winkelruimte centraal in het winkelcentrum "C". Deze winkelruimte heeft op de begane grond een oppervlakte, naar ter zitting tussen partijen is komen vast te staan, van 124m2.
2.5 Ter zitting is tevens tussen partijen komen vast te staan dat mr. D bevoegd is om mevrouw X in de belastingprocedures met de kenmerken BK 1867/02, BK 1380/02 en BK 1544/02 te vertegenwoordigen.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Tussen partijen resteert als geschilpunt het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken, gelegen aan de a-straat nrs. 19, 21 en 33 te Z, te hoog is vastgesteld.
3.2 De ambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken een taxatierapport als bijlage bij het verweerschrift overgelegd.
3.3 De belanghebbende stelt dat de ambtenaar ten aanzien van de waardevaststelling van de onroerende zaken a-straat 19, 21 en 33 te Z te hoge huurwaarden heeft gehanteerd, die afwijken van de daadwerkelijk door de belanghebbende ontvangen huurprijs.
De belanghebbende stelt tevens dat geen rekening is gehouden met de functionele en technische veroudering van de onroerende zaak. Daarnaast stelt de belanghebbende dat het taxatierapport buiten beschouwing dient te worden gelaten, omdat - zakelijk weergeven - de belanghebbende niet op de bewijsrechtelijke gevolgen van het uit te voeren taxatieonderzoek zou zijn gewezen.
3.4 De belanghebbende heeft ter zitting nog gesteld, hetgeen door de ambtenaar is bestreden, dat (1) niet inzichtelijk is gemaakt hoe de waarde is vastgesteld, hetgeen de ambtenaar bestrijdt en (2) dat bij de waardevaststelling de winkelinrichting ten onrechte in aanmerking zou zijn genomen. Daarnaast stelt de belanghebbende (3) dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging binnen het winkelcentrum, hetgeen door de ambtenaar wordt weersproken met de stelling dat winkelcentrum "C" door de renovatie een geheel nieuw publiek heeft gekregen.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Ingevolge de artikelen 30 van de Wet en 22j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, juncto de artikelen 6:7 en 6:9 van de Algemene wet bestuursrecht (nader: de Awb) kan hij die bezwaar heeft tegen de bij beschikking vastgestelde waarde bezwaar maken door indiening van een bezwaarschrift binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking.
Met betrekking tot de onroerende zaken a-straat 17, b-straat 33 en d-straat 106A, waarvan de waardebeschikkingen zijn gedagtekend 14 juli 2001, heeft de belanghebbende voor het eerst schriftelijk van bezwaren tegen de waardevaststelling doen blijken bij brief van 13 september 2001, door de ambtenaar ontvangen op 14 september 2001, derhalve niet binnen zes weken na de dagtekening van de beschikkingen.
Nu geen feiten of omstandigheden zijn gebleken op waarvan niet redelijkerwijs geoordeeld kan worden dat de belanghebbende ten aanzien van de overschrijding van de bezwaartermijn niet in verzuim is geweest, had het bezwaar niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard. De uitspraak van 30 augustus 2002 kan in zoverre niet in stand blijven.
4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.3 Op grond van artikel 17, derde lid van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economisch verkeer. De ambtenaar heeft niet dit derde lid toegepast. Voor zover de belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met de functionele en technische veroudering kan deze stelling haar gelet op het niet toegepast zijn van het voornoemde derde lid niet baten, nu dat elementen zijn voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4.4 Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum. De ambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het als bijlage bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport. Het gerechtshof zal allereerst de stelling van de belanghebbende behandelen dat het taxatierapport in deze procedure buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.5 Ten aanzien van de stelling dat het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport als bewijsmiddel in deze procedure buiten beschouwing dient te worden gelaten, overweegt het gerechtshof als volgt. De belanghebbende heeft niet gesteld dat zij, doordat zij eerst bij het verweerschrift kennis kon nemen van het taxatierapport van de ambtenaar, in haar procespositie of anderszins in haar processuele belangen is geschaad. Ook overigens is het gerechtshof niet gebleken dat de belanghebbende hierdoor in haar processuele belangen en/of haar procespositie is geschaad, doordat de belanghebbende zich zowel schriftelijk in de conclusie van repliek vóórafgaand aan de zitting als mondeling op de zitting zelf over het taxatierapport van de ambtenaar heeft kunnen uitlaten.
4.6 Voor zover de belanghebbende nog stelt dat de taxateur had dienen te wijzen op de bewijsrechtelijke gevolgen van het taxatieonderzoek overweegt het gerechtshof als volgt. De vaststelling van de waarde in het kader van de Wet Waardering onroerende zaken is geen boeteoplegging of het vaststellen van een sanctie in de zin van het Europees Verdrag ter bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EVRM) en/of het Internationaal Verdrag inzake Burgerlijke en Politieke Rechten (hierna: IVBPR).
Een verplichting om een belanghebbende te wijzen op de eventuele bewijsrechtelijke gevolgen van een taxatie kan naar het oordeel van het gerechtshof niet uit de Wet Waardering Onroerende Zaken zelf, noch uit artikel 30 van Pro de Wet in combinatie met de toepasselijke artikelen van de Algemene wet inzake rijksbelastingen noch uit enige andere belastingwet worden afgeleid.
4.7 De door de ambtenaar ingeschakelde taxateur heeft in het taxatierapport de waarde bepaald door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij is bij zijn berekening uitgegaan van een jaarhuur van:
f 64.000,- voor de kelder en f 80.750,- voor de begane grond (a-straat 19),
f 59.375,- voor de begane grond en f 39.000,- voor de eerste verdieping (a-straat 21) en
f 71.300,- (a-straat 33).
Na toepassing van een kapitalisatiefactor van:
9,7 (a-straat nrs. 19 en 21)
en 10,5 en een aftrek ad f 352.000,- in verband met verbouwing (a-straat 33).
Daarmee werd de waarde aldus berekend op (afgerond):
f 1.404.000,-, zijnde € 637.107,-(a-straat 19),
f 954.000,-, zijnde € 432.906,- (a-straat 21) en
f 396.000, -, zijnde € 179.697,- (a-straat 33).
4.8 De onderbouwing van deze kapitalisatiefactor is door de taxateur in het taxatierapport gegeven. Ten aanzien van het door de belanghebbende gestelde dat bij de waardevaststelling rekening zou zijn gehouden met een hogere huurwaarde dan de werkelijk ontvangen huren, stelt de taxateur zich op het standpunt dat de belanghebbende geen huurovereenkomsten heeft overgelegd, die inzicht kunnen geven in de daadwerkelijk ontvangen huren, en dat hij is uitgegaan van gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
4.9 Een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast brengt naar het oordeel van het gerechtshof mee dat, indien de ambtenaar een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur stelt, hij - bij betwisting - een verklaring geeft voor het hanteren van een hogere huurwaarde dan de daadwerkelijk ontvangen huur. De ambtenaar heeft voornoemde, door de belanghebbende gestelde, afwijking verklaard door het ontbreken van inzicht in de daadwerkelijk ontvangen huur en vergelijking met gerealiseerde huurprijzen als vorenvermeld. Nu de belanghebbende voorts heeft verklaard dat diverse investeringen in de onroerende zaken niet in de huurprijzen zijn doorberekend, acht het hof de door de taxateur gehanteerde huurprijzen als basis voor de waardeberekening aanvaardbaar.
4.10 De belanghebbende heeft de voorts de door de taxateur gehanteerde kapitalisatiefactoren van 9,7 (a-straat nrs. 19 en 21), respectievelijk 10,5 (a-straat 33) bestreden.
De ambtenaar stelt ten aanzien van de onroerende zaak a-straat 19 dat met de gekozen kapitalisatiefactor tot uitdrukking is gebracht dat dit object voor leegstand iets gevoeliger zou kunnen zijn, omdat een gedeelte van de verkoopruimte zich in de kelder bevindt. Ten aanzien van de onroerende zaak a-straat 21 stelt de ambtenaar dat met de gekozen kapitalisatiefactor tot uitdrukking is gebracht dat dit object misschien iets minder makkelijk te verhuren zal zijn, omdat de oppervlakte van de verdieping vrij groot is in verhouding tot de oppervlakte van de begane grond.
Tot slot stelt de ambtenaar ten aanzien van de onroerende zaak a-straat 33 dat met de gekozen kapitalisatiefactor tot uitdrukking is gebracht dat het object bij leegstand prima opnieuw te verhuren zal zijn. Deze stelling is door de belanghebbende niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken.
4.11 Naar het oordeel van het gerechtshof is de ambtenaar ten aanzien van de door hem vastgestelde waarden ten aanzien de onroerende zaken a-straat nrs. 19, 21 en 33 te Z, gelet op het verweerschrift, het taxatierapport en het door hem ter zitting gestelde, in zijn bewijslast als bedoeld onder 4.4 geslaagd. De belanghebbende heeft haar - door de ambtenaar weersproken - stelling dat bij de waardevaststelling door de taxateur in zijn taxatierapport de winkelinrichting in aanmerking is genomen, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voorts blijkt uit het taxatierapport dat de taxateur rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaken.
4.12 Hetgeen de belanghebbende heeft aangevoerd acht het hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
4.13 In het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport, waarvan de daarin opgenomen waardebepaling het hof als vorenoverwogen aanvaardbaar voorkomt, wordt geconcludeerd tot verlaging van de bij uitspraak op bezwaar gehanteerde waarden als volgt:
a-straat 19 f 1.404.000,-- of € 637.107,--
a-straat 21 f 954.000,-- of € 432.906,--
en handhaving van de voor a-straat 33 vastgestelde waarde.
5. De conclusie
Het vorenstaande brengt mee dat het beroep tegen de uitspraken op het bezwaar betreffende a-straat 17, b-straat 33 en d-straat 106A gegrond is in zoverre dat het bezwaar alsnog niet-ontvankelijk zal worden verklaard, het bezwaar betreffende a-straat 19 en a-straat 21 gegrond is en de waarde aangaande die onroerende zaken dient te worden verlaagd als vermeld onder 4.13 en het beroep voor het overige ongegrond is.
6. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb de ambtenaar te veroordelen in de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten het hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt op € 1.207,50 en welke kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Emmen.
7. De beslissing
Het gerechtshof
verklaart het beroep ter zake van a-straat 17, 19 en 21, b-straat 33 en d-straat 106A gegrond en
vernietigt deze uitspraken;
verklaart het bezwaar inzake a-straat 17, b-straat 33 en d-straat 106A niet-ontvankelijk;
vermindert de met betrekking tot a-straat 19 vastgestelde waarde tot f 1.404.000,-- of € 637.107,-- en de met betrekking tot a-straat 21 vastgestelde waarde tot f 954.000,-- of € 432.906,-.
verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
veroordeelt de ambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 1.207,50;
wijst de gemeente Emmen aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen;
bepaalt dat het griffierecht ad € 29,00 aan de belanghebbende wordt vergoed door de ambtenaar.
Gedaan op 4 februari 2004 door mr. Drion, raadsheer en voorzitter, mr. Pruiksma, vice-president, en mr. Huiskes, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 25 februari 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.