Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1511/02 27 februari 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Kollumerland en Nieuwkruisland te Kollum (hierna: de heffingsambtenaar, respectievelijk: de gemeente), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem gegeven waardebeschikking betreffende de onroerende zaak a-weg 11 te Z (nader: de onroerende zaak).
1. Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende werd met dagtekening 22 januari 2002 met betrekking tot de onroerende zaak op grond van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de Wet) een waardebeschikking gegeven.
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 23 mei 2002 de daarbij vastgestelde waarde verminderd.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 2 juli 2002 is ingekomen.
Nadat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen) heeft ingezonden, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter zitting van 10 december 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar aanwezig waren de belanghebbende, zomede de door de heffingsambtenaar gemachtigden A, medewerker belastingen van de gemeente, en B, gecertificeerd WOZ-taxateur bij C.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij de bestreden beschikking van 22 januari 2002 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op een bedrag van ƒ 202.000,-- (€ 92.000,--). De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
2.2 Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak deze waarde verlaagd tot een bedrag van f 141.037,-- (€ 64.000,--).
2.3 De onroerende zaak bestaat uit een zelfstandig gedeelte van een in of omstreeks 1900 gebouwde woonboerderij, waarin een woning, een in de "deel" geconstrueerd woongedeelte en een schapenstal, alles met ondergrond en tuin van totaal 400 m², van welk geheel belanghebbende pachter/gebruiker is. Het overig gedeelte van de opstallen en grond is bij een derde in gebruik
2.4 De onroerende zaak verkeert deels in slechte en deels in matige staat.
3. Het geschil.
Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde, zoals vastgesteld bij de bestreden uitspraak, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4. De standpunten van partijen.
Belanghebbende heeft op gronden, gelijk vervat in zijn beroepschrift en mondeling ter zitting, het standpunt ingenomen dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld, gelet op de voor het voorgaande tijdvak vastgestelde waarde ad f 40.000,-- en gelet op de slechte staat van de onroerende zaak. Voorts is de onroerende zaak in 2002 in verband met de mogelijke aankoop in verpachte staat inclusief bijbehorend land door een makelaar getaxeerd op f 150.000,--.
De heffingsambtenaarr heeft daartegenover op gronden, gelijk weergegeven in zijn verweerschrift en mondeling ter zitting, het standpunt verdedigd dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, gelet op de aangevoerde vergelijkingspanden, die ook in slechte staat verkeren. Desondanks is bij de vergelijking voor de onroerende zaak een lagere waarde per m³ gehanteerd dan voor de vergelijkingspanden. De door belanghebbende gereleveerde taxatie kent hij niet en lijkt niet te zijn gebaseerd op de uitgangspunten van de Wet.
Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten gehandhaafd.
5. De overwegingen omtrent het geschil.
5.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (nader: de waarde in het economische verkeer).
5.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen
5.3 Op de heffingsambtenaar rust -bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het op 2 oktober 2002 door D, gecertificeerd WOZ-taxateur verbonden aan C bv te L, opgemaakte taxatierapport.
5.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder 5.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. Bij de vergelijking dient bedacht te worden dat -naar de taxateur ter zitting onweersproken heeft verklaard- de vergelijkingspanden eveneens in een slechte staat verkeerden en dat desondanks bij de vergelijking voor de onroerende zaak een lagere waarde per m³ is gehanteerd.
De belanghebbende heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit kan worden opgemaakt dat de staat van onderhoud van de onroerende zaak beduidend slechter is dan die van de vergelijkingspercelen, met name de vorenvermelde lagere waarde per m³ in aanmerking genomen.
5.5 Belanghebbendes stelling betreffende de door hem genoemde taxatie in verband met eventuele aankoop is dermate vaag dat daaruit niet kan worden afgeleid dat die mede richtinggevend zou kunnen zijn voor de bepaling van de waarde overeenkomstig de uitgangspunten van de Wet.
5.6 De door belanghebbende aangevoerde vergelijking met de waardebepaling betreffende een eerder tijdvak is, anders dan belanghebbende meent, thans niet van belang, zodat het hof daaraan voorbijgaat.
5.7 Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verdere verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.
5.8 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.
5.9 Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6. De beslissing.
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 27 februari 2004 door mr. Pruiksma, vice-president en voorzitter, mr. Drion en mr. Van der Meer, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier en ondertekend door de voorzitter en de griffier.
Op 3 maart 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.