Uitspraak
Arrest d.d. 24 maart 2004
Rolnummer 0300018
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de vierde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats appellanten],
toevoeging,
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats appellanten],
toevoeging,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
procureur: mr P.R. van den Elst,
tegen
de stichting Stichting Acantus Woongroep, voorheen genaamd Woonstichting Oosterkim,
gevestigd te Winschoten,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Acantus,
procureur: mr M.R. Bartels.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen
uitgesproken op 7 juni 2002 en 4 oktober 2002 door de rechtbank te Groningen.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 2 januari 2003 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van Acantus tegen de zitting van 15 januari 2003.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
''het vonnis van de rechtbank te Groningen gewezen op 4 oktober 2002, bekend op de griffie onder registratienummer 56916/HA ZA 02-136 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellanten] alsnog toe te wijzen met veroordeling van Acantus in de kosten van beide instanties.''
Bij memorie van antwoord is door Acantus verweer gevoerd met als conclusie:
''dat Uw College, zo nodig onder verbetering en/ of aanvulling der gronden, zal bevestigen de vonnissen van de rechtbank Groningen d.d. 7 juni 2002 en 4 oktober 2002 tussen partijen gewezen, met veroordeling van [appellanten] in alle kosten van de onderhavige procedures in beide instanties.''
Voorts hebben partijen ieder nog een akte genomen.
Door [appellanten] is een videoband ter griffie van het hof gedeponeerd waarvan een akte van depot is opgemaakt, welke akte zich bij de stukken van het geding bevindt.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
Door [appellanten] zijn zeven grieven opgeworpen:
De beoordeling
1. Nu tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 1 van het beroepen vonnis geen grieven zijn gericht, zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan.
2. [appellanten] hebben in hun appeldagvaarding aangegeven dat zij in beroep komen van de vonnissen van 7 juni 2002 en 4 oktober 2002. Blijkens de conclusie van de appeldagvaarding alsmede de inhoud van de memorie van grieven, is het door [appellanten] ingestelde hoger beroep evenwel beperkt tot het vonnis d.d. 4 oktober 2002.
3. Met grief 1 keren [appellanten] zich tegen hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 4.1, te weten dat partijen de overeenkomst d.d. 24 juli 2000 "kennelijk" een "min of meer vrijblijvend" karakter hebben toegekend. Blijkens de grief kennen [appellanten] aan deze overeenkomst een bindend karakter toe.
4. Reeds in haar conclusie van antwoord in prima (punt 5) heeft Acantus zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst met betrekking tot de onderhavige onroerende zaak op 24 juli 2000 tot stand is gekomen tegen een koopsom van fl. 300.000,--. Ter staving hiervan heeft Acantus als productie 6 overgelegd een onderhandse door beide partijen op 11 augustus resp. 15 augustus 2000 ondertekende koopakte, in welke akte op blz. 1 is vermeld dat partijen op 24 juli 2000 de onderhavige overeenkomst hebben gesloten.
5. Als blijkend uit de memorie van antwoord (punten 10 en 11), stelt Acantus zich (thans) op het standpunt dat uit de "feitelijke verklaringen en gedragingen" van partijen moet worden afgeleid dat het "besprokene" op 24 juli 2000 slechts een vrijblijvend karakter heeft gehad, en dat eerst op 11 augustus 2000 een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen.
6. Op grond van art. 157 lid 2 Rv Pro komt aan een onderhandse akte dwingende bewijskracht toe ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen. In het onderhavige geval blijkt uit de akte dat partijen jegens elkaar zich hebben gebonden aan de verklaring dat de in de akte bedoelde koopovereenkomst dateert van 24 juli 2000.
7. Geen van partijen heeft zich in de procedure in prima op het standpunt gesteld dat de thans bedoelde verklaring in strijd is met de waarheid, zodat niet kan worden uitgegaan van een intellectuele valsheid van de akte, als gevolg van welk een en ander uitgangspunt is dat aan de akte de in de wet voorziene materiële bewijskracht behoort te worden toegekend. Beoordeeld dient thans te worden of hetgeen Acantus in hoger beroep heeft aangevoerd, afbreuk kan doen aan de materiële bewijskracht van de akte.
8. Hetgeen Acantus ter staving van haar weerlegging van grief 1 heeft aangevoerd, te weten dat [appellanten] op 24 juli 2000 hun huis in [voormalige woonplaats appellanten] nog niet hadden verkocht, dat [appellanten] nog geen werk in het noorden hadden gezocht of verkregen en dat er nog geen school voor de kinderen was geregeld, kan - wat daarvan verder ook zij - niet worden aangemerkt als redengevende feiten of omstandigheden die, indien vaststaand, in het verband van het door Acantus te leveren tegenbewijs tegen de dwingende bewijskracht van de akte, tot het oordeel zouden kunnen leiden dat op 24 juli 2000 de koop "derhalve niet rond was, noch bindend", zodat in zoverre niet kan worden gesproken van een toereikend gemotiveerde betwisting van de intellectuele juistheid van de akte (vgl. HR 14-11-2003, RvdW 03,178). Ook het gestelde ontbreken van een financiering ten behoeve van [appellanten] kan niet als een zodanige betwisting gelden.
9. Ook waar Acantus ter toelichting op haar standpunt nog heeft gesteld - in essentie - dat hetgeen partijen schriftelijk (op 11 en 15 augustus 2000) hebben vastgelegd als uitgangspunt heeft te gelden, kan zulks niet tot het oordeel leiden dat op 24 juli 2000 géén bindende overeenkomst is tot stand gekomen, nu toch deze schriftelijke vastlegging juist inhoudt (ondermeer) dat partijen op 24 juli 2000 tot overeenstemming zijn gekomen.
10. Waar de rechtbank in weerwil van het bovenoverwogene tot een ander oordeel is gekomen, kan dat geen stand houden, zodat grief 1 doel treft en het beroepen vonnis reeds hierom niet in stand kan blijven. Uitgegaan zal worden van een koopovereenkomst die op 24 juli 2000 tot stand is gekomen.
11. Het hof zal thans hetgeen door [appellanten] is gevorderd en door Acantus is weersproken, nader beoordelen. In essentie komt een en ander neer op de vraag of de geleverde zaak beantwoord aan de overeenkomst, nu is gebleken dat zich over een groot gedeelte van het erf aan de achterzijde van de woonboerderij, een laag asfalt bevindt.
12. Als onweersproken gesteld staat vast dat in de advertentie waarin Acantus de onderhavige onroerende zaak te koop hebben aangeboden, is vermeld (voor zover thans van belang, en zakelijk weergegeven) dat de woonboerderij rondom is omgeven door een tuin, en dat de achtertuin is gelegen op het westen. Waar in meergenoemde koopovereenkomst (punt 5.3) is vermeld dat het verkochte zal worden gebruikt als "woonhuis", kan Acantus in het licht van het voorgaande niet worden gevolgd in haar stelling die erop neerkomt dat geen huis met een siertuin is verkocht, en dat het voorgenomen gebruik als siertuin niet als een "normaal gebruik" van de gekochte zaak kan worden aangemerkt (punten 12 en 13 van de conclusie van antwoord in prima). Van een "achteraf gewijzigd gebruik" door [appellanten] van het gekochte, zoals door Acantus is gesteld, is mitsdien geen sprake zodat de toestand van de achtertuin (mede) bepalend is voor de vraag of het afgeleverde aan de overeenkomst beantwoordde.
13. [appellanten] stellen zich op het standpunt - kortweg - dat de erfverharding ter plaatse van de achtertuin, ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst niet zichtbaar was, nu het asfalt was bedekt onder een (dunne) laag grint en zand terwijl zij met deze erfverharding eerst ná totstandkoming van de overeenkomst bekend zijn geworden door middel van nader onderzoek (het boren met een grondboor in de grond). Nadat Acantus aanvankelijk zich op het kennelijke standpunt heeft gesteld dat de litigieuze verharding wél duidelijk zichtbaar was (zie conclusie van antwoord punt 8), heeft Acantus dit standpunt vervolgens klaarblijkelijk verlaten, waar zij in genoemde conclusie tevens spreekt van onbekendheid van de erfverharding bij Acantus (genoemde conclusie punt 15) terwijl het bouwkundig rapport dat door de makelaar van Acantus is opgesteld, op het punt van al dan niet aanwezige verharding uitdrukkelijk inhoudt dat asfalt (visueel) niet aanwezig is (prod. 2 bij akte d.d. 22 februari 2002). Ook in hoger beroep stelt Acantus bij herhaling dat zij onbekend was met de aanwezigheid van asfalt als erfverharder. Niettemin spreekt zij ook in hoger beroep daarnaast van de zichtbaarheid van de erfverharding, hetgeen niet terstond verenigbaar is met de gestelde onbekendheid daarmee.
14. Waar, als reeds overwogen, het door door de makelaar van Acantus opgestelde en door [appellanten] overgelegde bouwkundig rapport expliciet inhoudt dat geen asfalt zichtbaar is, en Acantus zich tevens op het standpunt stelt (conclusie van antwoord punt 20) dat door [appellanten] een ''harde ondergrond'' is geconstateerd ''waarover door of namens Oosterkim (hof: Acantus) geen uitsluitsel kon worden verstrekt'', welk laatste niet te verenigen is met de tevens gestelde zichtbaarheid van het asfalt, zal het hof ervan zal uitgaan dat het aanwezige asfalt als erfverharding ten tijde van de contractssluiting niet zichtbaar was, terwijl de in de opstelling van Acantus vervatte tegenstrijdigheden te dezer zake voor haar rekening dienen te blijven.
Er van uitgaande dat de door [appellanten] ter griffie van het hof gedeponeerde videoband er toe dient zo nodig nader bewijs te leveren met betrekking tot de gestelde onzichtbaarheid van het aanwezige asfalt, heeft het hof geen kennis genomen van die band, nu bewijslevering op dit punt immers niet meer aan de orde is.
15. De vraag of het geleverde aan de overeenkomst beantwoordt in het geval van de levering van een woonboerderij met tuin rondom, waarbij zich in de achtertuin, aan het oog onttrokken en over een groot oppervlak, op geringe diepte een laag asfalt bevindt, dient ontkennend te worden beantwoord. Immers, in de bestemming tot "woonhuis" van een te koop aangeboden woonboerderij mét tuin is redelijkerwijs en zonder beding van het tegendeel begrepen dat de tuin geschikt dient te zijn tot gebruik als siertuin, terwijl uit de stukken is op te maken dat de aanwezigheid van de laag asfalt aan deze bestemming in de weg staat, hetgeen ook overigens voor de hand ligt en door Acantus als zodanig niet gemotiveerd is bestreden. Daarmede staat vast dat het geleverde, voorzover het de achtertuin betreft, niet beantwoordt aan de overeenkomst.
16. Voor de vaststelling van bedoelde non-conformiteit is niet doorslaggevend dat Acantus, gelijk zij (onder meer) heeft gesteld, onbekend was met de erfverharding bestaande in een asfaltlaag, zodat op haar te dien aanzien ook geen mededelingsplicht rustte. Immers, waar vast staat dat het geleverde voor wat de tuin betreft niet aan de overeenkomst beantwoordde, is niet relevant of Acantus wetenschap had van de erfverharding en niettemin zweeg, of dat Acantus onwetend was van de erfverharding en om die reden geen mededeling deed. Evenmin is doorslaggevend dat [appellanten] op enig tijdstip ná contractssluiting kennis kregen van de (mogelijkheid van de) erfverharding, en alstoen geen adequaat (nader) onderzoek heeft ingesteld. Ten overvloede zij nog overwogen dat tot het aannemen van enigerlei vorm van rechtsverwerking aan de zijde van [appellanten] de stukken geen toereikend aanknopingspunt bieden.
17. Nu de tekortkoming door Acantus vast staat, is de dientengevolge door [appellanten] geleden schade aan de orde.
Het betoog van Acantus dat niet uit de stukken is gebleken dat [appellanten] daadwerkelijk uitvoering hebben gegeven aan het voornemen tot het aanleggen van een siertuin, kan niet leiden tot het oordeel dat [appellanten] als gevolg van de tekortkoming mitsdien ook geen nadeel in hun vermogen hebben ondervonden. Bedoelde schade leent zich immers voor een abstracte vaststelling.
Ook het feit dat [appellanten] aan Acantus aanvankelijk een schadebedrag ad fl. 15.000,-- hebben genoemd, overigens onder voorbehoud van het recht tot het herzien van de claim (zie prod. 8 bij conclusie van antwoord), kan niet leiden tot het oordeel dat [appellanten] geen aanspraak op vergoeding van schade kunnen doen gelden dan wel slechts tot schadevergoeding van niet meer dan genoemd bedrag, nu ten processe in confesso is dat Acantus het voorstel dienaangaande van [appellanten] niet heeft aanvaard.
Voor het overige heeft Acantus de hoogte van de door [appellanten] gemotiveerd gestelde schade niet toereikend bestreden, zodat van het door [appellanten] genoemde en hierna nog te bespreken schadebedrag dient te worden uitgegaan.
18. De slotsom op basis van het voorgaande is dat het beroepen vonnis zal worden vernietigd, terwijl de door [appellanten] gestelde schade voor vergoeding in aanmerking komt. Met betrekking tot het schadebedrag ad fl. 32.100,-- exclusief BTW merkt het hof op dat dit bedrag inclusief 19 % BTW een beloop heeft van fl. 38.199,--. Waar [appellanten] terzake fl. 38.191 vorderen, worden zij geacht hun vordering tot dit bedrag te hebben beperkt.
19. Tegen de afwijzing door de rechtbank van de door [appellanten] gevorderde incassokosten is geen concrete grief gericht, zodat deze afwijzing in stand dient te blijven, in welk verband het hof tevens overweegt dat uit de stukken van [appellanten] niet in toereikende mate blijkt van feiten en omstandigheden die grond kunnen geven aan het oordeel dat het hier gaat om schade die de dubbele redelijkheidstoets van art. 6:96 lid 2 BW Pro kan doorstaan.
20. Voor het overige behoeven de door [appellanten] voorgedragen grieven verder geen inhoudelijke bespreking.
Hetgeen partijen verder nog te berde hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds vervat dan wel als niet terzake dienende, buiten bespreking blijven.
21. Als de goeddeels in het ongelijk te stellen partij zal Acantus worden verwezen in de kosten van beide instanties (in prima: 2 punten in tarief II, en in appel 1,5 punt in tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis d.d. 4 oktober 2002, waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Acantus om aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van Euro 17.330,32 (fl.38.191,--), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 juni 2001 tot de dag van algehele betaling;
veroordeelt Acantus voorts in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] als volgt begroot:
in prima: Euro 437,56 aan verschotten en Euro 780,-- voor salaris;
in appel: Euro 567,56 aan verschotten en Euro 1156,50 voor salaris;
bepaalt dat van voormelde bedragen aan de griffier dient te worden voldaan
Euro 639,12 aan verschotten en Euro 1.936,50 voor salaris voor de procureur, rekeningnummer: 19.23.25.841 t.n.v. DS 541 arrondissement Leeuwarden, die daarmee zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv Pro;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. Knijp, voorzitter, Bax-Stegenga en De Bock, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de heer Bilstra als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 24 maart 2004.