Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK-03/00063 26 maart 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwar-den, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van
X te Z (: de belanghebbende)
tegen de uitspraak van
het Hoofd Belastingen en Financiële Administratie van de gemeente Smallingerland (: de ambtenaar)
gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan hem uitgereikte waardebeschikking van nagenoemde onroerende zaak.
1. De procesgang
1.1. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-straat 116 te Z (: de onroerende zaak) bij waardebeschikking d.d. 3 maart 2001 per waardepeildatum 1 januari 1999, geldend voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, vastgesteld op
€ 92.571,-- (ƒ 204.000,--).
1.2. Deze waarde heeft de ambtenaar na daartegen door de belanghebbende gemaakt bezwaar bij uitspraak van 7 december 2002 gehandhaafd.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij een op 16 januari 2003 bij het hof binnengekomen beroepschrift (met bijlagen) beroep ingesteld.
1.4. Het verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar is op 20 maart 2003 door het hof ontvangen.
1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting
van 24 februari 2004 te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de belanghebbende en de gemachtigde van de ambtenaar.
1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Het geschil en de standpunten van partijen.
2.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999.
2.2. De belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij bepleit een waarde van € 76.008,--. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de beroepen uitspraak.
2.3. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
Partijen hebben daartoe ter zitting geen nadere gronden aangevoerd.
3. De overwegingen omtrent het geschil.
3.1. Ingevolge artikel 17 , lid 1, van de Wet wordt een waarde aan
een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik
zou kunnen nemen.
3.2. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 1999) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
3.3. Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
3.4. De ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gebruik gemaakt van een taxatierapport d.d. 3 maart 2003 van A BV.
3.5. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling bepaald op (afgerond) € 93.025,--.
3.6. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten te alle tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Het hof is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde in voldoende mate onderbouwen en dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van het hof in voldoende mate tot uitdrukking zijn gebracht in het waardeniveau.
3.7. De belanghebbende heeft aangevoerd dat het hem door de ambtenaar verstrekte taxatieverslag niet aan de wettelijke eisen voldoet. Dit heeft volgens de belanghebbende mede tot gevolg dat de ambtenaar niet heeft voldaan aan het voorschrift van artikel 40 van Pro de Wet. Naar het hof begrijpt bedoelt de belanghebbende hiermee te zeggen dat de ambtenaar aldus niet aan zijn bewijsplicht heeft voldaan met als gevolg dat de vastgestelde waarde niet in stand kan blijven.
3.8. Blijkens het verweerschrift van de ambtenaar is aan de belanghebbende een taxatieverslag verstrekt dat overeenkomt met het "modeltaxatieveslag" zoals dit is ontworpen door de waarderingskamer. Dit modeltaxatieverslag is een uitwerking van artikel 6 van Pro het Uivoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ en is vastgesteld in artikel 6 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Het taxatieverslag dat de belanghebbende heeft ontvangen voldoet aldus aan de volgens de Wet WOZ minimaal te verstrekken gegevens. De door hem terzake voorgedragen grief faalt derhalve in zoverre.
3.9. Voorzover de belanghebbende een beroep doet op artikel 40 van Pro de Wet, overweegt het hof dat de in dat artikel bedoelde informatieverstrekking ingevolge lid 2 slechts wordt gegeven indien de belanghebbende daartoe een expliciete vraag heeft gesteld. Daarvan is te dezen geen sprake zodat de terzake voorgedragen grief ook voor het overige faalt.
3.10. De belanghebbende heeft aangevoerd dat hij als notarisklerk een goed beeld heeft van de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen. Hij geeft in zijn beroepschrift een overzicht van woningen die door de woningbouwvereniging B sinds een aantal jaren in de b-straat te Z worden verkocht onder vermelding van gerealiseerde verkoopprijzen in de jaren 1998 en 1999. Volgens de belanghebbende volgt uit dit overzicht een gemiddelde verkoopprijs van ƒ 160.000,-- op grond waarvan de belanghebbende concludeert dat de waarde van zijn woning op maximaal ƒ 167.500,-- kan worden vastgesteld.
3.11. Met betrekking tot de door belanghebbende opgevoerde transactieprijzen heeft de belanghebbende op de zitting bevestigd dat de de verkoopprijzen tot stand zijn gekomen door een aanbod van de woningbouwvereniging aan de zittende huurder.
3.12. Te dezen overweegt het hof dat vorenbedoelde verkoopprijzen niet gelijkgesteld kunnen worden met de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
Aldus kunnen deze transacties niet als referentie voor de waarde van de woning van belanghebbende worden gebruikt. De terzake voorgedragen grief faalt derhalve.
3.13. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van de ambtenaar en het daarbij overgelegde taxatierapport is het hof van oordeel dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per
waardepeildatum 1 januari 1999. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat de grieven van belanghebbende niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.14. Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond.
4. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. De beslissing.
Het hof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan door mr. Van der Meer, raadsheer als voorzitter, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Haarsma als griffier en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 26 maart 2004.
De griffier, De voorzitter,
M. Haarsma mr G.M. van der Meer
Op 31 maart 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.