Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
BK-03/00164 26 maart 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van
X te Z (: de belanghebbende)
tegen de uitspraak van
het Hoofd Belastingen en Financiële Administratie van de gemeente Smallingerland (: de ambtenaar)
gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan hem uitgereikte waardebeschikking van nagenoemde onroerende zaak.
1. De procesgang
1.1. In het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak a-straat 33 te Z (: de onroerende zaak) bij waardebeschikking d.d. 16 november 2002 per waardepeildatum 1 januari 1999, geldend voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, vastgesteld op
€ 199.000,--.
1.2. Deze waarde heeft de ambtenaar na daartegen door de belanghebbende gemaakt bezwaar bij uitspraak van 18 januari 2003 gehandhaafd.
1.3. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende bij een op 18 februari 2003 bij het hof binnengekomen beroepschrift (met bijlagen) beroep ingesteld.
1.4. Het verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar is op 14 april 2003 door het hof ontvangen.
1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting
van 24 februari 2004 te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de belanghebbende en de gemachtigde van de ambtenaar.
1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. Het geschil en de standpunten van partijen.
2.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999.
2.2. De belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij bepleit een waarde van € 174.000,--. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de beroepen uitspraak.
2.3. Voor een meer uitvoerige uiteenzetting van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Partijen hebben daartoe ter zitting geen nadere gronden aangevoerd.
3. De overwegingen omtrent het geschil.
3.1. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet wordt een waarde aan
een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.2. Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in casu 1 januari 1999) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
3.3. Indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge artikel 19, tweede lid, onderdeel b, van de Wet, - voor zover hier van belang - de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de bouw geheel of ten dele zijn beslag heeft gekregen. Mitsdien is, gelet op het feit dat de onroerende zaak een in het jaar 2001 gebouwde woning betreft, in casu van belang de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2002 en de waardepeildatum 1 januari 1999.
3.4. Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
3.5. De ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gebruik gemaakt van een taxatierapport d.d. 19 maart 2003 van A BV.
3.6. Blijkens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling en rekening houdend met het onder 3.3 vermelde, bepaald op € 201.025,--.
3.7. Voorzover de belanghebbende bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten te alle tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het vergelijkingsobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Het hof is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde in voldoende mate onderbouwen en dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van het hof in voldoende mate tot uitdrukking zijn gebracht in het waardeniveau. De door de belanghebbende voorgestane wijze van waardebepaling - het aan de hand van de in 1998/1999 gerealiseerde m2-prijs voor bouwkavels berekenen van de m3-prijs van twee referentieobjecten en deze waarden vervolgens toepassen op de onroerende zaak, waarna nog een correctie plaatsvindt voor de ligging - vindt geen steun in de Wet, zodat het gerechtshof hieraan voorbij gaat. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende ter zitting bepleitte berekeningswijze van indexering van de bouwkosten. Ook de door de belanghebbende vermelde transactieprijzen van zes woningen leiden niet tot een ander oordeel nu de ambtenaar ten aanzien van deze woningen onvoldoende weersproken heeft gesteld dat ze qua type, bouwjaar, inhoud en kaveloppervlakte niet vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak
3.8. Blijkens de op de zitting gegeven verklaring van belanghebbende is de opstal van de onroerende zaak in 2001 gebouwd voor de prijs van ƒ 315.000,-- en is de kavel aangekocht voor ƒ 102.000,--. Deze prijzen zijn exlusief de aankoop van een keukeninrichting en de aanlegkosten van de tuin.
Deze door de belanghebbende verstrekte gegevens zijn naar het oordeel van het hof mede een indicatie dat de door de ambtenaar vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 1999 naar de toestand op 1 januari 2002 (vastgesteld op ƒ 438.538,--) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer.
3.9. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van de ambtenaar en het daarbij overgelegde taxatierapport is het hof van oordeel dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 1999. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen dat de grieven van belanghebbende niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.10. Het beroep is gelet op het voorgaande ongegrond.
4. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
5. De beslissing.
Het hof:
verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan door mr. Van der Meer, raadsheer als voorzitter, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van de heer Haarsma als griffier en in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden op 26 maart 2004.
De griffier, De voorzitter,
M. Haarsma mr G.M. van der Meer
Op 31 maart 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.