Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1634/02 29 maart 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vierde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van mevrouw X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 75 te L, waarvan belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, gedateerd 20 april 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 441.000,-- (€ 200.117,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, verzonden op 11 juli 2002, is deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 186.000,-- (ƒ 409.890,--).
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 19 maart 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 31 januari 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Op 6 november 2003 is een schriftelijke machtiging van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 10 december 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, de heer A, alsmede de heffingsambtenaar en de heer B, taxateur van onroerende zaken.
Het hof heeft in deze zaak op 24 december 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan. (Deze uitspraak is abusievelijk in de kop gedateerd 24 december 2004.) Het proces-verbaal is bij aangetekend schrijven, op 7 januari 2004, aan partijen is verzonden.
Bij een op 30 januari 2004 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 16 februari 2004 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 20 april 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 75 te L (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een tussen 1905 en 1930 gebouwde vrijstaande recreatiewoning met een berging gelegen op een kavel van totaal 1.150 m2.
2.2 Door de heffingsambtenaar is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van
€ 200.117,-- (ƒ 441.000,--). In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 186.000,-- ( ƒ 409.890,--).
Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht op 26 maart 2002 uitgevoerde taxatie door C, gecertificeerd WOZ-taxateur, werkzaam voor D B.V. te M, en het naar aanleiding van die taxatie op 24 oktober 2002 opgemaakte taxatierapport. In dit door de heffingambtenaar overgelegde rapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op
€ 186.000,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zij verwijst hiertoe onder meer naar het bouwjaar van de woning, de eenvoudige bouwwijze, de staat van onderhoud en de ligging. Daarnaast stelt belanghebbende dat een nabij, maar beter gelegen woning van een recenter bouwjaar en bovendien gelegen op een kavel met een totale oppervlakte van 1.940 m2 lager is gewaardeerd dan haar woning. Concluderend acht belanghebbende een waarde van ƒ 321.000,-- redelijk.
3.3 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde zoals hij deze in de bezwaarfase heeft vastgesteld, juist is.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.3 In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport wordt de in de bezwaarfase vastgestelde waarde onderbouwd door middel van de transactiesommen van een drietal referentieobjecten.
Vergelijking van de prijs per m3 en per m2 bij de verschillende objecten, brengt het hof tot het oordeel dat de hierbij gehanteerde bedragen voor de onroerende zaak, gelet op de inhoud, bouwjaar en kaveloppervlakte, niet uit de pas lopen. De referentie-objecten vormen derhalve een voldoende onderbouwing voor de vastgestelde waarde.
Voorzover belanghebbende grieven heeft ontwikkeld tegen het gebruik van de onderhavige drie referentie-woningen overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Daarbij is niet noodzakelijk dat zij reeds van aanvang af in de procedure als referentie-object hebben gediend.
Omtrent het door belanghebbende voorgedragen referentie-object, a-weg 73 te L, is ter zitting door de heffingsambtenaar meegedeeld dat bij de taxatie van die onroerende zaak abusievelijk aan een deel van de kavel geen waarde is toegekend. Het hof is van oordeel dat deze vergissing een groot aantal van de bezwaren van belanghebbende verklaart. Van de wèl in de waardering betrokken onderdelen van de onroerende zaak, a-weg 73, kan blijkens voormelde matrix niet worden geoordeeld dat dit tegen een te lage waarde is geschied. Op grond van het vorenstaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 29 maart 2004 door mr J. Huiskes, raadsheer, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 31 maart 2004