Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1699/02 29 maart 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vierde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 4 te L, waarvan belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, gedateerd 20 april 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op ƒ 365.000,-- (€ 165.629,--). Bij de uitspraak waarvan beroep d.d. 17 juli 2002, is deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 159.000,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 15 augustus 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 27 maart 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. Op 18 augustus 2003 is een nader schrijven van belanghebbende ter griffie van het hof ingekomen. Een afschrift van deze als akte van repliek aangemerkte brief is verzonden aan de heffingsambtenaar. Vervolgens is op 30 september 2003 een akte van dupliek van de heffingsambtenaar ter griffie binnengekomen. Hiervan is wederom een afschrift gezonden aan belanghebbende. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 10 december 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de heffingsambtenaar en de heer A, taxateur van onroerende zaken. Belanghebbende, hoewel opgeroepen bij aangetekend schrijven met handtekening retour d.d. 13 oktober 2003 aan het adres a-straat 180, 0000 YY Z, is niet verschenen.
Het hof heeft in deze zaak op 24 december 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan. (Deze uitspraak is abusievelijk in de kop gedateerd 24 december 2004.) Het proces-verbaal is bij aangetekend schrijven, op 7 januari 2004, aan partijen is verzonden.
Op 6 en op 9 februari 2004 is ter griffie van het hof het door belanghebbende bij de Hoge Raad ingediende beroepschrift in cassatie binnengekomen. Het hof heeft dit beroepschrift aangemerkt als een verzoek strekkende tot vervanging van de mondelinge uitspraak door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 24 februari 2004 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 20 april 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 4 te L (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1926 gebouwde vrijstaande recreatiewoning, gelegen op een kavel van 1.490 m2.
2.2 Door de heffingsambtenaar is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van
ƒ 365.000,-- (€ 165.629,--). In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 159.000,--.
Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht op 12 maart 2002 uitgevoerde taxatie door B, gecertificeerd WOZ-taxateur, werkzaam voor C B.V. te M, en het naar aanleiding van die taxatie op 31 oktober 2002 opgemaakte taxatierapport. In dit door de heffingambtenaar overgelegde rapport wordt de onroerende zaak getaxeerd op dit laatste bedrag.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het hof begrijpt dat belanghebbende hiertoe aanvoert dat de woning, vergeleken met de door de heffingsambtenaar voorgedragen referentie-objecten te hoog is gewaardeerd. Belanghebbende wijst voorts op een voorkeursrecht dat van negatieve invloed is op een bij verkoop te realiseren prijs en daarnaast op de stijging van de waarde sinds de vorige waardepeildatum. Concluderend acht belanghebbende een waarde van ƒ 260.000,-- à ƒ 280.000,-- redelijk.
3.3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde, zoals hij deze in de bezwaarfase heeft vastgesteld, juist is.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport wordt de in de bezwaarfase vastgestelde waarde onderbouwd door middel van een drietal referentieobjecten.
Vergelijking van de prijs per m3 en per m2 bij de verschillende objecten brengt het hof tot het oordeel dat de hierbij gehanteerde bedragen voor de woning, gelet op de inhoud, bouwjaar en kaveloppervlakte, niet uit de pas lopen. De referentie-objecten vormen derhalve een voldoende onderbouwing voor de vastgestelde waarde.
Voorzover belanghebbende grieven heeft ontwikkeld tegen het gebruik van de onderhavige drie referentie-woningen overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Daarbij is niet noodzakelijk dat sprake is van identieke, dan wel identiek gelegen woningen.
Een voorkeursrecht in de vorm als door belanghebbende omschreven, wordt in het kader van de Wet niet als een waardedrukkende factor in aanmerking genomen.
Ten aanzien van de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor de vorige periode overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag na ten hoogste vijf jaar juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer. Op grond van het vorenstaande en op grond van de brief van 29 september 2003 van de heffingsambtenaar is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 29 maart 2004 door mr J. Huiskes, raadsheer, lid van de vierde enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mr H. de Jong en ondertekend door voornoemde raadsheer en voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 31 maart 2004