Uitspraak
GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
BELASTINGKAMER UITSPRAAK
Nr.: 1891/02 9 april 2004
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, tweede meervoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Publiekszaken van de gemeente Opsterland (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aan haar bekendgemaakte beschikking in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet WOZ).
1. Het ontstaan en de loop van het geding.
1.1. Bij beschikking in het kader van de Wet WOZ van (volgens het verweerschrift) 28 februari 2001 (kennelijk berust de datum 28 januari 2001 op de duplicaatbeschikking op een typefout) heeft de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken gelegen aan de a-wei 2 c (kleedkamers), de a-wei 2 c (kantine) en de a-wei 2 c (velden) de waarde van die onroerende zaken vastgesteld op respectievelijk f 309.000,-, f 266.000,- en f 692.000,-.
1.2. Nadat namens belanghebbende bij de ambtenaar tijdig een bezwaarschrift was ingediend, heeft de ambtenaar bij de uitspraak verzonden op 18 september 2002 de waarden van de a-wei 2 c (kleedkamers) en de a-wei 2 c (velden) verlaagd tot op respectievelijk f 253.000,- en f 660.000,- en heeft hij de bij de beschikking vastgestelde waarde van de a-wei 2 c (kantine) ad f 266.000,- gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen de uitspraak in beroep gekomen bij beroepschrift (met bijlage) dat ter griffie van het hof is ingekomen op 8 oktober 2002 en dat werd aangevuld bij brieven (met bijlagen) van 12 november 2002 en 6 januari 2004.
1.4. Op 27 februari 2003 is het verweerschrift (met bijlagen) van de ambtenaar ter griffie ingekomen. Op 15 januari 2004 heeft de ambtenaar een pleitnota ingezonden.
1.5. De mondelinge behandeling heeft op 19 januari 2004 plaatsgevonden ter zitting van het hof te Leeuwarden. Op de zitting zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de gemachtigden van de ambtenaar, bijgestaan door dhr A, medewerker van de afdeling publiekszaken van de gemeente Opsterland.
1.6. Ter zitting is de namens de ambtenaar voorgelezen pleitnota overgelegd. Namens de ambtenaar zijn ter zitting, zonder bezwaar van de zijde van belanghebbende, nog enkele stukken overgelegd. Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting ook een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
1.7. Van alle genoemde en nog te noemen stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Tussen partijen staat het volgende als niet, althans onvoldoende, weersproken vast:
2.1. Belanghebbende is gedurende het onderhavige tijdvak zakelijk gerechtigde en / of feitelijk gebruikster van het voetbal- en trainingscomplex, de kleedkamers en de kantine, plaatselijk bekend a-wei 2 c te Z.
Het gaat om de volgende objecten:
- Een kantine met ondergrond en een klein gedeelte van de omliggende grond, met een totale oppervlakte van 300 m2 (: de kantine). De kantine is in 2000 gebouwd;
- Kleedkamers met ondergrond en een klein gedeelte omliggende grond, met een totale oppervlakte van 250 m2 (de kleedkamers);
- Een sportcomplex, bestaande uit drie velden, een trainingsveld, een overdekte tribune met daarnaast en talud verhard met tegels voor staanplaatsen. Het hoofdveld is voorzien van een hekwerk, dug outs en een geluidsinstallatie. De totale oppervlakte is 47.150 m2 (: de velden).
2.2. Bij de onderhavige beschikking in het kader van de Wet WOZ heeft de ambtenaar de waarden van de kantine, de kleedkamers en de velden per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op respectievelijk f 266.000,-, f 309.000,- en 692.000,-. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Na bezwaar van belanghebbende heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de waarde van de kantine gehandhaafd en de waarden van de kleedkamers en de velden verlaagd tot op respectievelijk f 253.000,- en f 660.000,-.
Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarden van de onroerende zaken (velden, kantine en kleedkamers) per 1 januari 1999.
3.2.Belanghebbende is -kort samengevat- de mening toegedaan dat de waarden voor de kantine, de kleedkamers en de velden dienen te worden vastgesteld op respectievelijk f 234.000,-, f 233.000,- en f 327.000,-.
3.3. De ambtenaar stelt zich daartegenover op het standpunt - kort gezegd - dat de door hem in de uitspraak aangegeven waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.
3.4. Voor een uitgebreidere weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken, waaraan ter zitting geen nieuwe gronden zijn toegevoegd.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de kantine, de kleedkamers en het velden op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ dienen te worden aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken en evenmin dat de waarde van elk van die zaken op grond van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de vervangingswaarde, bij de berekening waarvan rekening gehouden dient te worden met de aard en de bestemming van de zaken en de sedert de stichting van de zaken opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Ook is niet in geding dat de waarde van de kantine op grond van artikel 19, lid 1, aanhef en onder b. van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat van de kantine bij het begin van het onderhavige tijdvak.
Nu het hof niet is gebleken dat partijen daarmee uitgaan van een onjuiste rechtsopvatting, zal het hof hen daarin volgen.
4.2. Op de ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de door hem in de bestreden uitspraak vastgestelde waarden de onder 4.1. bedoelde vervangingswaarde van de onderscheiden onroerende zaken per waardepeildatum niet te boven gaan. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden verwijst de ambtenaar onder meer naar het op 17 januari 2003 door dhr B, beëdigd makelaar - taxateur en gediplomeerd WOZ - taxateur (: de taxateur), ter zake van de onderhavige onroerende zaken opgemaakte taxatierapport. Naar het oordeel van het hof heeft de taxateur in zijn rapport de door hem bepaalde waarden zorgvuldig en gedetailleerd onderbouwd en is dit rapport zodanig betrouwbaar en inzichtelijk dat het als onderbouwing van de onderhavige waarden kan dienen.
Ten aanzien van de kleedkamers:
4.3. Uit het taxatierapport komt naar voren dat de taxateur bij de bepaling van de door hem gehanteerde vervangingswaarde voor de kleedkamers van f 1.500,- per m2, aansluiting heeft gezocht bij concrete kosten van nieuwbouw van vergelijkbare stenen kleedkamers. Voor het hof is er geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van deze gehanteerde vervangingswaarde per m2. Het door belanghebbende aangevoerde maakt dat niet anders. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat niet, althans onvoldoende, weersproken is komen vast te staan dat de onderhavige kleedkamers evenals de kleedkamers waarmee de taxateur deze heeft vergeleken, uit steen zijn opgetrokken, terwijl de door belanghebbende voorgestane waarde is bepaald aan de hand van de kosten voor de nieuwbouw van houten kleedkamers. Dat het hof in een eerdere uitspraak een prijs van f 1.100,- per m2 per waardepeildatum 1 januari 1993 aannemelijk heeft geacht, doet aan hetgeen hiervoor is overwogen niet af. Evenmin dat niet alle kleedkamers in de gemeente een zelfde waardestijging hebben ondergaan ten opzichte van de vorige peildatum. Er dient in de onderhavige procedure immers een hernieuwde vaststelling van de waarde plaats te vinden per waardepeildatum 1 januari 1999.
Nu de kleedkamers uit steen zijn opgetrokken, is er voor het hof evenmin reden te twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur - een waardedeskundige - gehanteerde restwaarde. Aannemelijk is dat een dergelijke stenen kleedkamer na de eerste levenscyclus niet wordt gesloopt maar gerenoveerd, ten einde de opstal aan te passen aan de dan geldende eisen of maatschappelijke behoeften.
Het overigens door belanghebbende naar voren gebrachte kan het taxatierapport evenmin ontkrachten.
Ten aanzien van de velden:
4.4. De taxateur heeft ten aanzien van de waarde van de velden rekening gehouden met de "Kengetallen aanleg en renovatie van sportvoorzieningen" van de onderhavige gemeente. Daaruit leidt hij af dat de totale kosten voor de drie velden f 850.000,- en de kosten voor het bouwrijp maken f 378.500,- hebben bedragen. Het hof volgt de taxateur in de uitgevoerde waardering van de velden, evenals in de in dit verband door hem gehanteerde prijs voor ruwe bouwgrond van f 10,- per m2. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat namens de ambtenaar niet, althans onvoldoende, weersproken is aangevoerd dat de door belanghebbende genoemde transactieprijs van f 6,80 per m2 betrekking heeft op grond met agrarische bestemming, welke niet mag worden aangewend voor bouwactiviteiten, terwijl het in casu gaat om bouwgrond. Het verschil tussen beide prijzen per m2 acht het hof daarmee verklaard.
De taxateur heeft de door hem gehanteerde afmetingen van de zit- en staantribune (totaal 780 m2) door middel van een plattegrond in zijn rapport aannemelijk gemaakt. Het hof ziet geen aanleiding de door de taxateur gehanteerde herbouwwaarde per m2 van de tribune, die is gebaseerd op de landelijk gehanteerde taxatiewijzer van C BV, niet te volgen.
Het hof heeft evenmin reden te twijfelen aan de door de taxateur in aanmerking genomen restwaarde voor de velden.
Ook kan het hof zich vinden in de door de taxateur bij de waardering van de velden in aanmerking genomen ophoging van de aanschafprijs van de betreffende grond met f 2,- per m2, in verband met de kosten voor de aanleg van de toegangsweg en het parkeerterrein.
Daarnaast is er voor het hof geen reden twijfel te hebben aan de door de taxateur gehanteerde oppervlakte(s) van de (verschillende onderdelen van) onroerende zaak.
Voor het hof is er ook overigens geen aanleiding de betrouwbaarheid en juistheid van het gedetailleerd en zorgvuldig onderbouwde rapport van de taxateur in twijfel te trekken, dat overigens uitkomt op een veel hogere waarde dan bij beschikking is vastgesteld. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat het hier gaat om een rapport van een waardedeskundige, waar belanghebbende geen rapport van gelijk gewicht tegenover stelt.
Ten aanzien van de kantine:
4.5. Uit de tot de gedingstukken behorende brief van de inspecteur van de Belastingdienst, Noord/kantoor Heerenveen, van 24 maart 2003 blijkt dat belanghebbende met ingang van 1 juli 2000 in de heffing van de omzetbelasting wordt betrokken voor haar kantine - activiteiten. Onder die omstandigheden gaat het hof er in de onderhavige zaak met belanghebbende van uit dat zij in het kader van de af te dragen omzetbelasting de voorbelasting die betrekking heeft op onder meer de bouw van onroerende zaak a-wei 2 c (kantine) in aftrek kan brengen, zodat die voorbelasting bij het bepalen van de onderhavige vervangingswaarde voor de kantine buiten beschouwing gelaten dient te worden en die waarde dus exclusief omzetbelasting dient te worden vastgesteld. Nu vaststaat dat de taxateur de vervangingwaarde inclusief omzetbelasting heeft bepaald, is het beroep van belanghebbende in zoverre gegrond.
Voor het hof is er overigens geen aanleiding aan de betrouwbaarheid van de door de taxateur bepaalde vervangingswaarde voor de kantine - waarbij hij aansluiting heeft gezocht bij de landelijk gehanteerde kengetallen van C B.V. - te twijfelen. Daarbij verdient opmerking dat de daadwerkelijk door belanghebbende voor de bouw van de kantine gemaakte kosten niet een voldoende betrouwbare grondslag vormen voor de bepaling van onderhavige vervangingswaarde, nu uit de tot de gedingstukken behorende begroting van belanghebbende blijkt dat de meeste van de te onderscheiden, aan de kantine te verrichten, bouwwerkzaamheden in eigen beheer zullen geschieden en het hof er derhalve van uitgaat dat in ieder geval een deel van laatstbedoelde werkzaamheden in eigen beheer is uitgevoerd. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden.
De vervangingswaarde van de kantine kan alsdan, mede gelet op de door de ambtenaar gehanteerde kengetallen, worden vastgesteld op het door belanghebbende voorgestane bedrag van f. 234.000,--.
4.6. Het gelijk ligt ten dele aan de kant van belanghebbende en ten dele aan de zijde van de ambtenaar.
5. De proceskosten.
Er is aanleiding de ambtenaar te veroordelen tot betaling aan belanghebbende van een tegemoetkoming in gemaakte proceskosten, welke tegemoetkoming het hof overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrechtelijke procedures bepaalt op € 35,- aan reiskosten in verband met het bijwonen van de zitting door de gemachtigde van belanghebbende.
6.De beslissing.
Het hof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de ambtenaar voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaak a-wei 2 c (kantine) te Z;
stelt de waarde van de onroerende zaak a-wei 2 c (kantine) te Z vast op f 234.000,- (is € 106.184,-);
handhaaft de voor de onroerende zaken a-wei 2c (kleedkamer) en a-wei 2c (velden) vastgestelde waarden;
verstaat dat de ambtenaar het door belanghebbende betaalde bedrag aan griffierecht ad € 218,- aan haar vergoedt;
veroordeelt de ambtenaar tot betaling aan belanghebbende van een tegemoetkoming in de gemaakte proceskosten van € 35,-;
wijst de Gemeente Opsterland aan als de rechtspersoon die deze kosten heeft te dragen.
Aldus vastgesteld op 9 april 2004 door mr H.H.A. Fransen, raadsheer als voorzitter, en mrs F.J.W. Drion en G.M. van der Meer, beiden raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde voorzitter en voornoemde griffier.
Op 21 april 2004 afschrift aangetekend aan beide partijen gezonden.
De griffier van het gerechtshof te Leeuwarden.