Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 2017/02 28 mei 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Emmen (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 12a te Z, waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 000000, gedateerd 3 maart 2002. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 107.092,--. Bij de uitspraak waarvan beroep van 11 oktober 2002, is deze waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Het (pro forma) beroepschrift is op 19 november 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De motivering van het beroep is bij een op 20 januari 2003 binnengekomen brief (met bijlagen) aangevuld. Het hoofd heeft vervolgens op 14 maart 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 5 februari 2004, gehouden te Assen, alwaar zijn verschenen belanghebbende, en namens het hoofd de heer A en de heer B, taxateur.
Het hof heeft in deze zaak op 19 februari 2004 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 27 februari 2004, aan partijen is verzonden.
Bij een op 23 maart 2004 ter griffie ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 23 april 2004 voldaan.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 3 maart 2002 is door het hoofd ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 12a te Z (: de onroerende zaak/ de woning) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1903 gebouwde helft van een dubbele woning met een serre, een berging en een garage, gelegen op een kavel van 1.663 m2.
2.2 Door het hoofd is aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van
ƒ 236.000,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft het hoofd deze waarde gehandhaafd. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst het hoofd naar het door hem overgelegde taxatierapport van een op 6 maart 2003 uitgevoerde taxatie door de heer C en/of de heer B, beëdigde en WOZ gediplomeerde makelaars, verbonden aan D te L. In dit taxatierapport wordt de woning getaxeerd op het hiervoor vermelde bedrag.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat hij een deel van de bij de woning behorende kavel in 1994 heeft verkocht en dat het resterende deel onpraktisch is gelegen. Daarnaast wijst belanghebbende erop dat de woning oorspronkelijk was bestemd als stationswachtkamer. Vergelijken met andere woningen is om die reden niet mogelijk. Tenslotte hecht belanghebbende waarde aan de in het verleden uitgevoerde taxaties van de woning, alsmede aan de waarde zoals deze voor de vorige WOZ-periode was vastgesteld.
3.3 Het hoofd stelt zich op het standpunt dat de waarde juist is vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting hebben partijen hun wederzijdse standpunten gehandhaafd en daartoe, behoudens het hiervoor onder 3.3 weergegevene, geen nadere gronden aangevoerd.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (= de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op het hoofd rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 In het door het hoofd overgelegde taxatierapport wordt de vastgestelde waarde onderbouwd door middel van de transactiesommen van een zevental referentieobjecten.
Voorzover belanghebbende grieven heeft ontwikkeld tegen het gebruik van deze referentieobjecten overweegt het hof dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige vergelijkingspercelen te allen tijde als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Daarbij is niet noodzakelijk dat sprake is van identieke, dan wel identiek gelegen woningen.
Anders dan belanghebbende stelt is het hof van oordeel dat de omstandigheid dat de woning oorspronkelijk is gebouwd als een wachtruimte behorend bij het naastgelegen stationsgebouw, thans bij de bepaling van de waarde geen rol speelt. Uit het hiervoor besproken taxatierapport blijkt dat de woning beschikt over de voorzieningen welke voor een woning noodzakelijk zijn. Hetgeen overigens tussen partijen ook niet ter discussie staat.
Tussen partijen staat voorts vast dat belanghebbende een deel van het oorspronkelijk bij de woning behorende perceel heeft verkocht en geleverd aan zijn zoon, die woonachtig is in het naast de woning gelegen huis. Nu voorts echter vaststaat dat de nieuwe percelen nog niet zijn uitgemeten door het kadaster, is de stelling van belanghebbende dat bij de woning slechts een onpraktisch gedeelte en daardoor nauwelijks bruikbaar perceel resteert, niet aannemelijk geworden.
Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor de vorige periode overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze grondslag na ten hoogste vijf jaar juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in zoveel jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economisch verkeer.
Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling, dan wel de aan de gehanteerde referentiepercelen toe te kennen waarde, krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 1999 op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het gerechtshof ook anderszins geen reden tot verlaging van de door het hoofd vastgestelde waarde.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7. De beslissing.
Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gedaan op 28 mei 2004 door prof. mr Aardema, vice-president en lid van de eerste enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van de
griffier mr De Jong en ondertekend door voornoemde vice-president en door voornoemde griffier.
De griffier Het lid van deze kamer
mevr. mr H. de Jong prof. mr E. Aardema
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 2 juni 2004