Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 2128/02 4 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen het hoofd van de afdeling Financiën, Personeel en Organisatie van de gemeente Bedum (: het hoofd), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.0. Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z bij beschikking van 8 mei 2002 vastgesteld op een bedrag van € 162.000,--.
1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft het hoofd voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 28 oktober 2002 gehandhaafd.
1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een pro forma beroepschrift (met bijlagen), dat op 11 december 2002 bij het gerechtshof is ingekomen.
1.4. Op 8 januari 2003 heeft het hoofd de onder punt 1.1 bedoelde beschikking vernietigd. Met dagtekening 15 januari 2003 heeft het hoofd vervolgens ten aanzien van de belanghebbende een nieuwe beschikking genomen.
1.5. Bij brief, ingekomen bij het gerechtshof op 18 februari 2003, heeft de belanghebbende zijn beroepschrift voorzien van de gronden van het beroep. Op 25 februari 2003 heeft de belanghebbende enkele bijlagen ingezonden.
1.6. Het hoofd heeft op 15 april 2003 een verweerschrift (met bijlagen) bij het gerechtshof ingediend.
1.7. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 18 februari 2004, gehouden te Groningen, alwaar aanwezig waren de belanghebbende, de heer A, de heer B, de heer C alsmede namens het hoofd de heer D en de heer E (taxateur). Ter zitting zijn gezamenlijk met de onderhavige zaak behandeld de zaken met de kenmerken BK 2127/02, BK 2129/02 en BK 2130/02.
1.8. Ter voormelde zitting heeft de heer A de door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd.
1.9. Het gerechtshof heeft in deze zaak op 3 maart 2004 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 16 maart 2004, aan partijen is verzonden.
1.10. Bij schrijven ingekomen op 2 april 2004 heeft het hoofd op de wijze als bedoeld in artikel 27d van de Algemene wet rijksbelastingen verzocht vorenbedoelde uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
1.11. De griffier heeft het hoofd bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op 7 april 2004 , gewezen op het verschuldigde griffierecht en het hoofd heeft vervolgens op 27 april 2004 dat griffierecht voldaan.
1.12. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
1.1. Bij beschikking van 29 april 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardevaststelling betrof een object "in aanbouw". De bij deze beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 138.856,--.
1.2. Bij beschikking, gedagtekend 8 mei 2002, heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak bepaald op een bedrag van
€ 162.000,--. Bij de bestreden uitspraak op het bezwaar van de belanghebbende tegen deze beschikking heeft het hoofd deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.1. Op 8 januari 2003 heeft het hoofd de onder punt 2.2 bedoelde beschikking wegens formele gebreken vernietigd. Met dagtekening 15 januari 2003 heeft het hoofd vervolgens aan de belanghebbende een nieuwe beschikking gegeven. Bij deze zogenoemde mutatiebeschikking, die als ingangsdatum heeft 1 januari 2002, heeft het hoofd de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op een bedrag van
€ 162.000,--. Deze waardevaststelling betreft een in het jaar 2001 opgeleverde twee-onder-één-kap-woning, gelegen op een kavel van 273 m².
3. Het geschil en de standpunten van partijen
1.1. Partijen twisten over de vraag of de beschikking van 15 januari 2003 terecht is afgegeven en of de bij die beschikking vastgestelde waarde per 1 januari 1999 van de onroerende zaak naar de staat per 1 januari 2002 op een juist bedrag is vastgesteld.
1.1. De belanghebbende is van mening dat het hoofd de beschikking van 15 januari 2003 ten onrechte heeft afgegeven. Voorts bepleit hij een waarde van - naar het gerechtshof hem begrijpt -
€ 121.048,--, gebaseerd op de stichtingskosten van de onroerende zaak.
1.3. Het hoofd houdt vast aan de juistheid van de onderhavige beschikking en de daarbij vastgestelde waarde.
1.4. Voor een uitgebreide weergave van de standpunten van partijen en de gronden waarop deze berusten verwijst het gerechtshof naar de van partijen afkomstige stukken alsmede het proces-verbaal van de zitting.
4. De rechtsoverwegingen
Vooreerst en vooraf
4.1. De belanghebbende heeft bezwaar en beroep aangetekend tegen de beschikking d.d. 8 mei 2002. Nu het hoofd deze beschikking op 8 januari 2003, hangende het beroep, heeft vernietigd en vervolgens op 15 januari 2003 een nieuwe beschikking heeft afgegeven, wordt het beroep van de belanghebbende, ingevolge artikel 6:19 in Pro verbinding met artikel 6:18 van Pro de Algemene wet bestuursrecht
(: Awb), mede geacht te zijn gericht tegen deze nieuwe beschikking.
Omtrent het eigenlijke geschil
4.2. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
4.3. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4. Ingevolge artikel 19, tweede lid, onderdeel b, van de Wet wordt, indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, welke wijziging een verandering in de waarde van tenminste 5 percent met een minimum van € 11.345,-- ten gevolge heeft dan wel van
€ 113.445,-- of meer, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de in onderdeel b bedoelde feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen.
4.5. De beschikking d.d. 15 januari 2003 betreft - in verband met de oplevering van de onroerende zaak in het jaar 2001 - een op grond van artikel 25 van Pro de Wet juncto artikel 19, tweede lid, onderdeel b van de Wet (zie punt 4.4) genomen zogenoemde mutatiebeschikking. Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat deze mutatiebeschikking - gelet op het onder punt 4.4 overwogene - terecht is afgegeven en (vervolgens) dat de bij die beschikking vastgestelde waarde per 1 januari 1999 naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2002 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het op 8 april 2003 door F, taxateur van onroerende zaken, verbonden aan G B.V. te L, opgemaakte taxatierapport.
4.6. Ter zitting heeft de belanghebbende aangegeven dat de bruto inhoud van de woning (exclusief garage) 372 m³ bedraagt en dat de bruto inhoud van de garage 45 m³ is. De gemachtigden van het hoofd hebben dit niet, althans onvoldoende weersproken. In het onder punt 4.5 bedoelde taxatierapport staat evenwel een bruto-inhoud van circa 448 m³ (naar de taxateur heeft verklaard inclusief de inpandige garage) vermeld. De belanghebbende heeft ter zitting voorts verwezen naar het in de zaak met het nummer 2129/02, betreffende de waardevaststelling van een nagenoeg gelijke onroerende zaak gelegen aan de a-straat 2, door het hoofd overgelegde taxatierapport, waarvan de inhoud als in deze zaak ingevoegd moet worden beschouwd. In de in dit rapport weergegeven waardeopbouw, die uitvoeriger is dan de waardeopbouw in het voor deze zaak opgemaakte taxatierapport, is - naar de belanghebbende heeft aangegeven - bij de berekening van de waarde van de woning een rekenfout gemaakt. Ook heeft de belanghebbende - naar het gerechtshof hem begrijpt - geduid op de omstandigheid dat bij deze waardeopbouw bij de berekening van de waarde van de garage is uitgegaan van kubieke meters (48 m³ in plaats van 45 m³), terwijl bij de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingspercelen de garage in vierkante meters staat vermeld. De door de taxateur voor deze verschillende uitgangspunten aangevoerde reden - bij de onderhavige onroerende zaak is sprake van een inpandige garage, terwijl bij de vergelijkingspercelen sprake is van uitpandige garages - acht het gerechtshof onvoldoende verklaarbaar. De belanghebbende heeft onweersproken verklaard dat de oppervlakte van de bij de onderhavige onroerende zaak behorende garage 18 m² is.
4.7. Gelet op hetgeen onder punt 4.6 is vermeld, is het gerechtshof met de belanghebbende van oordeel dat het taxatierapport (in samenhang bezien met het taxatierapport voor de zaak met het nummer 2129/02), dat onjuistheden en onduidelijkheden bevat, geen goede bevestiging van de vastgestelde waarde geeft en dat deze waarde derhalve dient te worden aangepast. Namens het hoofd zijn geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld die dienen te leiden tot een andersluidend oordeel. Uitgaande van de in het taxatierapport voor de zaak met het nummer 2129/02 weergegeven waardeopbouw - die de belanghebbende overigens niet heeft bestreden - en hetgeen onder punt 4.6 is overwogen berekent het gerechtshof de waarde van de woning op een bedrag van € 116.064,-- (372 m³ maal € 312,--). De waarde van de garage bepaalt het gerechtshof - hierbij in ogenschouw nemende dat deze 18 m² bedraagt - in goede justitie op een bedrag van € 7.000,--. De kavelwaarde berekent het gerechtshof op een bedrag van
€ 21.840,-- (273 m² maal € 80,--). Dit leidt tot een waardevaststelling van € 144.904,--. Het gerechtshof is van oordeel dat deze waardevaststelling strookt met de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingspercelen, waarvan de belanghebbende de vergelijkbaarheid niet, althans onvoldoende heeft bestreden.
4.8. Het gerechtshof gaat voorbij aan de door de belanghebbende voorgestane waardebepaling, die gebaseerd is op de - in juni 2000 vastgestelde - stichtingskosten van de onroerende zaak. Stichtingskosten geven - onder meer gezien de wijze van prijsvorming van dergelijke kosten - naar het oordeel van het gerechtshof geen goede weerspiegeling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld onder punt 4.1. Weliswaar zouden de stichtingskosten van een onroerende zaak - met als uitgangspunt de datum van vaststelling van die stichtingskosten - in een voorkomend geval als indicatie kunnen dienen bij het bepalen van de waarde, doch in casu ziet het gerechtshof in de onder punt 4.7 bedoelde waardeopbouw alsmede in de door het hoofd opgevoerde vergelijkingspercelen betere aanknopingspunten ter bepaling van de vastgestelde waarde. Hierbij zij nog opgemerkt dat het gerechtshof de door de belanghebbende gehanteerde prijsontwikkelingscijfers van eengezinswoningen in de provincie Groningen van het Kadaster te algemeen voorkomen; niet duidelijk is geworden of en in hoeverre deze cijfers een betrouwbaar beeld geven van de marktomstandigheden in Z.
4.9. Niettegenstaande het onder punt 4.8 overwogene, kan de beschikking van 15 januari 2003 naar het oordeel van het gerechtshof geen stand houden. Nu het hoofd - zoals volgt uit het onder punt 4.7 overwogene - geen hogere waarde van de onroerende zaak naar de staat per 1 januari 2002 dan € 144.904,-- aannemelijk heeft gemaakt en de waarde bij (de primaire) beschikking van 29 april 2001 is vastgesteld op een bedrag van € 138.856,--, kan - gelet op het onder punt 4.4 overwogene - niet worden gezegd dat sprake is van een verandering in waarde van minimaal € 11.345,--.
4.10. Het onder punt 4.9 overwogene brengt het gerechtshof tot het oordeel dat de beschikking d.d. 15 januari 2003 vernietigd dient te worden. Dit brengt met zich mee dat de beschikking van 29 april 2001 (wederom) van kracht dient te zijn. Het gerechtshof zal de waarde dan ook conform laatstgenoemde beschikking vaststellen op een bedrag van € 138.856,--. Het gerechtshof merkt hierbij op dat voor zover de belanghebbende grieven heeft gericht tegen de beschikking van 29 april 2001, deze in dit geding niet aan de orde kunnen komen, omdat het gerechtshof in deze procedure niet gebleken is dat de belanghebbende tegen de beschikking van 29 april 2001 bezwaar en beroep heeft aangetekend.
4.11. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep doel treft.
5. De proceskosten
In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aan-lei-ding op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb het hoofd te veroordelen in de kos-ten die de belang-hebbende in verband met de behande-ling van het beroep redelij-kerwijs heeft moeten maken. Op grond van het Besluit proces-kosten bestuursrecht (: het Besluit) bepaalt het gerechtshof deze kosten op € 5,-- ter zake van reis- en verblijfkosten. Van overige proceskosten die op grond het Besluit zouden kunnen worden vergoed is het gerechtshof niet gebleken. Genoemde kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Bedum.
6. De beslissing
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
vernietigt de beschikking van 8 mei 2002 zoals het hoofd reeds ambtshalve heeft gedaan;
vernietigt de beschikking van 15 januari 2003;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 8 te Z vast op een bedrag van € 138.856,--
gelast dat het hoofd het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan hem vergoedt;
veroordeelt het hoofd tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 5,-- en
wijst de gemeente Bedum aan als rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 4 juni 2002 door prof. mr. E. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige belastingkamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door voornoemde vice-president in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en ondertekend door voornoemde vice-president en voornoemde griffier.
Op 9 juni 2004 afschrift
aangetekend verzonden aan beide partijen.