Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 148/03 8 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, tweede enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente De Marne (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van haar genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-weg 14 te Z, waarvan belanghebbende de eigenaar en gebruiker is, vastgesteld bij beschikking van 31 mei 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 197.848, -.
1.2 Tegen deze waardevaststelling heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, waarop de ambtenaar bij uitspraak gedagtekend 2 januari 2003 uitspraak heeft gedaan. Bij deze uitspraak, waarvan beroep, heeft de ambtenaar deze waarde gehandhaafd.
1.3 Het pro-forma beroepschrift (met bijlage) is op 11 februari 2003 ter griffie van het hof ingekomen, waarna de motivering van het beroep inclusief bijlagen door belanghebbende op 8 mei 2003 is ingestuurd.
1.4 De ambtenaar heeft op 30 juni 2003 zijn verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
1.5 Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 16 februari 2004, gehouden te Groningen, zijn belanghebbende en de ambtenaar in de persoon van de heer mr. A, verbonden aan B te L verschenen. De heer A was vergezeld van mevrouw C, gemeente-ambtenaar, en de heer D, makelaar/taxateur o.g.. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota met bijlagen overgelegd. Tegen overlegging van deze bijlagen heeft de ambtenaar geen bezwaar gemaakt.
1.6 Het hof heeft op 1 maart 2004 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan. Afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn per aangetekende post op aan de partijen verzonden.
1.7 Op 9 april 2004 is bij het hof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 27 april 2004 voldaan.
1.8 Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten
Op grond van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 mei 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 14 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een inhoud van 1.690 m3 (woongedeelte). De woning ligt op een perceel van 29.780 m2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in de maand augustus van jaar 1993 gekocht voor ƒ 230.000, -. Voorheen was de onroerende zaak in gebruik als gemeentehuis.
2.1 De ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 vastgesteld op € 197.848, -. Deze waarde is in het kader van de bezwaarprocedure gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde van ƒ 206.000, - voor. Zij beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Zij wil dat de waarde van de onroerende zaak evenals de waarde van het object aan de a-weg 6 te Z ten opzichte van de vorige voor de Wet vastgestelde waarde met 3% stijgt. Eveneens beroept zij zich op het vertrouwensbeginsel.
3.3 De ambtenaar handhaaft de door hem vastgestelde waarde onverkort. Hij verwijst voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar een taxatierapport van E B.V. met dagtekening 23 mei 2003.
3.4 Voor een uitgebreidere motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
4. De overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de eerste twee leden van de artikelen 17 en 18 van de Wet wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde in de zin van artikel 17, eerste lid, van de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
4.4 Het hof is van oordeel dat op de ambtenaar - bij betwisting - de bewijslast rust om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken. Daarvoor verwijst hij naar het taxatierapport van 23 mei 2003, dat in de beroepsfase is opgemaakt door de heer D, gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan E B.V.. De waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 heeft hij vastgesteld op € 216.000, - (ƒ 476.001, -). Deze waardebepaling heeft conform artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken plaatsgevonden op basis van vergelijking met verkoopprijzen van referentieobjecten die op of omstreeks waardepeildatum zijn gerealiseerd, waarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. In het taxatierapport worden vier referentieobjecten genoemd met de volgende kenmerken en verkoopprijzen:
verkoopprijs verkoopdatum wooninhoud kaveloppervlakte
a-weg 6 € 174.181 3 juni 1998 975 m3 1.205 m2
Z
a-weg 10 € 249.803 15 febr. 2002 930 m3 3.695 m2
Z
€ 165.778 2 april 1997 590 m3 1.600 m2
b-weg 9
M
c-straat 17 € 308.848 18 maart 2002 2000 m3 821 m2
M
4.5 Niet vereist is dat de ter waardebepaling van de onroerende zaak gehanteerde referentieobjecten identiek zijn of dat zij in hetzelfde dorp liggen. Een referentieobject moet een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum zijn, waarop de onroerende zaak zou kunnen worden aangeboden, hetwelk het hof ter zake van de gehanteerde objecten aannemelijk acht en belanghebbende niet, dan wel niet voldoende, bestrijdt. De in het taxatierapport opgenomen objecten kunnen derhalve als referentieobjecten voor de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak dienen.
4.6 Naar het oordeel van het hof is de ambtenaar gelet op het in punt 4.4 vermelde taxatierapport in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De ligging van de onroerende zaak tegenover percelen, waarvan de bestemming van buitengebied onherroepelijk door een uitspraak van de Raad van State van 14 november 2001 ten nadele van de onroerende zaak is gewijzigd, acht het hof gelet op het verschil tussen de door de ambtenaar vastgestelde waarde en die in het taxatierapport is vermeld, voldoende meegewogen in de waardevaststelling. Door vergelijking met objecten, die eveneens een grote inhoud hebben, is ook het hoge gasverbruik voldoende in ogenschouw genomen in de waardevaststelling.
4.7 Anders dan belanghebbende meent, is de naar de peildatum van 1 januari 1994 vastgestelde waarde niet relevant. Dit geldt ook voor de waardestijging ten opzichte van die voor het vorige tijdvak geldende waarde. Van een toezegging dat de ambtenaar in het vaststellen van de onderhavige waarde rekening zou houden met de vorige vastgestelde (lage) waarde van de onroerende zaak is niet gebleken. Er zou slechts zorg worden gedragen voor een goede controle van de taxatiegegevens. Het onder punt 4.4 vermelde taxatierapport maakt melding van overname van taxatiegegevens uit het door taxatiebureau F in maart 1997 opgemaakte taxatierapport. Op grond hiervan acht het hof aannemelijk dat de ambtenaar heeft voldaan aan voormelde zorgplicht. Gelet op deze overname van taxatiegegevens en op de stelling van belanghebbende dat aan en in de onroerende zaak niets is gewijzigd ten opzichte van de vorige waardevaststelling, acht het hof ook aannemelijk dat in de onderhavige waardebepaling rekening is gehouden met de bijzonderheden van de onroerende zaak, die inherent zijn aan het voormalige gebruik daarvan als gemeentehuis. Dat de vorige vastgestelde waarde van ƒ 200.000, - tot stand is gekomen in opdracht van het hof of dat het motiveringsbeginsel is geschonden, is niet gebleken.
4.8 Belanghebbende doet een beroep op de stijging ten opzichte van de vorige vastgestelde waarde van het object aan de a-weg 6. Naar haar stelling is deze stijging slechts 3 percent. Zij beroept zich op het gelijkheidsbeginsel en baseert de door haar voorgestane waarde van ƒ 206.000, - op een waardestijging van 3 percent. De ambtenaar betwist dat de stijging van het object aan de a-weg 6 slechts 3 percent is. Uit zijn gegevens blijkt dat de vastgestelde waarde van het object aan de a-weg 6 per waardepeildatum van 1 januari 1999 ten opzichte van de vorige vastgestelde waarde meer dan verdubbeld is. Nu belanghebbende verder niets stelt ter onderbouwing van haar beroep op het gelijkheidsbeginsel, voldoet zij niet aan haar stelplicht ter zake daarvan. Haar beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dan ook.
4.9 Nu belanghebbende ook anderszins geen feiten of omstandigheden heeft gesteld dan wel aannemelijk heeft gemaakt, die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, leidt al het vorenoverwogene ertoe dat het beroep geen doel treft. Het gelijk is aan de zijde van de ambtenaar.
5. De conclusie
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep ongegrond zal verklaren.
6. De proceskosten
Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het hof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld op 8 juni 2004 door mr. Drion, raadsheer, plaatsvervangend lid van de tweede enkelvoudige kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid mr. De Jong-Braaksma als griffier en wegens verhindering van mr. Pruiksma ondertekend door voornoemde raadsheer en griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 9 juni 2004
De griffier van het gerechtshof te Leeuwarden.