Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 60/03 14 juni 2004
Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, derde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z
(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Drenthe (: de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 17 te L, waarvan belanghebbende eigenaar is, vastgesteld bij beschikking, met het nummer 00000/0005, gedateerd 30 september 2002. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 511.864,--. Bij de uitspraak waarvan beroep, van 6 december 2002, is deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 484.947,--.
Het beroepschrift (met bijlagen) is op 15 januari 2003 ter griffie van het hof ingekomen, en nader aangevuld bij schrijven (met bijlage) d.d. 27 januari 2003. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 2 mei 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden. De mondelinge behandeling in deze zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 8 april 2004, gehouden te Groningen, alwaar zijn verschenen belanghebbende bijgestaan door de heer A, en namens de heffingsambtenaar mevrouw B en de heer C, taxateur.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:
2.1 Bij beschikking van 30 september 2002 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar van de onroerende zaak a-straat 17 te L (: de onroerende zaak/ de bedrijfshal) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in 2001 gebouwde bedrijfshal met een bruto vloeroppervlakte van circa 2.625 m2.
2.2 Door de heffingsambtenaar is aan de onroerende zaak per
waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van
€ 511.864,--. In het kader van de bezwaarprocedure heeft de heffingsambtenaar deze waarde verlaagd en nader vastgesteld op € 484.947,--.
2.3 Ter onderbouwing van deze waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een in zijn opdracht op 24 maart 2003 opgesteld taxatierapport door D, gediplomeerd WOZ Taxateur, werkzaam voor E B.V. In dit taxatierapport, dat door de heffingsambtenaar in het geding is gebracht, wordt de onroerende zaak getaxeerd op € 484.576,--.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per prijspeildatum 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zakelijk weergegeven voert belanghebbende hiertoe aan dat gerekend is met een te hoge kapitalisatiefactor en voorts wijst belanghebbende op de relatief lage stichtingskosten. Daarnaast voert belanghebbende onder meer het debiteuren risico van de huidige huurder aan, de geringe hoogte op de begane grond als gevolg van de aangebrachte verdiepingsvloer, de beperkte draagkracht van deze verdiepingsvloer, en het ontbreken van enige onderbouwing van de vastgestelde waarde in de vorm van huurprijzen van vergelijkbare objecten.
3.3 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij de waarde in de bezwaarfase correct heeft vastgesteld.
3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.
3.5 Ter zitting hebben partijen hun standpunten gehandhaafd, zonder daartoe nadere gronden aan te voeren.
4. De overwegingen omtrent het geschil.
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 eerste lid van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economische verkeer).
4.2 Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.
4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid onder b, van de Wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer berekend door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto-huur.
4.4 In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag is aan de verschillende ruimten van de bedrijfshal een bruto-huur per m2 toegekend. De totale bruto-huuropbrengst (exclusief BTW) wordt berekend op € 50.816,--. Het gewenste rendement wordt becijferd op 13,1% en de kapitalisatiefactor op 9. Voorts rekening houdend met een waarde van € 27.227,-- zoals deze is toegekend aan de verharding, wordt de totale waarde in het economische verkeer gesteld op € 484.576,--.
Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde worden in het taxatierapport drie verhuurde referentiepanden opgevoerd, waarvan twee eveneens aan a-straat in L zijn gelegen. Van deze referentiepanden wordt de kaveloppervlakte, de bruto-vloeroppervlakte en de WOZ-waarde vermeld.
De heffingsambtenaar stelt dat de huurder aan de taxateur in november 2002 heeft meegedeeld dat de huur van de bedrijfshal op dat moment € 5.200,-- per maand, ofwel € 62.400,-- op jaarbasis bedroeg. Namens belanghebbende is ter zitting gesteld dat de betaalde huur in 2001 aanzienlijk lager lag en dat voor het referentiepand a-straat 34, eveneens rekening is gehouden met een aanzienlijk lagere huur. De taxateur heeft hierover ter zitting meegedeeld dat de in 2002 betaalde huur is omgerekend voor het jaar 2001 en dat de gehanteerde huur van een gebruikelijk niveau is. Daarnaast stelde hij dat de onderhavige onroerende zaak over meer bedrijfsoppervlakte beschikt dan het vergelijkingsobject aan a-straat 34. De gemachtigde van belanghebbende erkende dat de huur, nadat er extra ruimtes in de bedrijfshal waren aangebracht, was verhoogd. Uit een ter zitting overgelegde opstelling blijkt dat de huur met ingang van januari 2004 exclusief BTW € 4.140,70 per maand bedraagt.
De taxateur deelde voorts mee dat de lagere stichtingskosten als gevolg van het gebruik van reeds eerder gebruikte materialen een verhogende werking heeft op de te hanteren factor.
Voor het leegstands- en opslagrisico is een percentage van 10 gehanteerd, welk percentage gelet op de gunstige ligging van de bedrijfshal nabij het nieuwe industrieterrein aan de hoge kant is.
De aangebrachte verdiepingsvloer heeft, zo stelde de taxateur ter zitting, ongeacht voor wiens rekening deze vloer is aangebracht, eveneens een waardeverhogende invloed.
Het hof is van oordeel dat de door belanghebbende opgeworpen bezwaren door de heffingsambtenaar gemotiveerd zijn weerlegd. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat de taxateur tijdens zijn opname van de onroerende zaak onjuist omtrent de huurprijs door de huurder is geïnformeerd, acht het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde huur niet hoger is dan de gebruikelijke huur.
Het effect van lagere stichtingskosten op de factor, het leegstands- en opslagriscio en de gevolgen van het aanbrengen van een verdiepingsvloer acht het hof door de taxateur en het overgelegde taxatierapport eveneens afdoende onderbouwd.
Hoewel de heffingsambtenaar geen consequenties verbindt aan de in het taxatierapport berekende lagere waarde is het hof van oordeel dat voorzover hij een hogere waarde voorstaat, deze hogere waarde niet aannemelijk is gemaakt. Het hof zal mitsdien
de waarde verlagen met het verschil tussen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde en de waarde zoals deze wordt gesteld in het taxatierapport d.d. 24 maart 2003, oftewel
€ 371,--.
5. De conclusie.
Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof het beroep, inzoverre, gegrond zal verklaren.
6. De proceskosten.
Het gerechtshof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het hof zal deze kosten bepalen conform het Besluit proceskosten bestuursrecht bepalen op € 14,72 aan reiskosten en € 100,-- aan verletkosten van belanghebbende.
Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Midden-Drenthe.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak a-straat 17 te L vast op € 484.576,--;
gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht van € 29,- aan hem vergoedt;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 114,72 en wijst de gemeente Midden-Drenthe aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.
Aldus vastgesteld op 14 juni 2004 door mr F.J.W. Drion, raadsheer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde raadsheer in tegenwoordigheid van de griffier mw. mr H. de Jong en ondertekend door voornoemde voorzitter en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden
op: 16 juni 2004