Uitspraak
BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK
Kenmerk: BK 1487/02 11 juni 2004
Uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden, zesde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de vennootschap onder firma X (hierna: belanghebbende) te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Meppel (de heffingsambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen de ten aanzien van belanghebbende genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding.
Ingevolge de WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak aan de a-straat 13 te Z (: de onroerende zaak), waarvan belanghebbende eigenaresse en/ of gebruikster is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 0000/0006, gedateerd 24 april 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 96.201,-- (ƒ 212.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 mei 2002, heeft de heffingsambtenaar deze waarde gehandhaafd.
Het pro-forma beroepschrift is op 1 juli 2002 ter griffie ingekomen, waarna de gronden door belanghebbende zijn aangevuld bij brief (met bijlagen) van 30 juli 2002, ontvangen door de griffie op 30 juli 2002. De heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2003 het verweerschrift (met bijlagen) ingediend.
Bij de mondelinge behandeling van het beroep ter zitting van 13 april 2004, gehouden te Leeuwarden, is de heer A verschenen, vergezeld van de gemachtigde de heer ing. B, werkzaam bij C te Z. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D, werkzaam bij de gemeente Meppel, vergezeld van de heer E, werkzaam bij taxatiebureau F. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.
2. De feiten.
Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 24 april 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaresse en/of gebruikster van de onroerende zaak aan de a-straat 13 te Z de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. Het betreft een omstreeks het jaartal 1900 gebouwd pand, dat thans in gebruik is als winkelpand. De bruto-vloeroppervlakte op de begane grond bedraagt 69 m², waarvan 60 m² als winkelruimte in gebruik is en 9 m² als magazijnruimte.
2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 96.201,-- (ƒ 212.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Het geschil en de standpunten van partijen.
3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.
3.2 Belanghebbende staat een waarde voor van € 68.067,-- (ƒ 150.000,--). Belanghebbende is van mening dat het hier om winkelruimte gaat, die wat betreft prijs op een geheel ander niveau ligt dan het op een betere locatie gelegen winkelpand b-straat 74. De onderhavige onroerende zaak is beneden maaiveld gelegen en ligt bovendien in een horecagebied, zodat een huurprijs van ƒ 370,-- per m² voor het winkelgedeelte volgens belanghebbende niet haalbaar is. Belanghebbende vindt de huurprijs per m² voorts te hoog in vergelijking met de geldende huurprijzen van ƒ 350,-- per m² aan de c-straat, terwijl het daar wel nieuwbouw betreft en op het maaiveld gelegen winkelvloeren. Een huurprijsniveau van ƒ 275,-- per m² voor het winkelgedeelte en ƒ 150,-- per m² voor het opslaggedeelte acht belanghebbende daarentegen wel reëel.
3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt belanghebbendes grieven.
4. De overwegingen omtrent het geschil:
4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid,
WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur of door middel van een methode van vergelijking met referentiepanden.
4.2 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het in december 2002 door de WOZ-taxateurs ing. G en H, werkzaam voor F, opgemaakte taxatierapport.
4.3 Naar het oordeel van het gerechtshof is de heffingsambtenaar, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, ten aanzien van de onroerende zaak, in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.4 De taxatiewaarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport gedetailleerd en inzichtelijk onderbouwd en de waarde is getoetst aan gerealiseerde huurcijfers van in de nabijheid gelegen vergelijkbare onroerende zaken. De vergelijkbare onroerende zaken hoeven bovendien niet identiek te zijn aan de te waarderen objecten, mits zoals in casu met de onderlinge verschillen maar voldoende rekening wordt gehouden.
4.5 Voor zover van de omringende horecapanden een waardedrukkende factor op de WOZ-waarde zou uitgaan, heeft de heffingsambtenaar hiermee naar het oordeel van het gerechtshof voldoende rekening gehouden door als referentieobjecten winkelpanden te kiezen die in hetzelfde horecagebied zijn gelegen. Vergelijking met de elders in Z door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten aan de b-straat en de c-straat, die aannemelijk groter zijn dan de onderhavige onroerende zaak en dus minder goed vergelijkbaar, dient op deze plaats achterwege te worden gelaten. De voor de onroerende zaak betaalde huur kan, gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daarover heeft opgemerkt, niet als marktconform worden aangemerkt.
4.6 Voorts heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het gerechtshof voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de WOZ-waarde voldoende rekening is gehouden met de enkele trapstreden lager gelegen verdiepingsvloer, welke volgt op drie meter na binnenkomst van de winkel.
4.7 Anders dan belanghebbende voorstaat, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw (waaronder de prijs per vierkante meter) niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. De taxatieopbouw kan slechts worden gezien als een
hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.
5. De conclusie
Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, moet het beroep ongegrond worden verklaard.
6. De proceskosten
Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
7. De beslissing
Het gerechtshof:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld en ter openbare zitting van het gerechtshof Leeuwarden op 11 juni 2004 uitgesproken door mr. G.M. van der Meer, raadsheer, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong als griffier en ondertekend door voornoemde raadsheer en door voornoemde griffier.
Afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen op: 16 juni 2004